LMNP ou SCI pour notre investissement locatif ? Vos avis!

[Timothee41]

Bonjour à tous,

Avec mon ami Théo, nous sommes en pleine réflexion sur notre premier investissement locatif et nous hésitons entre acheter en LMNP ou passer par une SCI. On aimerait avoir vos avis pour faire le meilleur choix selon notre situation.

Notre projet immobilier
Type de bien : Colocation de 3 chambres à Saint-Étienne.
Budget total estimé : 110 000 € (prix d’achat + frais de notaire + éventuels travaux).
Stratégie de financement : Nous voulons essayer un financement à 110 %, c’est-à-dire en incluant les frais de notaire dans le prêt, pour conserver notre épargne en cas d’imprévus ou pour meubler le logement.
Objectif : Investissement locatif avec un bon rendement (idéalement > 8 % brut).

Nos situations financières et professionnelles
Théo (mon associé sur ce projet)
Âge : 24 ans, jeune actif à Montpellier.
Métier : Ingénieur, CDI depuis plusieurs mois.
Revenu net : 2 300 € / mois.
Charges : Loyer de 500 €/mois, aucun crédit.
Épargne : 40 000 € placés sur divers comptes.
Comptes bancaires : Très propres, pas de découvert ni de dépenses à risque.

Moi, Timothée
Âge : 23 ans, alternant en marketing digital à Lyon.
Contrat : Alternance jusqu’au 17 octobre, pas encore de promesse d’embauche après.
Revenu net : 1 234 € / mois.
Charges : Loyer de 750 €/mois, mais mes parents le paient.
Épargne :
2 000 € sur mon compte courant.
1 600 € sur mon Livret Jeune.
11 000 € sur mon Livret A.
8 000 € sur mon Assurance Vie.
6 000 € sur mon PEA chez Boursobank.
Banque principale : Caisse d’Épargne.

Nos interrogations principales
SCI ou LMNP : Quel est le meilleur choix pour notre projet ?

Si on choisit une SCI, on se demande si elle serait plus adaptée pour structurer notre investissement et anticiper la gestion à plusieurs.
Mais le LMNP nous semble fiscalement plus avantageux, surtout si on veut amortir le bien et payer peu d’impôts au départ.

Notre financement à 110 % est-il réaliste ?

Avec la situation stable de Théo, mais mon statut d’alternant sans promesse d’embauche, la banque acceptera-t-elle un prêt sans apport ?
Faut-il utiliser une partie de notre épargne pour améliorer le dossier ?

Impact de nos situations sur la banque : quelles stratégies adopter ?

Théo est un profil très solide, ce qui est un atout.
Moi, je suis alternant avec des revenus plus faibles, mais mon loyer est payé par mes parents et j’ai de l’épargne.
Est-ce mieux que Théo emprunte seul, et que je sois ajouté différemment dans l’investissement ?

Gestion locative : faut-il déléguer ou gérer nous-mêmes ?

On aimerait éviter une agence immobilière pour maximiser la rentabilité, mais gérer une colocation à distance (Lyon/Montpellier) peut être complexe.
Est-ce jouable en autogestion avec des outils en ligne ?

Vos avis & expériences sont les bienvenus !
On essaie de prendre la meilleure décision avant de structurer officiellement le projet, donc tous vos retours sont précieux ! Merci à ceux qui prendront le temps de nous répondre .

[mangrove]

Bonjour,
Peut-être la première étape serait de demander à 3 ou 4 banques (dont celles où vous êtes tous les deux), une étude de faisabilité sur le montant global visé, au vu de vos situations et de vos épargnes.

Vous avez l’air d’avoir une bonne situation à votre âge, donc je dirais que vous avez vos chances.

Attention à la distance, pour débuter ce n’est pas toujours conseillé. Aussi, il est connu que l’offre de logement a explosé à Saint-Etienne et donc la tension locative y est faible. Il y a un risque de vacance locative non négligeable.

Vous pouvez faire du LMNP en SCI. Il faut juste que celle-ci soit imposée à l’IS.

Le financement à 110% est plutôt très rare actuellement, a priori pour votre projet vous ne mettriez pas plus de 2,2K EUR en apport personnel, cela ne devrait pas poser de souci au vu de vos épargnes. Si vous trouvez du 110%, tant mieux c’est l’idéal. Autrement, ne mettre que les frais en apport et se faire financer 100% de l’acquisition et des travaux.

Voyez déjà avec les banques, et puis vous affinerez vos projets avec les conseils que vous aurez ici et ailleurs.
Je ne suis pas banquière mais je trouve que vous avez de beaux profils pour vos âges.

Si ton profil d’alternant leur pose problème, ton ami peut investir en attendant ou vous pouvez investir une fois ton CDI décroché.

[Rewol]

Attention, St Etienne a longtemps été l’eldorado des bailleurs, ça a un peu changé. C’est devenu plus compliqué de louer, surtout en coloc. Idem pour la gestion à distance, sur ce premier projet, vous risquez de cumuler les difficultés.

En SCI, l’apport exigé sera plus important qu’en LMNP, et pour toi qui es alternant, ça va être coton de dégoter un crédit…

Pensez aussi à la sortie de la SCI, où les amortissements déduits sont réintégrés (comme en LMNP d’ailleurs) mais sans abattement sur la durée de détention. A moins que vous souhaitiez avoir des enfants ensemble (la transmission est préférable en SCI), je pense que l’indivision est préférable. C’est aussi moins cher à mettre en place (+1000€ la SCI contre 200€ l’immatriculation d’indivision généralement)

[Timothee41]

Bonjour à vous deux et merci pour vos réponses détaillées !

Vous avez soulevé des points très pertinents, et on prend bien en compte vos remarques pour affiner notre projet.

Nous pensons effectivement que la meilleure approche est de monter un dossier solide avec un business plan détaillé, une cible d’appartement précise, et une analyse approfondie du marché locatif. Cela nous permettra d’avoir une première approche avec plusieurs banques pour voir ce qu’elles nous proposent et comment elles perçoivent nos profils.

Concernant le financement à 110 %, on est bien conscients que c’est de plus en plus rare, mais on va tenter notre chance et, à défaut, ne mettre que les frais de notaire en apport pour optimiser notre capital disponible. L’idée est vraiment de préserver un maximum notre épargne pour anticiper des imprévus et bien aménager le logement.

On a bien analysé la tension locative à Saint-Étienne, et on est conscients que le marché est devenu plus compliqué, notamment pour les colocations. Notre stratégie pour minimiser ce risque est de proposer un logement avec un vrai rapport qualité/prix attractif, quitte à investir un peu plus dans les travaux et le mobilier. L’idée est de se différencier des offres existantes en misant sur un espace moderne et bien aménagé.

Concernant la gestion à distance, c’est un point qu’on a bien réfléchi.

Je suis à Lyon et en 100 % télétravail, ce qui me permet d’être flexible et de me déplacer facilement à Saint-Étienne si nécessaire.

Théo, lui, est à Montpellier et ne pourra pas intervenir directement, mais comme on l’a dit, à part Lyon et Montpellier, les villes proches ne nous semblent pas aussi intéressantes en termes de rentabilité. Saint-Étienne reste la meilleure option dans notre zone de recherche.

On sait que la gestion locative sera un défi, surtout sur un premier projet. On réfléchit donc déjà à comment automatiser au maximum la gestion (outils de gestion locative en ligne, visites à distance, etc.), et on verra si un passage par une agence devient nécessaire à terme.

Pour l’instant, notre objectif est purement locatif, sans volonté de revente immédiate.
Mais comme vous l’avez souligné, il faut toujours prévoir une éventuelle sortie, donc on veut éviter une structure trop rigide.

L’aspect coût de mise en place et de gestion est aussi un argument qui nous fait réfléchir.

La SCI imposée à l’IS nous semblait une piste intéressante pour optimiser la gestion et éviter les problématiques d’indivision. Mais on voit bien que cela implique aussi des contraintes fiscales et comptables qui peuvent peser sur la rentabilité à long terme. On va donc approfondir cette réflexion et, comme vous l’avez conseillé, aller voir un notaire pour trancher entre SCI et LMNP.

On sait que notre âge et ma situation en alternance vont compliquer certaines étapes du parcours. Mais on est motivés et prêts à faire les efforts nécessaires pour décrocher le meilleur financement possible. On s’attend à un chemin semé d’embûches, mais on préfère être proactifs et bien préparés.

Encore merci pour vos retours, ça nous aide énormément à anticiper les obstacles et à prendre les meilleures décisions. Si vous avez d’autres conseils ou points à creuser, on est preneurs !

[Olivier246]

Salut Timothée,

Je bosse en tant que conseiller en fiscalité immobilière pour un cabinet comptable spécialisé en immobilier locatif.

Si tu veux, je peux échanger avec toi sur un format de 30min sur ton projet.

Cdt,

Olivier.

[Timothee41]

Salut Olivier,

Merci beaucoup pour ta proposition, c’est top ! J’aimerais bien échanger avec toi sur mon projet, surtout pour avoir des éclaircissements sur la meilleure structuration fiscale entre LMNP et SCI, ainsi que sur l’impact de la fiscalité à long terme pour un investissement locatif en colocation.

Dis-moi quand tu serais disponible pour ce format de 30 min, je peux m’adapter en fonction de ton agenda. On peut faire ça par téléphone ou en visio selon ce qui te convient le mieux.

[Olivier246]

Je t’en prie.

Quand je vois ce type de demande sur Finary, je me permets de contacter.

C’est des montages qui peuvent être plus ou moins complexes.

Je serai disponible à 14h30 mercredi ou jeudi si ça te convient ?

Tu pourras me communiquer ton numéro ?

Merci.

[Timothee41]

Merci pour ton retour ! Jeudi, c’est parfait pour moi. Si possible, une visio serait top, mais on peut aussi faire par téléphone si c’est plus simple pour toi.

Pour l’horaire, je suis disponible toute la journée, donc on peut caler ça quand ça t’arrange.

Dis-moi ce qui te convient le mieux.

[_Thomthom]

Hello,

Je te conseille d’éditer ton message et de supprimer ton numéro de téléphone une fois qu’Olivier en a pris connaissance. Ce n’est jamais une vraiment une bonne idée de partager ce genre d’information publiquement sur un forum. Tu pourrais être la cible d’arnaques : un profil s’intéressant à la finance peut être une cible intéressante pour quelqu’un de malhonnête (possède peut être plus d’argent que quelqu’un d’aléatoire et peut être potentiellement appâtée par un faux gain rapide )

Pour les prochaines fois je te conseille de transmettre un email à la place et après des échanges envoyer à la personne ton numéro ou un lien google meet / Teams / …
(Peut être une messagerie privée en approche sur le forum ?)

Sinon à part ça, simplement bonne chance (et bon investissements) pour la suite de ton projet en espérant que cela soit soldé de réussite.

[Timothee41]

Hello et merci pour ton conseil !

Tu as totalement raison, je n’avais pas pensé aux risques de partager mon numéro en public sur un forum. J’ai édité mon message pour le retirer. La prochaine fois, je passerai plutôt par une messagerie privée ou je transmettrai mon email en premier avant d’échanger mon numéro si nécessaire.

Merci pour ta bienveillance et tes encouragements ! J’espère aussi que ce projet va bien se concrétiser.

Bonne journée à toi !

[Olivier246]

Tu as bien raison de sensibiliser sur ce point.

Je serai plus vigilent sur ce sujet la prochaine fois également.

Merci