Loc'Avantage ou LMNP pour mon projet immobilier?

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Bonjour Ă  tous,

Je suis en pleine réflexion sur la stratégie locative pour mon premier projet immobilier et j’aurais besoin de vos avis éclairés !

Voici ma situation :

  • Bien : Un T2 de 36m² que je vais transformer en T3 de 70m² après des travaux.
  • Montant des travaux : 25000e non Ă©ligible aux aides de l’état et 25 000 € Ă©ligibles.
  • Revenu fiscal de rĂ©fĂ©rence : 18 300 €, cĂ©libataire sans enfants.

J’hésite entre deux options pour optimiser la rentabilité de mon investissement :

Cas 1 : Loc’Avantage avec aides à la rénovation

  • J’obtiens 60 % d’aide sur le montant des travaux (soit 15 000 €).
  • Je bĂ©nĂ©ficie d’un abattement de 15 % sur mes revenus locatifs pour les impĂ´ts.
  • En contrepartie, le loyer est plafonnĂ© Ă  507 €/mois (au lieu de 650 € environ sur le marchĂ©).
  • Je loue nu, donc moins flexible pour la fiscalitĂ©.

Cas 2 : Location meublée avec LMNP

  • Je renonce aux aides, mais je peux bĂ©nĂ©ficier d’un Ă©co-PTZ pour financer les travaux.
  • Je loue Ă  650 €/mois en meublĂ© et profite du rĂ©gime LMNP, ce qui me permet d’amortir le bien et de rĂ©duire fortement les revenus locatifs imposables.
  • Le loyer plus Ă©levĂ© amĂ©liore la rentabilitĂ©, mais je dois investir davantage au dĂ©part sans les aides de l’État.

Mon dilemme

Le Cas 1 semble plus sécurisé avec les aides importantes, mais le plafonnement du loyer et l’imposition restent des freins. Le Cas 2 offre une meilleure rentabilité à long terme, mais demande plus d’effort financier initial.

Je cherche des retours d’expérience :

  • Avez-vous dĂ©jĂ  optĂ© pour l’une de ces stratĂ©gies ?
  • Selon vous, quelle est la meilleure option pour maximiser la rentabilitĂ© et rĂ©duire la fiscalitĂ© ?
  • Y a-t-il des points que je n’aurais pas considĂ©rĂ©s ?

Merci d’avance pour vos conseils et vos partages, ça m’aidera énormément à prendre ma décision !

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Bonjour,
Ayant moi-même un appartement en Loc’Avantages, je peux juste te dire que la durée de conventionnement a été extrêmement longue (7 mois) compte tenu de la lenteur de l’administration. Sachant que le dispositif fiscal s’arrête le 31 décembre 2024, je ne suis pas vraiment sûr qu’il te reste le temps nécessaire pour cela.

Dans la théorie, je pense qu’il est plus intéressant de rénover l’appartement avec les aides Loc’Avantages et de le passer au bout de six ans en meublé, dans ton cas. Cela te permet de ne pas immobiliser trop de cash en passif que tu pourrais investir ailleurs.

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Bonjour Gabin,

Merci pour ton retour. Effectivement, les primes « Ma Prime RĂ©nov Â» semblent assez contraignantes Ă  obtenir… Penses-tu que le parcours d’accompagnement sera maintenu au-delĂ  de la date de fin pour les dossiers dĂ©jĂ  en cours ?

Du côté des accompagnateurs que j’ai contactés, aucun ne m’a confirmé que les délais seraient insuffisants.
Mon problème, c’est que si je m’engage avec les aides, avec le loyer plafonné, je n’aurai probablement aucun cashflow sur cet investissement, du moins les premières années.

Or, je comptais enchaîner les opérations, et j’ai peur que cela envoie un signal peu encourageant aux banques, même si j’aurais mobilisé davantage de capital.

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Bonjour,

Tu poses une excellente question, et tu as déjà bien structuré ta réflexion, ce qui est essentiel. Je vais te donner un retour basé sur l’expérience et une vision long terme de l’investissement locatif.

Dans une logique patrimoniale, ce qui compte vraiment, c’est la capacité de ton bien à générer du revenu net dans la durée, sans dépendre de dispositifs trop rigides ou à durée limitée. Les aides à la rénovation sont tentantes, bien sûr. Mais elles viennent avec des contraintes lourdes : plafonnement du loyer, fiscalité moins avantageuse, et peu de flexibilité si ta stratégie ou ta situation change dans les années à venir.

À l’inverse, louer en meublé sous le statut LMNP au réel, c’est entrer dans une logique d’optimisation fiscale solide et durable. Tu vas amortir la valeur du bien, du mobilier, les frais d’achat, une partie des travaux. Résultat : pendant de nombreuses années, tu peux générer un revenu locatif non imposable, tout en gardant la liberté de gérer ton bien comme tu l’entends. Ce n’est pas juste une astuce fiscale, c’est un cadre qui te laisse piloter ton investissement avec agilité.

Tu évoques aussi un loyer plus élevé en meublé, ce qui renforce la performance globale du projet. La combinaison loyer plein + amortissement + fiscalité faible fait souvent une vraie différence, même en l’absence de subvention initiale. Et si tu finances les travaux avec un éco-PTZ, tu limites ton effort de trésorerie sans sacrifier la qualité énergétique du logement.

il ne faut pas se laisser freiner par la gestion comptable du LMNP. Il existe aujourd’hui des solutions en ligne comme Décla.fr ou autre, qui rendent l’aspect fiscal et déclaratif très accessible, même sans passer par un cabinet comptable traditionnel.

Ce qu’il faut éviter, c’est de se laisser séduire par un avantage ponctuel en perdant de vue le fonctionnement global de ton investissement sur 10 ou 20 ans. L’immobilier est un marathon, pas un sprint. La solution qui te donne le plus de contrôle, de rendement net et de flexibilité dans le temps, c’est souvent celle qui n’est pas subventionnée, mais intelligemment construite.

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Merci Aaron5 pour ta réponse ! En effet, je compte finalement abandonner cette option. De plus, les aides changent tous les trois mois (on n’est pas près d’en voir la fin sans gouvernement clairement établi). Je vais donc essayer de souscrire à un éco-PTZ, car je remplis plusieurs critères correspondants.

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Bonjour Romain

C’est faux, tu n’auras pas 60% d’aides

J’en suis à mon 3ème projet Anah dans le dispositif Loc’Avantages.

Donc comme je l’ai écrit plus haut tu n’auras pas 60% d’aides, c’est faux. Je ne sais pas qui t’a dit cela.

Tu as 3 modes:

  • LOC1: logement intermĂ©diaire, tu loues ~15% en dessous du marchĂ©
  • LOC2: logement social, tu loues bien en dessous du marchĂ© (c’est peut ĂŞtre 30%)
  • LOC3: logement très social, tu loues…super en dessous du marchĂ©.

Donc comme pour ces 3 catégories tu as des plafonds de revenus, tu vas te retrouver face à 3 publics différents.
LOC1 le français moyen
LOC2 le français entre le smic et le français moyen
LOC3: le cas social, ce 3eme cas est un NOGO pour moi. Et bien sûr les 60% qu’on te fait miroiter en aides aux travaux c’est ce cas.

Pour l’instant j’ai fait que du LOC1 et les aides aux travaux sont de 25%-28% à peu près. Compte 25%

Je ne vais pas tout t’expliquer sinon il y en a pour des jours mais je vais essayer de t’apporter des élements pour t’aider dans ta décision.

  • Tu devra gagner 2 classes Ă©nergĂ©tiques et arriver en classe D a minima. Donc première question, est-ce que ton appartement est en mauvais Ă©tat ?
  • Tu devras prendre des artisans RGE pour certains types de travaux: poser les radiateurs, isolation, remplacement de fenetres… Ca va te demander du travail de recherche

Il y a quelque chose qui me fait tilter: tu pars d’un T2 de 36m2 et tu arrives à 70m2, tu vas créer des m2.
Ca veut dire que toutes les prestations artisans vont ĂŞtre Ă  20% de TVA (pas Ă  10%, pas Ă  5,5%)

Tu vas en effet bénéficier d’un abattement de 15% ou 20% lorsque tu es en LOC1 et ton conventionnement Anah est de 6 ans à partir de l’entrée des lieux du locataire.

Tu vas devoir t’attacher les services d’un avocat fiscaliste pour calculer ton déficit foncier.

Dans ton exemple même s’il est faux. Si tu as 25k€ de travaux et 15k€ remboursés par l’anah, tu pourras avoir 10k€ en écoptz (c’est à dire le reste).

Le gros probleme du montage anah c’est que tu dois apprendre comment ca fonctionne, t’as plus de risques.

Quelques exemples ou tu vas être déçu:

  • Les aides se calculent sur le montant hors taxes des travaux. Donc, si tu parlais de 25k€ TTC c’est faux, on va te les calculer sur 22k€ par exemple.
  • L’anah t’impose un cahier des charges.
  • Lorsqu’ils te disent on te rembourse les travaux Ă  25% ou 35% c’est en partie faux. Tu es aussi plafonnĂ© sur les aides au m2 et par poste de dĂ©pense.

Conclusion: si tu veux faire plein de projets anah, oui vas y et fais toi la main. Mais ton projet ne sera pas du tout optimisé.
Si ton appartement n’est pas très délabré le gain est pas très intéressant.
Il faut que tu ais le gout pour le suivi des travaux et l’administratif.

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« Ma Prime Rénov » ce n’est pas pour les bailleurs, mais pour les particuliers habitants.
Tu as des sortes d’accompagnateurs qui font partie d’une sorte d’association pour les bailleurs.

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Tu Ă©cris cela car tu ne connais pas le dispositif. Ce que tu dis est faux.

Le problème de Loc’Avantage, c’est qu’il faut passer un « doctorat Â» Loc’Avantages pour bien profiter de ce montage.
Et aussi, il faut entrer dans un certain cadre (ville précise, localisation précise etc.)
Bien fait, un Loc’Avantages est plus intéressant qu’un LMNP.
Et c’est bien dans l’esprit Marathon.

J’en suis à mon 3ème projet en 2 ans + toutes les études de projets non aboutis.

Je ne l’ai pas écrit dans mes commentaires précédents, mais ce dispositif est intéressant lorsqu’il y a de gros travaux sur un bien. Et donc contrairement aux investissements que tu vois sur les forums, yt ou via les gens que tu rencontres, ça doit être des projets où l’enveloppe travaux est très grosse par rapport au prix d’achat.
Par exemple, sur mon immeuble à 45k€, j’ai eu 225k€ de travaux et 65k€ d’aides.
45k€ + 225k€ - 65k€ = 205k€
Le prix dans cette ville est de 1500€ / m2 soit 300k€ à la revente