Modulation de prêt judicieuse?

[MaTho]

Bonjour à tous,
je viens solliciter vos conseils pour tenter de prendre une décision à court terme, afin d’y voir plus clair à moyen terme.

J’ai actuellement 2 prêts immo en cours chez C.A.
#1 - Ma RP. Restant du 310K€ - Taux 1.26% - Mensualités de 1300€
#2 - Appart en loc, LMNP, Restant du 110K€ - Taux 1.38% - Mensualités de 650€ - Loyer percu, 1150€

J’ai la possibilité de moduler le prêt #1 de 30% et me demande s’il serait judicieux compte tenu de mon taux raisonnable, de moduler à la baisse afin d’utiliser les 300€ autrement.

Le autrement étant à définir ici à moyen terme, en combinaison avec une envloppe d’environ 50K€

La pierre (physique) m’a toujours attiré mais mon bien LMNP me donne déja assez de travail.

Une formule mathématique simple pour calculer combien me couteront en intéret ces 300€ de remboursement en moins de mon crédit, vs, combien ils pourraient rapporter sur un placement performant?

[Gwenael3]

Tu as en effet une capacité de levier importante, donc oui. La modulation a un intérêt.

Cependant une question : si tu baisses ton remboursement mensuel, tu vas augmenter la durée de ton prêt.
Est tu prêt à garder le prêt pour cette durée supplémentaire,(environ 10 ans de plus) ?

Un placement performant implique des risques plus importants. As tu pris ces risques en compte dans ta stratégie financière ?

[MaTho]

Merci pour ce retour.

je suis conscient de l’augmentation de la durée de mon prêt mais à bientot 40 ans je me dis qu’il se peut que je décide de vendre à la retraite pour d’autres horizons, si ce n’est pas fait avant pour le travail ou pour fuir certains délires politiques.

Les risques plus importants c’est un point important en effet mais je n’ai pas non plus en tête des paris incensés. J’ai déja mon enveloppe crypto monnaie qui me procure émotions et sueurs froides

Je vais contacter la banque cette semaine et voir si je suis bien éligible à cette modulation de 30% pour ce pret.

[victor105]

Bonjour,

Je trouve que d’allonger l’emprunt est souvent une bonne chose en immobilier (ou plus globalement dans l’investissement).

Avantages :

• Cela permet mécaniquement de réduit le taux d’endettement.
• D’accroître le temps d’amortissement des intérêts. (en LMNP, LMP ou SCI)
• De pouvoir investir cet argent autre part

Inconvénients :

• Cela rajoute un coût supp en intérêt.
• Des frais éventuels
• Une durée plus longue du prêt

Il faut donc que tu saches combien te coûteras en plus l’allongement de tes emprunts. (mais avec des taux aussi attractif ça ne devrait pas être fou).
Soit sur XX année restante l’augmentation représente : XXX €

Et, dans quoi tu veux investir les 300€/mois quel potentiel de renta : Avec une SCPI ?
(moi, j’aurais refait du LNMP à ta place ou en SCI, mais de la pierre ^^).
Si on prend une rente de SPCI ou Placement ETF en renta Net de tout allez je suis pessimiste 5 % en SCPI et 8-9% en ETF SP500.

Ex de calcul pour 50k + 300€/mois en SCPI sur 15ans à 5% (à voir si tu ajoutes un prêt pour accentuer cet investissement) : 104 000€ investis et 77 000€ d’intérêt. (180 000€ après 15ans)

Ex de calcul pour 50k + 300€/mois en ETF SUR 15ans : 104 000 investis et 152 000€ d’intérêts.
(256 000€ après 15ans)

Ce que je ferais dans ta situation je rachète un bien pour être au taquet de ma capacité d’emprunt :
Apport 30-40k + prêt : Bien à 140-150k avec un petit cashflow supplémentaire. (à mettre en gestion si vraiment ça te prends trop de temps).
Et le cash flow de 300€/mois que tu gagnes sur ta modulation et le cashflow de ton nouveau bien à mettre en ETF SP500 par exemple.

PS : Ce sont que des suggestions et ma vision, n’hésite pas si tu veux en discuter.

[EricM]

Vu les taux très bas des prêts, évidemment qu’il faut les étirer au maximum !

[MaTho]

Merci pour ce partage d’opinion.

Ce ne sont pas réellement les 300€ que je souhaite ensuite placer, mais plutot une enveloppe composée d’épargne et complétée par cette marge de manoeuvre mensuelle complémentaire.

Mon objectif initial est bien similaire à ton conseil, à savoir un deuxieme bien en LMNP et cette baisse de mensualité de 300€ a aussi pour objectif d’abaisser mon taux d’endettement pour décrocher un prêt plus facilement.

Problème, j’ai l’impression que 2025 a de fortes chances de signer la fin de la niche LMNP. Je sais que ca fait des années qu’on nous le dit, mais le nouveau gouvernement me semble bien parti pour s’y attaquer.
Qu’en penses tu ?

En plus faute à pas de chance (où plutot faute aux Lyonnais…)
Mon bien en LMNP actuellement est passé en zone d’encadrement des loyers emputant sauvagement son rendement
Il va falloir que j’étudie sérieusement une mise en vente et un reinvestissement…

[victor105]

Oui, je travaille également la question ayant un premier bien en LMNP.

Et un second projet plus important en SARL de Famille. (CA global 60 % de taux d’occupation estimer par an de 90 k avec 25 % de part + mon LMNP => LMP

J’ai aujourd’hui deux choix :

• Je laisse mon bien en dehors de la SARL de Famille si elle reste à L’IR. Je passe de facto en LMP (au vu du CA que ça va dégager).
  => Avec les projets de loi qui arrivent ça a l’air le moins pire.

• Soit la SARL de Famille passe à l’IS parce qu’au global, tout le monde ne sera pas en LMP. Ce qui va engendrer plus d’impôts que de gain de mon côtés en LMP.

=> Dans ce cas-là soit je fais rentrer mon bien dans le SARL de Famille (ce qui me coûte environ 5 % du bien).
=> Soit je le loue à ma SARL de Famille le montant que je peux déduire. (Ex : je le loue 400€/mois si j’ai par mois 400 € à déduire (charge de copro, taxe foncière, compta) .
Et la SARL le loue à un particulier le prix normal. (je n’ai pas fini mes calculs, mais dans tous les cas le changement de fiscalité sur le LMNP me fera perdre un peu d’argent.).

L’avantage de la SARL de Famille, c’est que la première année, on peut rester à l’IR avec la déduction des travaux et frais de notaire puis basculer à l’IS une fois que les frais déductibles ne sont plus viable.

Dans ton cas à voir si tu peux assez rapidement passer en LMP dans les deux ans pour ne pas perdre l’amortissement. Ou alors acheter ton prochain bien en SARL de Famille qui te permettra de choisir de rester à l’IR ou de passer à l’IS en fonction des lois qui vont arriver. Et, voir si tu fais rentrer ou non ton LMNP dans ta SARL de Famille de suite ou pas.

PS : Pas de solution miracle, on va encore devoir payer

[Guiz]

Je suis à peu près dans la même situation avec le même type de prêt au C.A. et je me pose la question depuis plusieurs mois aussi.

J’ai pas vraiment de projet pour l’instant donc je ne me suis pas encore penché sur le sujet très sérieusement, donc pas de réponse bien précise à te donner. Profiter de la modulation de 30% sur un crédit aussi peu cher me parait très intéressant également, mais je doute que ça vienne sans contreparties. Je veux dire, la banque ne t’aurait pas prêté dans les mêmes conditions si tu avais dès le début demandé une mensualité 30% plus faible.
Une autre question que je me pose, c’est est-ce qu’il vaut mieux faire ce move quand on a déjà remboursé un peu de capital, ou est-ce que c’est intéressant dès le début ? En gros je me dis que si la banque te recalcules un échéancier comme si elle rachetait ton prêt, dans ce cas il vaut peut-être mieux avoir commencé à rembourser du capital pour pas remettre les compteurs du restant dû à « presque zéro ».

Si tu contacte ta banque, je serai intéressé pour avoir ton retour sur la manière dont cela se matérialise, ce que tu y perds en frais et intérêt, et ce que tu y gagnes.

[victor105]

Une modulation à forcément une contrepartie, cela rallonge le prêt et donc un surcoût en intérêt.
(des frais dans certaines banques également).
=> En revanche une modulation n’est pas un rachat de prêt, elle reprend la même taux elle permet d’allonger ou de réduire le temps de remboursement ce qui a un impact direct sur les intérêts que vous allez payer. De plus, la modulation n’est pas un dû, la banque peut vous refuser de moduler votre prêt. (les banques tant qu’elle se gave, avec un peu de sécurité elle module ^^).

=> Une modulation souvent vous la demandé quand vous avez un nouveau projet pour abaisser votre taux d’endettement.
a) Le plus tôt vous le faîte sur le prêt plus vous pouvez abaisser votre taux d’endettement, mais plus vous augmenter le coût global. (la plupart des banques acceptent les modulations que à date anniversaire donc pas avant 1 an voir 2).
b) Le plus tard vous le faîte sur le prêt moins vous pouvez abaisser votre taux d’endettement, mais moins vous allez augmenter le coût global.

[MaTho]

J’ai une double expérience de modulation avec C.A et j’en suis très satisfait.

Mon bien en LMNP était ma RP, achetée seul.
Lorsque nous avons acheté notre nouvelle RP avec ma compagne, j’ai transformé l’appart en bien locatif LMNP.
J’ai d’abord modulé mon crédit à la baisse (5 minutes au téléphone à peine).
Puis j’ai appliqué un « freeze » de 50% pendant 6 mois.

Cela ma permis de créer en 6 mois une enveloppe purement dédié à la gestion de ce nouveau bien locatif (1100€ de loyer vs 300€ de crédit…) afin de faire face à d’éventuels imprévus.

Demain matin, à l’ouverture, je contacterai mon agence pour voir s’il est possible de moduler aussi simplement mon pret RP.

[Gwenael3]

Une question a se poser , c’est si la modulation prolonge après ta date de retraite, est ce que tes revenus mensuels après la retraite permettent de continuer le remboursement.

[MaTho]

En effet c’est une bonne question si on envisage de conserver son bien et d’y vivre à la retraite.

Dans mon cas cette maison est trop grande pour que j’y vive au dela de 65 ans et trop « atypique » pour être mise en loc. Je m’en séparerait très certainement.

[Big-Houdy]

Bonsoir,

C’est un prêt type Facilimmo du CA ?
Je te conseil de regarder le contrat de crédit, tu as un pavé sur les options.
Dorénavant tu peux télécharger le tableau d’amortissement dans ton espace web CA.

De souvenir, tu peux allonger le prêt sur un durée de 36 mois supplémentaires à la durée initiale du prêt.

Tu peux simuler le nouveau prêt et te donner une idée des intérêts sur Calculateur de crédit immobilier - La finance pour tous

C’est financièrement une bonne idée avec un taux à 1.26%.