Bonjour Ă tous,
Je suis en pleine réflexion sur la stratégie locative pour mon premier projet immobilier et j’aurais besoin de vos avis éclairés !
Voici ma situation :
- Bien : Un T2 de 36m² que je vais transformer en T3 de 70m² après des travaux.
- Montant des travaux : 25000e non éligible aux aides de l’état et 25 000 € éligibles.
- Revenu fiscal de référence : 18 300 €, célibataire sans enfants.
J’hésite entre deux options pour optimiser la rentabilité de mon investissement :
Cas 1 : Loc’Avantage avec aides à la rénovation
- J’obtiens 60 % d’aide sur le montant des travaux (soit 15 000 €).
- Je bénéficie d’un abattement de 15 % sur mes revenus locatifs pour les impôts.
- En contrepartie, le loyer est plafonné à 507 €/mois (au lieu de 650 € environ sur le marché).
- Je loue nu, donc moins flexible pour la fiscalité.
Cas 2 : Location meublée avec LMNP
- Je renonce aux aides, mais je peux bénéficier d’un éco-PTZ pour financer les travaux.
- Je loue à 650 €/mois en meublé et profite du régime LMNP, ce qui me permet d’amortir le bien et de réduire fortement les revenus locatifs imposables.
- Le loyer plus élevé améliore la rentabilité, mais je dois investir davantage au départ sans les aides de l’État.
Mon dilemme
Le Cas 1 semble plus sécurisé avec les aides importantes, mais le plafonnement du loyer et l’imposition restent des freins. Le Cas 2 offre une meilleure rentabilité à long terme, mais demande plus d’effort financier initial.
Je cherche des retours d’expérience :
- Avez-vous déjà opté pour l’une de ces stratégies ?
- Selon vous, quelle est la meilleure option pour maximiser la rentabilité et réduire la fiscalité ?
- Y a-t-il des points que je n’aurais pas considérés ?
Merci d’avance pour vos conseils et vos partages, ça m’aidera énormément à prendre ma décision !