Bonjour, âgée d’une cinquantaine d’année , 1 enfant, divorcée, un conseiller en gestion de patrimoine me propose d’acheter des SCPI (Corum origin et transition Europe) à crédit sur une durée de 20 ans avec un taux de 3,30% hors assurance pour un montant de 200 k€ OU 100 k€ avec un mécanisme de déductibilité des intérêts d’emprunts et effort d’épargne d’environ 300 €/mois. L’hypothèse de revalorisation annuelle des revenus est de 1%. Les frais de dossier sont de 2500 €. Les frais de sortie sont de 10 à 11%. Mon remboursement de l’emprunt n’est pas lié au rendement des loyers des SCPI pour lequel mon effort d’épargne peut augmenter si mes loyers de SCPI baissent. Qu’en pensez vous ? est-ce une stratégie d’épargne efficiente ? quels sont les risques majeurs ? Merci de vos retours.
Bonjour,
Je pense que plusieurs personnes se feront un plaisir de vous donner leur avis si vous précisez les infos suivantes :
- état de votre patrimoine actuel
- revenus et projets à court/moyen terme
- contreparties demandées sur ce projet
Est-ce le CGP qui vous a sollicité ou ça vient de vous ?
C est osé ça. Les taux actuels sont assez haut 3,30%, ça va faire 4.5/5% avec l assurance. 6% de taux de rendement annoncé. L effort d épargne est de 72000€ sur 20 ans.
Tu déduis les intérêts d emprunt de tes loyers de SCPI mais tu déclares ces revenus, c est quoi ton taux marginal?
Les risquent majeurs, c est : la baisse de rendement, la baisse du prix des parts et la non liquidité du produit (pas si facile que ça a revendre si tu veux récupérer tes sous à la fin ou avant).
Tu veux faire ça pour tes enfants? Ça va être dur d être rentable rentable avant 25 28 ans.
Souvent les SCPI sont pour un complément de retraite si elles sont faites assez tôt dans la vie.
Pour info, si tu mets 300€ par mois sur un placement action ou ETF à 5% en 20 ans t as 125k.
Merci pour votre retour.
Patrimoine immobilier 800 k€ et placements financiers (livrets, AV, SCPI) de 400 k€. Mon projet consiste à valoriser mon épargne pour ne pas qu’elle s’érode , de préparer ma retraite et de laisser un capital pour mon enfant. Contrepartie de l’assureur du prêt = ouvrir une AV de 25 k€, déblocable à tout moment !!. Le CGP me propose ce montage depuis déjà 2 ans, depuis prise de contact après mise en relation par connaissance commune.
TMI = 30%
Merci pour vos éclairages très instructifs.
Je comprends que le montage n’est pas optimal.
De mon coté, je bloque sur la durée et la non liquidité et le risque de baisse du prix des parts. Mais, le CGP me dit qu’il s’agit de SCPI CORUM, la rolls des SCPI !!
DIFFICILE d’y voir clair …
Ok, merci pour les détails. En général quand on ne sollicite pas directement un CGP c’est que c’est davantage un commercial qu’un vrai conseiller. Après les SCPI il va sans doute vous parler des produits structurés…
Ce n’est pas parce que Corum est une bonne SCPI que les SCPI sont bonnes pour vous. En plus avec un placement à crédit sur 20 ans, ça veut dire que vous serez encore en train de payer ces 300€/mois -qui sont clairement un minimum vu l’hypothèse très optimiste des 1% par an - quand vous serez retraitée…
Comme vous avez déjà une grosse majorité d’immobilier dans votre patrimoine, à mon avis vous devriez vous tourner vers autre chose comme de la bourse et des obligations.
Quels placements sont dans votre AV ? De quel contrat s’agit-il ?
Quel est votre taux d’imposition ? Vous n’avez pas de PEA ni de PER ?
Arrivez-vous à estimer vos revenus et dépenses mensuels pour savoir si 300€/mois représentent beaucoup ou peu ?