Loc'Avantage ou LMNP pour mon projet immobilier?

Bonjour Ă  tous,

Je suis en pleine réflexion sur la stratégie locative pour mon premier projet immobilier et j’aurais besoin de vos avis éclairés !

Voici ma situation :

  • Bien : Un T2 de 36m² que je vais transformer en T3 de 70m² après des travaux.
  • Montant des travaux : 25000e non Ă©ligible aux aides de l’état et 25 000 € Ă©ligibles.
  • Revenu fiscal de rĂ©fĂ©rence : 18 300 €, cĂ©libataire sans enfants.

J’hésite entre deux options pour optimiser la rentabilité de mon investissement :

Cas 1 : Loc’Avantage avec aides à la rénovation

  • J’obtiens 60 % d’aide sur le montant des travaux (soit 15 000 €).
  • Je bĂ©nĂ©ficie d’un abattement de 15 % sur mes revenus locatifs pour les impĂ´ts.
  • En contrepartie, le loyer est plafonnĂ© Ă  507 €/mois (au lieu de 650 € environ sur le marchĂ©).
  • Je loue nu, donc moins flexible pour la fiscalitĂ©.

Cas 2 : Location meublée avec LMNP

  • Je renonce aux aides, mais je peux bĂ©nĂ©ficier d’un Ă©co-PTZ pour financer les travaux.
  • Je loue Ă  650 €/mois en meublĂ© et profite du rĂ©gime LMNP, ce qui me permet d’amortir le bien et de rĂ©duire fortement les revenus locatifs imposables.
  • Le loyer plus Ă©levĂ© amĂ©liore la rentabilitĂ©, mais je dois investir davantage au dĂ©part sans les aides de l’État.

Mon dilemme

Le Cas 1 semble plus sécurisé avec les aides importantes, mais le plafonnement du loyer et l’imposition restent des freins. Le Cas 2 offre une meilleure rentabilité à long terme, mais demande plus d’effort financier initial.

Je cherche des retours d’expérience :

  • Avez-vous dĂ©jĂ  optĂ© pour l’une de ces stratĂ©gies ?
  • Selon vous, quelle est la meilleure option pour maximiser la rentabilitĂ© et rĂ©duire la fiscalitĂ© ?
  • Y a-t-il des points que je n’aurais pas considĂ©rĂ©s ?

Merci d’avance pour vos conseils et vos partages, ça m’aidera énormément à prendre ma décision !

Bonjour,
Ayant moi-même un appartement en Loc’Avantages, je peux juste te dire que la durée de conventionnement a été extrêmement longue (7 mois) compte tenu de la lenteur de l’administration. Sachant que le dispositif fiscal s’arrête le 31 décembre 2024, je ne suis pas vraiment sûr qu’il te reste le temps nécessaire pour cela.

Dans la théorie, je pense qu’il est plus intéressant de rénover l’appartement avec les aides Loc’Avantages et de le passer au bout de six ans en meublé, dans ton cas. Cela te permet de ne pas immobiliser trop de cash en passif que tu pourrais investir ailleurs.

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Bonjour Gabin,

Merci pour ton retour. Effectivement, les primes « Ma Prime RĂ©nov Â» semblent assez contraignantes Ă  obtenir… Penses-tu que le parcours d’accompagnement sera maintenu au-delĂ  de la date de fin pour les dossiers dĂ©jĂ  en cours ?

Du côté des accompagnateurs que j’ai contactés, aucun ne m’a confirmé que les délais seraient insuffisants.
Mon problème, c’est que si je m’engage avec les aides, avec le loyer plafonné, je n’aurai probablement aucun cashflow sur cet investissement, du moins les premières années.

Or, je comptais enchaîner les opérations, et j’ai peur que cela envoie un signal peu encourageant aux banques, même si j’aurais mobilisé davantage de capital.