Mon patrimoine a 32 ans , mélange immobilier et nombreux actifs financiers

Stratégie patrimoniale 📊
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Bonjour à tous,

Je m’appelle Jérôme, j’ai 32 ans, je suis fonctionnaire à temps partiel et marchand de biens depuis un an (officiellement). Je n’ai pas de diplôme, mais je me suis construit un patrimoine que je souhaite vous présenter ici pour avoir vos avis et retours.

Mon patrimoine se divise en trois grandes parties :

  • Immobilier
  • Actifs financiers
  • Entrepreneuriat

:house: Partie Immobilier

En nom propre :

  • Résidence principale auto-construite en 2024 – norme RE 2020 – payée
  • Appartement en coliving (4 chambres) – financé
  • Appartement de 55 m² en RDC à la campagne – payé
  • Appartement de 65 m² (1er étage) à la campagne – financé
  • Appartement de 80 m² en rez-de-jardin à la campagne – payé
  • Studio de 20 m² en centre-ville de province – financé
  • Appartement de 55 m² en centre-ville de province – financé

En SCI :

  • Immeuble de 4 appartements à la campagne – en cours de revente (+30K de plus-value) – financé
  • Coliving de 4 chambres en centre-ville – en cours d’acquisition (avril)

Valeur estimée (hors reste à financer et impôts) : 400 000 €
Cashflow net-net (après impôts) : ~1 500 €/mois
(Je pourrais détailler le parcours si cela vous intéresse.)

:money_bag: Actifs Financiers

Je suis en DCA mensuel (~2 200 €) sur la partie boursière uniquement. Mon allocation est structurée en pyramide de risque et ajustée chaque mois.
Chiffres au 27 mars (juste avant le « crash Trump ») – je n’ai pas vendu, je continue à DCA long terme, mon mental est solide (forgé par mes débuts en crypto et stock-picking !).

  • ETF SP500 / MSCI World : 33 091 €
  • REALT (20 %) : 24 868 €
  • SCPI Iroko Zen (20 %) : 21 591 €
  • Livret A (18 %) : 20 000 €
  • Crowdfunding – La Première Brique (5 %) : 10 086 €
  • Or papier (PAXG – 5 %) : 6 113 €
  • Actions Immo (ICADE, MERCIALIS – 5 %) : 996 €
  • Stock-picking (Nexity – 2 %) : 1 901 €
  • Crypto (Swissborg – 2 %) : 2 957 €

Total portefeuille financier : 121 603 €

:building_construction: Partie Entrepreneuriat – Marchand de biens

J’ai lancé une SAS en 2024 dédiée à l’achat-revente.

  • Compte courant d’associé : 130 000 € (prêt que je peux récupérer à la revente d’un bien)
  • Bénéfice en cours : 50 000 € avant impôts

:briefcase: Trésorerie disponible :

~50 000 € répartis sur différents comptes, utilisés pour fonds de roulement ou apports.

:1234: Récapitulatif du patrimoine :

  • Immobilier (hors dettes) : 400 000 €
  • Actifs financiers + comptes : 320 000 €
    :right_arrow: Total estimé : ~720 000 €

:compass: Stratégie globale :

  • Immobilier physique : générer 1 500–2 000 €/mois de cashflow passif :white_check_mark:
  • Actifs financiers : viser également 1 500–2 000 €/mois passif – en cours
  • Marchand de biens : atteindre une trésorerie de 1 M€ → générer 100K€/an de bénéfice → réinvestir en actifs financiers

:red_question_mark:Mon dilemme actuel :

Des marchands de biens expérimentés (multi-millionnaires) me conseillent de vendre tous mes actifs financiers, garder 2 ou 3 biens immo max et mettre tout mon cash dispo en rotation sur du marchand de biens.
Ils me disent : « Les marges sont là, tu maîtrises, alors accélère ! »

Et au fond, je sais qu’ils ont raison.
Mais j’ai mis en place ce DCA depuis 2 ans, j’ai construit une discipline et une diversification qui me rassure.
Avec le crash récent, je me dis aussi que c’est le pire moment pour couper.
C’est donc sur cette partie stratégique que j’aimerais vos avis.

Merci à tous pour la lecture, au plaisir d’échanger avec vous, j’ai repris mon texte sur chatgpt pour qu’il soit plus agréable à lire et surtout sans fautes

— Jérôme

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Salut Jérôme,

Peux tu detailler le rendement du locatif que tu as financé et celui qui est payé ?

Je te remercie pour tes reponses

Antoine

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Bonjour Antoine,
Dis-moi comment tu souhaites que je détaille exactement ?

Voici un aperçu de quelques opérations :

  • Coliving : acheté 90 000 €, avec 20 000 € de travaux. Prêt mensuel de 450 €, charges à 500 €. Revenus locatifs autour de 1 800 €, soit un cashflow positif d’environ 850 € avant impôts, en LMNP. Rendement estimé entre 18 et 20 %.
  • Studio : acheté 30 000 €, 5 000 € de travaux. Prêt de 190 €/mois, charges à 120 €. Loyer en courte durée entre 700 et 800 €/mois. Rendement d’environ 25 %.
  • Appartement 55 m² en centre-ville : coût de revient 50 000 €, loyer de 450 €/mois, prêt à 280 €/mois. Rendement environ 10 %.
  • Appartement de village (RDC + 1er étage) : issu d’une division d’un ancien corps de ferme acheté en RP. Génère environ 1 500 €/mois pour un prêt de seulement 203 €/mois.
  • Appartement 80 m² en rez-de-jardin : également issu d’une division. Loyer de 700 €/mois.
  • Immeuble en SCI : acheté 150 000 €, avec un prix de revient à 175 000 €. Prêt à 850 €/mois pour des loyers totalisant 2 000 €/mois.

Honnêtement, je t’avoue que j’ai moins la motivation de tout détailler en profondeur, car aujourd’hui je me consacre à fond au coliving : colocs améliorées avec 4 chambres meublées, chacune équipée d’une douche, WC, kitchenette…

J’ai pu atteindre ces rendements parce que j’ai acheté à bas prix et réalisé moi-même les travaux de rénovation.
Désormais, je me concentre davantage sur le métier de marchand de biens.

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Tout cela rapporte réellement environs 1500 euros mensuel une fois toute les charges enlevé.

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C est sympa de voir un sujet qui change
C est rare que je vois Icade mentionné sur ce forum j aime beaucoup ce titre
Concernant l activité de marchand de biens attention aux anciens qui ont reussi. Le contexte est tres different a tous les niveaux

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Salut !
Très contente de voir ce poste car je suis aussi pas mal les marchés financiers, salarié dans le domaine, quelques locatifs et je souhaite débuter une activité de marchand de biens - bien que je doive commencer par un achat cash avec un petit montant.

Pour te repondre brievement, je peux comprendre que plus tu mets de l’argent dans le projet, plus tu te fais de la marge.
Mais l’investissement locatif est un revenu passif donc je trouve que ce serait très dommage de tout liquider.
A ta place je chercherais un financement bancaire avec un apport de 40-50% (donc arbitrer une partie du patrimoine financier), vu que tu as l’air d’avoir de beaux bilans au niveau du locatif.
Mais d’un côté c’est aujourd’hui les soldes au niveau de certains actifs donc à voir lesquels sortir en bonne intelligence

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Salut

Je suis en train de voir pour me monter MDB aussi avec comme stratégie d’acheter cash une partie maison avec amélioration de DPE rapide voire de divisions (mais je voudrais faire simple au départ).
J’ai réalisé ma 1ere opé sur ma RP ce qui me permet d’y aller cash
Je garde quand même dans un coin de ma tête une financement bancaire avec apport important
Mais en évitant la banque j’économise les frais et je peux négocier plus ardemment

Comme dit auparavant et ayant aussi un immeuble je trouve difficile d’arbitrer ton patrimoine tant qu’il te rapporte. À la rigueur si l’un de et en cash flow négatif pourquoi pas.

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J’ai commencé mon activité de marchand avec une trésorerie de 140 K€. Je vise une marge de 30 % sur le prix de revient. Par exemple, pour un bien acheté 100 K€, le prix de revient monte à 130 K€, et je vise une revente à 169 K€, soit un bénéfice de 39 K€.

Cela dit, il est très difficile de trouver des biens rentables. Je regrette de ne pas m’être lancé plus tôt dans le métier de marchand, et d’avoir alloué une somme aussi importante aux marchés financiers. Avec le recul, j’aurais préféré y investir plus progressivement, en plus petites tranches.

Malgré tout, je compte poursuivre mon plan. Je pense commencer un DCA inversé à partir de 10 % de plus-value.

Concernant l’effet de levier, les prêts pour les opérations de marchand de biens sont envisageables, mais je préfère pour l’instant conserver cette cartouche pour une opportunité vraiment intéressante.

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