Bonjour Ă tous !
Je souhaite mettre en location vide ma RP actuelle dans la métropole Bordelais (70m2 de 2018, appartement en RDC), cause = changement de projet de vie !
J’ai donc pris contact avec plusieurs agences locales et eu plusieurs échanges avec elles:
Loyer estimé à 850€ + 120€ de charges estimées
A chaque changement de locataire c’est plus d’un mois de loyer qui saute en frais.
Ces pratiques sont elles « classiques » ?
Agence=voleur !
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Oui je te confirme ce sont les tarifs habituels, 1 nouveau locataire = au mini 1 mois de loyer en moins pour toi, prélevé par l’agence.
Je trouve ça terrible !
Je pensais que ces frais étaient patagés en partie avec le locataire, mais en fait pas du tout, les 2 paient 850€ !!
J’ai actuellement 800€ de pret sur le bien, et 200€ de TF / Frais copro, en prenant en compte l’abattement de 30% (passé à 50% semble t’il avec le PLF 2025), la rentabilité de mon bien est chaotique.
Il suffit que le locataire change 1 fois ou 2 par ans et l’histoire est finito au final …
Les honoraires sont limités par la loi ALUR
https://www.legifrance.gouv.fr/jorf/id/JORFTEXT000029337625
Extrait :
Le montant des honoraires payés par le locataire pour ces prestations ne peut excéder celui qui est payé par le bailleur et doit être inférieur ou égal à un plafond établi par mètre carré de surface habitable du logement mis en location. Pour les prestations liées à la visite, à la constitution du dossier et à la rédaction du bail, ces montants sont fixés à 12 €/m2 en zone très tendue, à 10 €/m2 en zone tendue et à 8 €/m2 pour le reste du territoire. S’agissant de la prestation d’établissement de l’état des lieux d’entrée, un plafonnement spécifique et unique valant pour l’ensemble du territoire est appliqué. Il s’élève à 3 €/m2.
Les chiffres indiqués respectent ces limites.
Oui mais je pensais que c’était 13€ / m en tout, soit 850€ grosso modo à se partager entre proprio et locataire (500/350 par exemple).
Mais non, c’est 13€ / m2 pour le locataire ET le propriétaire
C’est pour cela que 1 bail pour logement vide dure 3 ans.
Oui c’est terrible et ça a toujours été comme ça, depuis longtemps.
Mais le pire ce ne sont pas les frais d’agence mais les impôts sur les revenus locatifs. Beaucoup d’investisseurs sont déjà dans la tranche avec un taux marginal d’imposition à 30%. Si tu leur ajoutes 17,2% de prélèvements sociaux, ça fait 47,2% d’impôts à payer au mini sur les loyers nets encaissés (en enlevant les charges déductibles ) !
De plus en France la loi protège surtout les locataires, et surtout ceux de mauvaise foi qui ne vont plus payer, les squatteurs qui ne veulent plus partir… C’est magnifique.
Avec un préavis de 1 mois pour le locataire pour partir à tout moment
Je découvre effectivement, l’abattement sembler passer à 50%, ca fait 2500/3000€ / ans d’impots, soit 200€ sur les 850€ de loyer environ.
Quel abattement ? Tu parles du régime du micro-foncier ? Où au lieu d’être au régime réel et de tout calculer toi-même sur ce que tu peux déduire de tes loyers, le trésor public te propose un forfait au pourcentage ?
Oui, en micro foncier on a un abattement de 30% (voir 50% d’aprés le PLF 2025), sinon au réel il faut que les frais déductibles atteignent + de 50% des loyers percus.
Ok d’accord. Mais pour les frais réels ce n’est pas une histoire de 50% des loyers perçus, c’est plus simplement que si tu as plus de 15.000€ de loyers encaissés annuellement tu n’as pas le choix : c’est le régime réel. Plus d’accès au micro-foncier.
Je vous recommande d’essayer de trouver une « petite » agence historique qui n’appartient pas à un grand réseau (Foncia, Citya).
Comme tout service a un prix, vous pouvez également vous demander si vous pouvez organiser certaines de ces « tâches » vous même
(Cela dépendra surtout de votre temps disponible et si vous résidez proche de ce logement)
Fred51
FĂ©vrier 17, 2025, 9:52
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Salut,
Si tu n’es pas trop loin, tu peux tout faire toi même mais c’est vrai que si tu changes radicalement de vie, soit tu admets qu’une partie de ton gain parte à l’agence soit tu prends le risque de gérer seul mais de devoir faire des déplacements…
J’ai eu la mauvaise expérience avec mon agence après 4 ans 1/2 avec le même locataire. Tout se passait bien jusque là même si je trouve qu’ils n’étaient pas très bons mais à la limite, mais j’ai eu une cascade de petits soucis :
L’agence qui me prévient le 11 Octobre qu’ils ont reçu le courrier de fin de bail alors qu’ils l’ont reçu fin Septembre => Temps perdu pour retrouver un nouveau locataire
Le DPE qui doit être refait mais qui met énormément de temps => Pas de mise en ligne jusqu’à début Novembre donc pas de loyer tandis que l’emprunt continue forcément
L’agence republie enfin l’annonce début Novembre : anciennes photos de 2020 de l’appartement meublé avec les anciennes peintures alors que j’ai passé 3 jours pour repeindre et réparer les petits soucis
Ils me trouvent que des profils pourris type collocation… => Je mets l’annonce sur leboncoin j’ai eu 30 appels dans le WE que je leur renvoie. Ils ont mis uniquement sur seloger & divers sites que personne n’utilise
Début Décembre, les nouveaux locataires entrent dans l’appartement => Considérons que je n’ai pas reçu de loyer non plus ce mois-ci dû aux frais que tu mentionnes. De plus, l’état des lieux d’entrée est fait avec certaines photos de l’ancienne location…
Début Février : 2 moteurs de volets roulants électriques à changer (ça à la limite ce n’est pas leur faute) => prix quasi équivalent à 1 mois de loyer… Mais je n’ai jamais eu mention du soucis par les anciens locataires ce qui aurait pu être anticipé par contre.
Tout ça pour te dire que j’ai perdu 1400€ de loyer pendant 3 mois dont 2 de leur fait (frais + forte latence) sur une période de Novembre à Février donc une perte de plus de 4 000€. Alors oui je paierai un peu moins d’impôts en fin d’année mais ça fait quand même 2000€ à sortir/personne puisque nous sommes 2 sur une courte période et ce même en passant par une agence (certes peu compétente) et on parle juste d’un changement de locataire + petits travaux. Etant donné la situation dans laquelle nous étions (achat de notre résidence principale en Juin et en plein travaux avec beaucoup de sorties de cash), autant te dire que c’est forcément tendu…
Le seul point positif c’est que si le locataire s’en va moins d’1 an après son entrée, je ne repaie pas de frais d’agence mais j’ai eu l’impression qu’ils faisaient rien pour être efficace … heureusement que je loue en nu et que les locataires ont tendance à rester plus longtemps…
J’ai trouvé une autre agence immobilière qui semble être plus performante donc je pense que je changerai le contrat quand ça sera possible… malgré tout, les frais sont identiques…
