Mon patrimoine a 32 ans , mélange immobilier et nombreux actifs financiers

Stratégie patrimoniale 📊
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Bonjour à tous,

Je m’appelle Jérôme, j’ai 32 ans, je suis fonctionnaire à temps partiel et marchand de biens depuis un an (officiellement). Je n’ai pas de diplôme, mais je me suis construit un patrimoine que je souhaite vous présenter ici pour avoir vos avis et retours.

Mon patrimoine se divise en trois grandes parties :

  • Immobilier
  • Actifs financiers
  • Entrepreneuriat

:house: Partie Immobilier

En nom propre :

  • Résidence principale auto-construite en 2024 – norme RE 2020 – payée
  • Appartement en coliving (4 chambres) – financé
  • Appartement de 55 m² en RDC à la campagne – payé
  • Appartement de 65 m² (1er étage) à la campagne – financé
  • Appartement de 80 m² en rez-de-jardin à la campagne – payé
  • Studio de 20 m² en centre-ville de province – financé
  • Appartement de 55 m² en centre-ville de province – financé

En SCI :

  • Immeuble de 4 appartements à la campagne – en cours de revente (+30K de plus-value) – financé
  • Coliving de 4 chambres en centre-ville – en cours d’acquisition (avril)

Valeur estimée (hors reste à financer et impôts) : 400 000 €
Cashflow net-net (après impôts) : ~1 500 €/mois
(Je pourrais détailler le parcours si cela vous intéresse.)

:money_bag: Actifs Financiers

Je suis en DCA mensuel (~2 200 €) sur la partie boursière uniquement. Mon allocation est structurée en pyramide de risque et ajustée chaque mois.
Chiffres au 27 mars (juste avant le « crash Trump ») – je n’ai pas vendu, je continue à DCA long terme, mon mental est solide (forgé par mes débuts en crypto et stock-picking !).

  • ETF SP500 / MSCI World : 33 091 €
  • REALT (20 %) : 24 868 €
  • SCPI Iroko Zen (20 %) : 21 591 €
  • Livret A (18 %) : 20 000 €
  • Crowdfunding – La Première Brique (5 %) : 10 086 €
  • Or papier (PAXG – 5 %) : 6 113 €
  • Actions Immo (ICADE, MERCIALIS – 5 %) : 996 €
  • Stock-picking (Nexity – 2 %) : 1 901 €
  • Crypto (Swissborg – 2 %) : 2 957 €

Total portefeuille financier : 121 603 €

:building_construction: Partie Entrepreneuriat – Marchand de biens

J’ai lancé une SAS en 2024 dédiée à l’achat-revente.

  • Compte courant d’associé : 130 000 € (prêt que je peux récupérer à la revente d’un bien)
  • Bénéfice en cours : 50 000 € avant impôts

:briefcase: Trésorerie disponible :

~50 000 € répartis sur différents comptes, utilisés pour fonds de roulement ou apports.

:1234: Récapitulatif du patrimoine :

  • Immobilier (hors dettes) : 400 000 €
  • Actifs financiers + comptes : 320 000 €
    :right_arrow: Total estimé : ~720 000 €

:compass: Stratégie globale :

  • Immobilier physique : générer 1 500–2 000 €/mois de cashflow passif :white_check_mark:
  • Actifs financiers : viser également 1 500–2 000 €/mois passif – en cours
  • Marchand de biens : atteindre une trésorerie de 1 M€ → générer 100K€/an de bénéfice → réinvestir en actifs financiers

:red_question_mark:Mon dilemme actuel :

Des marchands de biens expérimentés (multi-millionnaires) me conseillent de vendre tous mes actifs financiers, garder 2 ou 3 biens immo max et mettre tout mon cash dispo en rotation sur du marchand de biens.
Ils me disent : « Les marges sont là, tu maîtrises, alors accélère ! »

Et au fond, je sais qu’ils ont raison.
Mais j’ai mis en place ce DCA depuis 2 ans, j’ai construit une discipline et une diversification qui me rassure.
Avec le crash récent, je me dis aussi que c’est le pire moment pour couper.
C’est donc sur cette partie stratégique que j’aimerais vos avis.

Merci à tous pour la lecture, au plaisir d’échanger avec vous, j’ai repris mon texte sur chatgpt pour qu’il soit plus agréable à lire et surtout sans fautes

— Jérôme

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Salut Jérôme,

Peux tu detailler le rendement du locatif que tu as financé et celui qui est payé ?

Je te remercie pour tes reponses

Antoine

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Bonjour Antoine,
Dis-moi comment tu souhaites que je détaille exactement ?

Voici un aperçu de quelques opérations :

  • Coliving : acheté 90 000 €, avec 20 000 € de travaux. Prêt mensuel de 450 €, charges à 500 €. Revenus locatifs autour de 1 800 €, soit un cashflow positif d’environ 850 € avant impôts, en LMNP. Rendement estimé entre 18 et 20 %.
  • Studio : acheté 30 000 €, 5 000 € de travaux. Prêt de 190 €/mois, charges à 120 €. Loyer en courte durée entre 700 et 800 €/mois. Rendement d’environ 25 %.
  • Appartement 55 m² en centre-ville : coût de revient 50 000 €, loyer de 450 €/mois, prêt à 280 €/mois. Rendement environ 10 %.
  • Appartement de village (RDC + 1er étage) : issu d’une division d’un ancien corps de ferme acheté en RP. Génère environ 1 500 €/mois pour un prêt de seulement 203 €/mois.
  • Appartement 80 m² en rez-de-jardin : également issu d’une division. Loyer de 700 €/mois.
  • Immeuble en SCI : acheté 150 000 €, avec un prix de revient à 175 000 €. Prêt à 850 €/mois pour des loyers totalisant 2 000 €/mois.

Honnêtement, je t’avoue que j’ai moins la motivation de tout détailler en profondeur, car aujourd’hui je me consacre à fond au coliving : colocs améliorées avec 4 chambres meublées, chacune équipée d’une douche, WC, kitchenette…

J’ai pu atteindre ces rendements parce que j’ai acheté à bas prix et réalisé moi-même les travaux de rénovation.
Désormais, je me concentre davantage sur le métier de marchand de biens.

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Tout cela rapporte réellement environs 1500 euros mensuel une fois toute les charges enlevé.

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C est sympa de voir un sujet qui change
C est rare que je vois Icade mentionné sur ce forum j aime beaucoup ce titre
Concernant l activité de marchand de biens attention aux anciens qui ont reussi. Le contexte est tres different a tous les niveaux

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Salut !
Très contente de voir ce poste car je suis aussi pas mal les marchés financiers, salarié dans le domaine, quelques locatifs et je souhaite débuter une activité de marchand de biens - bien que je doive commencer par un achat cash avec un petit montant.

Pour te repondre brievement, je peux comprendre que plus tu mets de l’argent dans le projet, plus tu te fais de la marge.
Mais l’investissement locatif est un revenu passif donc je trouve que ce serait très dommage de tout liquider.
A ta place je chercherais un financement bancaire avec un apport de 40-50% (donc arbitrer une partie du patrimoine financier), vu que tu as l’air d’avoir de beaux bilans au niveau du locatif.
Mais d’un côté c’est aujourd’hui les soldes au niveau de certains actifs donc à voir lesquels sortir en bonne intelligence

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Salut

Je suis en train de voir pour me monter MDB aussi avec comme stratégie d’acheter cash une partie maison avec amélioration de DPE rapide voire de divisions (mais je voudrais faire simple au départ).
J’ai réalisé ma 1ere opé sur ma RP ce qui me permet d’y aller cash
Je garde quand même dans un coin de ma tête une financement bancaire avec apport important
Mais en évitant la banque j’économise les frais et je peux négocier plus ardemment

Comme dit auparavant et ayant aussi un immeuble je trouve difficile d’arbitrer ton patrimoine tant qu’il te rapporte. À la rigueur si l’un de et en cash flow négatif pourquoi pas.

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J’ai commencé mon activité de marchand avec une trésorerie de 140 K€. Je vise une marge de 30 % sur le prix de revient. Par exemple, pour un bien acheté 100 K€, le prix de revient monte à 130 K€, et je vise une revente à 169 K€, soit un bénéfice de 39 K€.

Cela dit, il est très difficile de trouver des biens rentables. Je regrette de ne pas m’être lancé plus tôt dans le métier de marchand, et d’avoir alloué une somme aussi importante aux marchés financiers. Avec le recul, j’aurais préféré y investir plus progressivement, en plus petites tranches.

Malgré tout, je compte poursuivre mon plan. Je pense commencer un DCA inversé à partir de 10 % de plus-value.

Concernant l’effet de levier, les prêts pour les opérations de marchand de biens sont envisageables, mais je préfère pour l’instant conserver cette cartouche pour une opportunité vraiment intéressante.

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Pourquoi j’ai besoin de vous ?
Récemment, j’ai décidé de partager mon activité sur les réseaux principalement sur YouTube pour montrer la vraie réalité de l’enrichissement, loin des « influvoleurs » qui pullulent partout.

Je documente ma progression au jour le jour. Pour l’instant, c’est encore en mode chantier, mais dès que j’en sors, on passera sur du business pur et concret. Vous l’avez compris : ici, c’est du brut, pas du storytelling retouché.

Je vous invite à jeter un œil, à liker, commenter, critiquer, me pousser si vous sentez le projet.
En échange, je m’engage à répondre avec sérieux à vos problématiques et questions, sans bullshit.

Et pour les trolls, rageux et autres provocateurs : vous êtes les bienvenus aussi. Chaque critique, même salée, me fait avancer. Donc allez-y franchement.

Je suis tombé sur ce forum par hasard, mais j’ai vite capté que c’était du lourd, dans tous les sens du terme.

Merci à ceux qui prendront le temps :folded_hands:
voici le jour 1 d’un projet de marchand . merci a tous

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Bonjour,

Je n’ai pas eu le temps de regarder les vidéos mais je viens de m’abonner.

J’investis uniquement dans la bourse et crypto pour le moment, mais l’investissement immobilier m’intéresse dans un avenir proche ! Toujours bon de voir comment certains réussissent !

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Oulala surexposition à l’immobilier. Tu investi déjà en immo IRL (locatif + MDB) donc pourquoi encore mettre ton cash dans des placement immo?

  • immo physique (76%): 400000 (600k brut??) , il faudrait prendre en compte le brut vu que finira par payer tes credit perso, et ne pas intégrer les achat en sci à l’is puisque l’argent appartient à la societe (tu peux faire une ligne valorisation de ta societe). Je vais utiliser les 400k mais apparemment ce n’est pas exact.
  • immo papier (12%) : 59442€
  • ETF (6%) : 33091
  • Cash (3,5%): 20000
  • or papier (1,5%) : 6113
  • crypto (0,5%) : 2957

Donc 90% de ton patrimoine est en immobilier français, (en vrai c’est plus vu que je ne connais pas ton immo brut perso)
Tu n’as que 10% de ton patrimoine réellement exposée à la bourse et au crypto.

Si ton objectif c’est de continuer à acheter de l’immobilier pour de la rente alors je comprends. Si ton objectif est de diversifier ton patrimoine perso en investissant les liquidités que tu gagnes grâce à ta société de MDB alors il faut mieux l’investir , arretes d’investir dans de l’immo papier vu que tu es déjà exposé en nom propre et via ta société de marchand de bien à l’immo, et mets toutes tes liquidités dans ton portefeuille s&p /msci all world. Tu peux aussi augmenter ton exposition crypto entre 1 à 5% de ton patrimoine financier ( top 5 crypto uniquement).

Perso j’aurais vendu tout l’immo papier et investir cette somme dans ETF s&p et acwi.
Monte ta société de MDB arrête d’acheter de l’immo à titre perso en nom propre ou en sci vu qui tu as déjà les rentes que tu espères de ce côté, achètes uniquement via ta société MDB et fais une comptabilité distincte pour celle ci. Les liquidités que tu utiliseras pour tes futurs investissement MDB viendront de ton compte pro MDB . Il est très risqué de mélanger pro et perso. En plus vous allez payer moins de frais de notaire et pas de taxe sur les plus value.

Et puis si vraiment besoin d’acheter en perso et que vous avez un refus bancaire vos etf pourront etre utilisé en prêt lombard selon où vous les avez investi ( assurance vie)

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Bonjour Dorisk , merci pour le retour , j’ai déja la société de marchand de biens elle me doit environ 130 k en compte courant d’associer , oui je suis sur exposer en immobilier mais le rendement SCPI / REALT et quand même très correcte , pendant la période des frais de douane je me suis aperçu que j’ai encore de la difficulté à assumer les crash bien que mon pru me sauve , c’est ce qui me freine . Mon but est de continuer a prendre de l 'effet de levier via la SCI et me servir plus tard des rendements de la société de marchand de biens pour apport dans la SCI via Holding, et en parallèle augmenter mon portefeuille perso financier pour toucher une rentre d’environ 1500 a 2000 euros et liquider l’immobilier petit à petit…

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Merci beaucoup , les prochaines vidéo sur la création d’un coliving seront donc intéressante pour toi . J’ai déjà mis les 8 premiers jours

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Tu parles de rente financière mais tu n’as que des rentes immo . Les SCPI c’est de l’immobilier. Tu es actionnaire de société qui font de la location immobilière hors tu fais déjà en directe de la location. Estimes tu que les SCPI font mieux que toi pour faire de la location ???
Le crash , … :roll_eyes: Toi tu n’as pas connu les crash immo. Déjà tes SCPI battent elles l’inflation ? Tu as plus de 4% net de renta ?
Ta stratégie est défaillante niveau financier.
Concernant ta sci oui si tu veux continuer à faire du sachfliw locatif, si non ne fais que tu marchand de biens et prends des dividendes au besoin. Si ta sci est à l’ir alors oui il est intéressant de l’adisser à une holding à l’ir pour la fiscalité.
Bref c’est un peu compliqué à expliquer. Mais bon courage à toi

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Ma SCPI fais plus de 7% de rendement brut , ma SCI est à l’IS , donc pour toi je devrais tout mettre en ETF ?

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Brut mais regardes le net. Parce que les SCPI il y’a souvent beaucoup de frais. Si tu penses qu’en investissant directement dans l’immobilier locatif tu fais moins bien que ta SCPI alors arrêtes de faire de l’immo locatif et mets tout en SCPI. Mais j’imagine que tu te débrouilles plutôt bien en immo surtout si tu utilises des stratégies de MdB pour tes investissements locatifs donc tu es censé être largement au dessus de 7% brut à vérifier car les SCPI françaises sont loin de faire du 7% depuis 2021.
Pire tu investi en stock picking dans Natixis, tu fais aussi du crowdfunding immo… Franchement c’est dommage surtout à ton âge de ne pas profiter de l’impacte des marchés boursiers.
J’ai donné mes avis dans le 1er poste, à toi de voir selon ta personnalité ce que tu préfères et dans quel enveloppe tu veux investir tout immo ou diversification

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