LMNP, et après?

Immobilier 🏠
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Bonjour,

J’ai actuellement deux appartements en LMNP me rapportant 16 320€/an.

Le prochain projet sera de la LCD avec travaux et me fera largement dépassé le plafond de 23 000€.

Je me demande donc vers quelle stratégie fiscale m’orienté, sachant que le projet se fera avec deux personnes.

Indivision ? Sci ? Autres ?

Une fois le plafond du LMNP atteind, qu’est ce qui offre le plus d’avantage ?

Merci d’avance :v:

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Hello,
Note que tu passes LMP lorsque tes revenus locatifs (bruts) dépassent 23k ET tes revenus du travail. Si tu gagnes 50k par exemple, tu es LMNP jusqu’à 50k de revenus locatifs meublés.

l’étape d’après, c’est la SCI à l’IS, surtout si tu investis avec un pote. bien plus sécurisant que l’indivision.

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Merci pour ton retour, les charges locatives sont elles considérées comme revenus locatifs ?
Et pour le salaire, c’est uniquement le revenu imposable déclaré ?

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Hello,
Oui, on considère les revenus brut. Par exemple, tu touches 22 000€ d’Airbnb. Le revenu brut est ce que paye le locataire. il faut donc réintégrer les charges Airbnb à tes revenus…

Côté revenus du foyer, j’ai enfin trouvé l’info dans un Guide meublé :
Les autres revenus d’activité correspondent aux revenus de votre foyer fiscal
soumis à l’impôt sur le revenu en France dans les catégories suivantes :

  • Traitements et salaires y compris les pensions et rentes viagères (avant impĂ´t)
  • revenus BIC autres que ceux tirĂ©s de l’activitĂ© de location meublĂ©e, revenus BA, BNC
  • Revenus des gĂ©rants et associĂ©s
    Note que les revenus fonciers (location nue) et les revenus de dividendes sont exclus.

Enfin, louer moins longtemps n’est pas une solution, car le fisc calcule les revenus à l’année via un prorata temporis. Si tu génères 10 000€ en louant 2 mois, alors tu génères 60 000€ à l’année !

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Oui donc effectivement il est rapide de dépasser le plafond du LMNP avec seulement 2 ou 3 opérations.

Pour pouvoir enchaîner, quelle est la stratégie fiscale à privilégier ? Sci à l’IS ?

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Oui, c’est souvent ça.
Première SCI à l’IS (notez qu’il faut être 2 co-investisseurs, 99%-1% marche aussi).
Et à l’attente du palier de fiscalité élevé, 2ème SCI.
Ensuite vient la holding pour installer un régime mère-fille.
C’est le cas général, mais selon la situation, le conseil d’un expert est souvent bienvenu.
Idéalement expert comptable spécialiste dans l’immobilier.