Bonjour Ă tous!
Question LMNP : Je prévois de passer ma RP achetée en 2021 en bien locatif LMNP (projet 2024-2025). Savez-vous si je pourrai déduire des revenus fonciers les frais de notaires facturés à l’acquisition en 2021?
J’ai l’habitude de le faire quand j’achète un bien et le mets en location la même année, mais j’ai un doute sur un bien qui serait mis en location 3-4 ans après l’acquisition.
Merci pour votre aide!
En effet, ce ne sera plus possible.
Aïe, bad news. Merci pour ta réponse!
Dans ce cas, question de suivi pour évaluer la pertinence du move - car si je suis imposé sur les revenus fonciers, impossible de faire une opé intéressante ici: si la valeur du bien est de 800k€ (appartement dans immeuble haussmannien à Paris… sur le même trottoir que les bureaux de Finary d’ailleurs), savez-vous combien je peux amortir par an et pendant combien d’années?
Merci!
Martin
Je confirme, pas possible de déduire les frais de notaire d’il y a 2 ans.
Note qu’en LMNP, tu perçois des revenus BIC, pas des revenus fonciers.
En BIC au RĂ©el, tu peux amortir ton bien Ă sa valeur de mise en location. il faudra donc une estimation (meilleursagents par exemple) Ă produire en cas de contrĂ´le.
Si cette estimation est de 800k, pour 85m² (soit 9400/m²), tu auras hors travaux et mobilier un amortissement déductible de 32 000€ les 5 premières années, puis 20 000 les 10 années suivantes.
Note que l’amortissement dépend du cabinet comptable que tu choisis. Là , j’ai pris une quote-part terrain de 25% non amortissable.
Merci pour ces éléments de précision, c’est utile.
Pour prendre le cas de mon appartement, il s’agit d’un 4 pièces (2 chambres + double séjour) de 73m2 que je louerais autour de 2900€/mois (benchmark SeLoger / Appartement avec balcon, quartier central, belles parties communes, etc).
Pour bien comprendre l’impact de l’amortissement sur la déclaration des loyers - il faudrait donc que je puisse amortir 35k€/An pour annuler les revenus BIC, est-ce possible dans cette configuration? Et si oui, pendant combien d’années?
Merci pour ton aide 
73m² à 800k€, donc 10700€/m², on passe à une quote part terrain de 30%.
l’amortissement réduit donc à 30 000€ pendant 5 ans, puis 19000€ pendant 10 ans.
Tu perçois 34 800€ par an (année pleine)
tu auras des charges déductibles d’environ 20% (proxy) soit 7000€ par an
tu déduis l’amortissement calculé de 30 000€.
Donc 34 800 - 7000 - 30 000 = - 2200, donc pas d’impôt pendant 5 ans.
tu construits alors 11 000€ de déficit reportable, qui te fait une 6ème année sans impôt.
à la 7ème, sans réinvestissement (travaux, mobilier, autre acquisition), tu paieras de l’impôt sur un résultat de 8800€. TMI + CS = généralement 47%, soit 4130€ d’impôt.
Conclusion : c’est top de louer meublé car les revenus sont non imposés tant que tu continues à investir sur ton bien ou dans d’autres biens locatifs meublés.
Bonjour Rewol, ta réponse est très intéressante. Peux tu preciser sur quel règlement ou quelles règles admises tu t’appuies pour dire "73m² à 800k€, donc 10700€/m², on passe à une quote part terrain de 30%. »? merci
Hello BOB2,
Sur un rescrit fiscal.
La plupart des cab comptables prennent 30% Paris, 10% province. Donc Courchevel à 10% et je trouvais ça débile. J’ai donc lié la quote part terrain au prix au m² et proposé à Bercy un rescrit fiscal sur cette règle.
merci Rewal. Une réponse très interessante. Bercy a t il du coup validé d’une manière ou d’une autre cette proposition? et comment?
C’est le principe du rescrit fiscal.