Pour moi, 1,03% sur 25ans dans un immeuble qui est le dernier dâun programme de transformation du quartier, prĂ©sence dâune ligne de tram donc je pense que le prix de vente avait dĂ©jĂ un peu montĂ© par rapport aux premiers logements mais comme il sâagit dâun 1er investissement immo Ă 2, on a prĂ©fĂ©rĂ© la « sĂ©curitĂ© » dâun logement avec des infrastructures dĂ©jĂ en place et pas « Ă venir ».
DâaprĂšs la simulation de base, il est parti sur un loyer Ă 460⏠HC (en 2021) pour un plafond 2024 Ă 569⏠HC. Entre temps, les taux ont augmentĂ©s, plus de logement Ă acheter ou Ă louer donc je pense que le loyer 2024 est un peu plus haut.
Par rapport Ă ton tableau, jâai une mensualitĂ© Ă 670⏠pour un loyer Ă 480-500⏠je pense donc rapidement câest moins performant que toi Ă priori.
Oui moins performant sur la premiÚre année mais ça reste trÚs pragmatique et sécuritaire. Si tu veux de la perf tu peux faire un second projet dans une zone type Banlieue avec 10/12% de rentabilité avec des risques de locations douteuses⊠Tout est possible mais comme le dit @mounir le principal est de bien dormir.
Ce bien lĂ le lâai depuis 3 ans et il faut savoir que lâimmobilier ça vie :
- année 1 : pas de taxe fonciÚre (exonération de la ville pour les logements neuf)
- année 2 : pas de taxe fonciÚre (exo de la ville) mais frais de relocation de 400⏠par la société de gestion locative
- annĂ©e 3 : RAS + optimisation de mon assurance PNO (changement dâassureur) + optimisation de mon assurance emprunteur (changement dâassureur)
De plus tous les ans, tu peux revaloriser le loyer en respectant lâindice et la limite max imposĂ©e par le dispositif Pinel.
En synthĂšse, ta performance tu lâamĂ©liores avec le temps et il faut prĂ©voir le pire = risque dâimpayĂ© qui est dĂ©vastateur pour la perf !
Oui on verra bien⊠On aura essayé au pire 
AprĂšs on a pris un bien quâon peut assumer mĂȘme sans rentrer de loyer donc on pourra dormir sereinement.
Bonjour Antoine,
Merci pour tes messages intĂ©ressants sur ce sujet. Je suis dans le mĂȘme cas de figure ou jâai une petite fenĂȘtre (15 jours) pour arbitrer entre un Pinel ou un LMNP pour on appartement neuf. Je nâarrive pas Ă me dĂ©cider, tantĂŽt je milite pour lâun, puis je trouve des arguments Ă lâautre. Pourrais-tu me donner ton avis stp si je te donne les Ă©lĂ©ments? Cela mâaiderait Ă©normĂ©ment.
Merci beaucoup !
Pourquoi nâappelles-tu pas un comptable ?
Tu as dâun cĂŽtĂ© un loyer plafonnĂ© et une fiscalitĂ© loc nue assez lourde, ET une dĂ©fiscalisation que tu connais.
De lâautre un loyer non plafonnĂ© avec une fiscalitĂ© loc meublĂ©e plus agrĂ©able SANS dĂ©fiscalisation.
Câest des maths, demande Ă un expert comptable de comparer les 2. Certains facturent ce type de presta, mais la rĂ©ponse vaut bien 150 balles non ?
(blague) Tu viens de tuer ma proposition à 150⏠!
En effet @Sam dans ton cas si tu as les chiffres un comptable devrait te donner une approche financiĂšre pour choisir.
AprĂšs si ton choix nâest pas basĂ© sur les chiffres⊠Câest du subjectif et nous pouvons te donner un avis mais ça reste un avis qui nâengage que son lecteur !
Pour le cĂŽtĂ© communautĂ© Finary, partage tes chiffres ici afin quâon regarde !
En effet un comptable pourrait me donner la rĂ©ponse moyennent financement, mais outre le cĂŽtĂ© froid des chiffres, il y a lâaspect gestion, ressenti et optimisation quâil ne sera me donner.
Voici ma situation si je reprends un peu les mĂȘmes Ă©lĂ©ments que le tableau dâAntoineOlympe;
Je devais Ă lâorigine dĂ©fiscaliser 4400⏠par an. Seulement, entre la signature et la livraison ma situation a changĂ©. Jâai eu 2 enfants de plus (3 au total) et mes impĂŽts ont fortement chutĂ©.
La difficultĂ© est quâen LMNP, je nâai pas un loyer trĂšs supĂ©rieur ce qui ne fait pas une grande dĂ©marcation. Celle-ci est de plus plombĂ© par le fait de devoir investir la premiĂšre annĂ©e pour le meubler.
Je nâarrive pas Ă savoir quâelle choix serait le meilleur. Difficile aussi dâavoir des Ă©lĂ©ments exacts comme la fiscalitĂ© puisque je nâai pas encore fait de dĂ©claration et que la dĂ©duction des frais rĂ©els nâest pas encore estimĂ© Ă lâ⏠prĂšs.
Le fait dĂ©jĂ de poser les choses sur un tableau mâa aidĂ© Ă me rendre compte des frais que cela va engendrer dans les 2 cas.
A vos avis
Hello,
Ă mon avis en premiĂšre lecture tu peux retirer lâimpĂŽt sur le revenue en LMNP car tu nâen auras pas avant plusieurs annĂ©es (genre 15/20ans).
Tu peux ajouter aussi 400âŹ/an de frais comptable pour prendre large.
Pour finir, je trouve le montant du loyer en meublé pas trÚs haut⊠As tu comparé avec le marché ?
Hello,
Merci pour ces info. Tu peux compléter avec ces infos :
comptable : 240âŹ
Fiscalité LMNP : 0⏠pendant 10 ans au moins
Loyer : câest 15% de plus en meublĂ© quâen nu. mais je ne sais pas comparer au plafond Pinel. Fait une estimation de loyer sur MeilleursAgents.
Ensuite, Ă qq centaines dâeuro prĂšs, tu auras toujours des alĂ©as (vacance locative, le locataire qui pĂšte la table basse, la CFE pour le meublĂ© (environ 300âŹ)
Le montant mâa Ă©tĂ© donnĂ© par Flatlooker qui gĂšre le bien avec une fourchette de 800 Ă 850âŹ. Je nâai pas pu comparer avec la marchĂ© car je nâai pas vu dâoffre similaire. Peut-ĂȘtre que le marchĂ© est tendu sur ce type de location. Lâestimation sur meilleursagents est encore plus basse car je pense quâil nây a pas dâhistorique Ă cette adresse. Il y avait des maisons avant et maintenant câest un immeuble de 3 Ă©tages.
Jâai tentĂ© une annonce fictive avec un prix de 900⏠hier soir et jâai dĂ©jĂ 11 rĂ©ponses de personnes intĂ©ressĂ©es. Je ne sais pas du tout si ce sont des personnes sĂ©rieuses ou rĂ©pondant aux critĂšres de sĂ©lection mais en tout cas le prix nâa pas lâair dâeffrayer.
Pour meubler un appart, vous passez par qui? Enseignes une par une ou via un site qui propose des packs? Jâai vu que ça existait et je trouve lâidĂ©e pas mal.
Ton analyse et test fictif est plus proche de mon avis sur les 900âŹ. Ce qui change dĂ©jĂ pas mal le rĂ©sultat.
En refaisant ton tableau je tombe sur -211⏠en LMNP VS -262⏠en PINEL :
- on considĂšre que lâĂ©volution des loyers sera plus forte en LMNP (non plafonnĂ©e et 2% de 830⏠câest toujours plus que 2% de 698âŹâŠ)
- on considĂšre que tu ne vas pas augmenter tes revenues et donc prĂ©tendre Ă un crĂ©dit dâimpĂŽts plus haut dans les annĂ©es Ă venir.
Pour meubler un appart de 39mÂČ tu peux surtout passer du temps (pas long) en mode durabilitĂ© type IkĂ©a et Ă©lectromĂ©nager Ă droite Ă gauche en neuf dans des magasins connus. La liste des meubles pour du LMNP nâest pas longue (liste du site du gouvernement). Ensuit tu peux ajouter des choses si tu juges que ça sera un plus en pouvoir locatif.
Les sites qui proposent des packs vont forcĂ©ment devoir se payer. Si ça tâarrange ou tu retrouves une valeur VS le temps gagnĂ©, câest une solution (moins rentable mais plus sereine)