Il manque sans doute des éléments pour bien comprendre votre situation et notamment l’état de votre patrimoine actuel.
Cependant je maintiens que si, comme je crois le comprendre, vous ne disposez « que » de 300k€, arrêter de travailler à échéance 2 ans n’est pas réaliste avec le type de projet décrit dans votre excel (même si vos hypothèses sont, selon vous, « pessimistes »)
Pour y parvenir il faut des projets à très (très) fort rendement de type location saisonnière. Encore faut il que vous vous trouviez dans une zone propice. Une étude de la demande et du marché peut vous y aider. Attention également aux restrictions qui pleuvent actuellement sur ce type de location.
Votre localisation va avoir un impact important sur la faisabilité de votre projet. Sur ma zone, dans les hauts de France, à 1 heure de Paris, trouver des immeubles en état correct avec des rentabilités > 8% est très difficile. (Pour une location en nu) Sauf a avoir un très bon réseau avec des plans « hors marché ».
Pour répondre à votre question sur mon immeuble, c’est un petit projet de 2 T2: 165k€, 13.5k€ de loyer, 8.5k€ de remboursement de crédit, 1.7k€ de TF, 0.5k€ d’ assurance PNO + provision annuelle pour des petits travaux. (J’ai un ballon d’eau chaude qui a explosé l’année dernière dans le grenier par exemple)
Sachant que:
- je ne paye pas de comptable car la comptabilité de la SCI est faite par un membre de ma famille
- j’ai acheté en 2022 avec un taux bien plus avantageux que ceux actuels
- j’ai renégocié les assurances du prêt au bout d’un an pour dégager plus de cash-flow.
Le même projet aujourd’hui ne s’autofinance plus sans apport.
- je ne paye pas (encore) d’IS
J’ai également profité d’un différé de remboursement de 6 mois pour générer de la trésorerie afin de changer les menuiseries des parties communes (porte entrée, porte de service+ 1 fenêtre) et repeindre les communs.
J’ai payé ce bien en dessous de la valeur du marché et je l’évalue aujourd’hui à 200k€. Si ça peut paraître une bonne nouvelle d’un point de vue revente, ça ne l’est pas vraiment car d’une part je ne souhaite pas vendre et d’autre part le mode de détention (SCI à l’IS) rend la fiscalité confiscatoire à la revente. Enfin, cela fait mécaniquement chuter la rentabilité d’un peu plus de 8% (sans les FdN) à 6.75%. En effet, les loyers sont conformes au marché et les augmenter m’expose à la rotation ce que je ne souhaite pas. Mes locataires paient à date et entretiennent parfaitement leur logement.
Avec ma RP, cet immeuble et un peu de SCPI, je suis exposé à l’immobilier à hauteur de 600k€ (brut) et je ne souhaite pas développer plus cette poche d’actif (sauf opportunité incroyable…). Je me concentre depuis plusieurs années sur la croissance de mon portefeuille mobilier. (Bourse)
En effet bien qu’étant professionnel du secteur, l’instabilité réglementaire sur l’immobilier (menace sur le régime LMNP, restrictions sur les LCD, permis de louer, diminution des aides liées à la rénovation thermique etc…) associée à un budget de l’État dans le rouge m’incite à la prudence.
J’ignore si l’Etat pourra maintenir la réglementation liée aux DPE mais il est déjà interdit de louer un logement classé en G, les F en 2028 et les E en 2034. Je ne vois pas comment les propriétaires privés vont financer ces travaux. Dans un contexte du marché du logement déjà en crise, cela va accélérer la pénurie de biens à la location et l’état n’a pas les moyens de financer ou d’aider beaucoup plus qu’actuellement.
Les bailleurs sociaux et bailleurs institutionnels dépensent actuellement des milliards d’euros en rénovation thermique et tiendront difficilement les délais.
Quel avenir pour les propriétaires privés qui vont se retrouver avec plusieurs biens à rénover thermiquement qu’ils ne pourront plus louer et dont les travaux ne seront pas financables ?
Je n’ai pas de boule de cristal mais il y a les éléments d’une sacrée crise à venir. Après, comme dans toute crise, il y aura des opportunités a saisir avec des gagnants et des perdants.
Par ailleurs, le risque locatif vacance/impayés/dégradations dans un pays ultra protecteur vis a vis des locataires doit vous inciter à prendre en compte ce risque dans vos simulations. Pourrez vous supporter financièrement un impayé de 2 ans, le coût d’une procédure d’expulsion (+/-2 000€) et une remise en état de 15k€ sur un logement ? (C’est assez banal comme situation) Soit un trou de trésorerie de 30k€ sur 2 ans pour un de vos logements. (Il existe des garanties contre ce risque spécifique)
Loin de moi l’idée de vous dissuader dans votre projet car l’investissement immobilier est passionnant mais mais il est souvent plus compliqué qu’exposé par des vendeurs de rêve sur les réseaux sociaux.
Après rien ne vous empêche de vous lancer avec votre objectif tel que défini, le principe de réalité se chargera de définir si un arrêt de vos 2 emplois est possible.
Réfléchissez également à d’autres options. Je vois plus souvent des situations avec le même type de projet que vous mais avec conservation d’une activité salariée pendant 15/20 ans. Puis liquidation du patrimoine immobilier ce qui vous donne un capital à investir de manière plus passive. (L’immobilier n’est pas vraiment un investissement passif).
Vous avez aujourd’hui 25 ans, j’imagine sans enfant. Peut-être un jour envisageriez vous d’en avoir. Quels seront alors vos besoins financiers pour assurer leur éducation ?
Aujourd’hui tout se passe bien entre vous mais demain ? Quid en cas de séparation? Comment adapter votre régime matrimonial ? Votre couple va être mis a rude épreuve avec ce type de projet.
Soyez vigilants en amont à réfléchir à ce scénario => devenir des biens, possibilité de revente, quote part de chacun etc…(Surtout dans l’hypothèse où la séparation se passe mal. Quand on aime on ne compte pas mais quand on n’aime plus on compte!). Si votre projet se déroule sans accroc pendant 6 ans puis séparation. Pourrez- vous toujours vous passer d’activité professionnelle ? A défaut, et en lien avec le point ci-dessous, comment gérer un trou de 6 ans dans vos cotisations retraite ? Quel impact sur vos futurs droits?
Enfin, penchez-vous sur d’autres sujets et notamment la protection sociale (cf taxe PUMA) et le moyen de cotiser à minima pour valider des trimestres pour votre retraite. (On ne sait jamais…) Peut être une option à creuser avec un statut de gérant/salarié d’une SCI à l’IS.
Je sais que certains déconseillent d’investir entre amis mais j’estime que c’est moins risqué qu’avec une femme, chacun son point de vu là -dessus. Mais nous sommes quand même sensibilisé sur le potentiel risque de « rupture », l’idée d’une SCI est intéressante à ce niveau là également pour se protéger chacun.