Bonjour Ă tous,
J’ai besoin de vos lumières pour m’éclairer sur les fins de baux en location nue.
Petit point de contexte, j’ai acheté deux appartements déjà loués (un en juillet 2022 et l’autre en novembre 2022). Ce sont mes premiers investissements, toutes classes d’actifs confondues. Je n’avais pas forcément encore tous les bons réflexes.
J’attends avec impatience de les passer en LNMP à la fin du bail des deux locataires présents pour optimiser ma fiscalité.
La loi concernant les fins de bail me parait assez flou et les réponses apportées par des pairs, des professionnels du métiers ou tout simplement sur internet ne vont jamais dans le même sens.
J’espère donc que vous allez pouvoir m’aider sur ces deux questions concernant la fin du bail.
La première
Il y a-t-il systématiquement une extension de la durée du bail pour les locataires à la vente d’un bien déjà loué ?
La deuxième et la plus importante :
Peut-on congédier un locataire sans raison à la fin de son bail ? Si oui, comment le faire ?
J’ai hâte d’échanger à ce sujet avec vous et vous remercie par avance pour votre temps !
Fabian
2
Hello,
A la première question, il n’y a pas d’extension du bail quand on achète un bien déjà loué. La fin du bail correspondra a la date initiale du bail+3 ans
Pour la seconde, tu peux congédier un locataire a la fin du bail seulement si 1) tu souhaites habiter le bien (ou loger un proche parent) ou 2) si tu souhaites vendre le bien. Sauf erreur de ma part, il n’est pas possible de congédier un locataire (ou ne pas accepter un renouvellement du bail) si celui-ci paye son loyer et respecte le règlement de copropriété.
Quelques pistes qui s’offrent à toi:
- proposer au locataire de renouveler le bail en meublé et de lui fournir les meubles minimum. Il sera difficile d’augmenter le loyer mais tu sera gagnant sur les impots. Si il n’est pas d’accord , il doit être possible de « négocier » avec lui la signature du bail en meublé en echange d’une baisse de loyer (mais attention ensuite a l’augmentation du loyer pour le prochain locataire qui est encadrée)
- Tu peux simplement lui laisser entendre que tu « cherches a vendre », en espérant que cela le pousse a donner son preavis. Mais aucune garanties que ça marche.
Bref, pas beaucoup d’options car les locataires sont très protégés. Peut être d’autres idées ?
Opla
3
Bonjour,
- proposer au locataire de renouveler le bail en meublé et de lui fournir les meubles minimum. Il sera difficile d’augmenter le loyer mais tu sera gagnant sur les impots. Si il n’est pas d’accord , il doit être possible de « négocier » avec lui la signature du bail en meublé en echange d’une baisse de loyer (mais attention ensuite a l’augmentation du loyer pour le prochain locataire qui est encadrée)
Attention au redressement fiscal en cas de contrĂ´le!
Le plus simple c’est d’envoyer un recommandé 6 mois avant la fin du bail pour dire que vous ou un enfant/parent va y habiter.
Ou de s’arranger avec le locataire en place pour un départ ….