Optimiser ma stratégie patrimoniale

Elena · Novembre 24, 2023, 1:49

Bonjour à tous

J’aimerais beaucoup avoir vos avis sur quelles stratégies adopter dans ma situation.

Mon profil :

33 ans, célibataire, sans enfant
Revenu : 2200€ net/mois
Capacité d’épargne : 1000€/mois

Mon patrimoine actuel :

LEP/Livret A : 20k
Plusieurs AV de + de 8 ans : 200k dont : 60% fonds euros / 25% fonds monétaire / 15% fonds obligataires datés
PEA ETF World : 10k
Crypto : 3k
Autre : mes parents vont me faire une avance sur héritage dans les années à venir d’une valeur d’environ 100k

J’alloue mon épargne mensuel ainsi : 600€ PEA ETF World + 300€ livret A + 100€ cryptos

Pour l’instant, j’ai gardé le max de mon capital en AV car j’avais pour objectif de financer ma RP principalement en cash, avec un apport égal au capital sur mes AV (environ 200k). Le projet RP est pour d’ici 4-5 ans, d’où le fait qu’il me faut un placement relativement sécurisé.

Pourquoi financer ma RP avec un gros apport ? Parce que j’aimerais faire un investissement locatif d’ici 2-3 ans à crédit, et ma capacité d’emprunt totale n’est pas suffisante pour les deux projets.

Mes objectifs :

Prendre une retraite anticipée ou en tout cas diminuer mon temps de travail de moitié, à horizon 20-25 ans, en me dégageant une rente mensuelle intéressante
Je vais quitter progressivement le salariat vers un statut libéral donc il faudrait que le crédit auprès de la banque se fasse avant

Mes questions :

Est-ce que ma stratégie vous parait pertinente ou peut-elle être optimisée ?
Quel mode de financement de ma RP préférer : à crédit ou cash++ ?
J’aimerais évaluer la meilleure stratégie entre : acheter ma RP dans 4-5 ans OU rester locataire et acheter ma RP dans 15-20 ans /
faire un investissement locatif à crédit OU squizzer l’invest locatif et acheter ma RP à crédit
Pour faire des simulations afin d’y voir plus clair, il faudrait que je connaisse l’évolution des prix de l’immobilier annuel moyen ? Il est dit que l’achat d’une RP n’est pas un investissement et ne permet pas de rendement, mais si la valeur du bien augmente, on peut considérer que si ?

Cela fait beaucoup d’informations, j’ai besoin d’y voir plus clair car tout ça est très flou pour moi pour l’instant.

Tous vos avis, suggestions, remarques sont les bienvenus

Merci à vous !

nicoo07 · Novembre 24, 2023, 2:53

Je trouve que tu as déjà pas mal de liquidités, je ne rajouterais pas les 300€ mensuels sur livret. A voir selon ta région mais avec 200K d’apport tu peux déjà viser une RP sympathique

là on ne pourra t’aider, acheter ou non sa RP c’est surtout un choix de vie (qui prime sur la stratégie financière). Le premier critère souvent évoqué, c’est la mobilité (choisie ou forcée) : changer de RP coûte souvent très cher. Le deuxième est géographique : selon ton emplacement, une RP coûte plus ou moins cher par rapport à une location.
Oui une RP reste un investissement, pas du tout rentable vu les investissement qu’on y fait généralement. Mais au final on se retrouvre bien avec un patrimoine que l’on n’a pas en restant locataire.

Elena · Novembre 27, 2023, 10:36

Même en prenant en compte que les liquidités soient possiblement injectées en totalité dans un achat RP ?

Oui, c’est sûr que c’est un choix personnel, mais j’aimerais avoir un peu plus de billes pour prendre une décision.
Dans les faits, être locataire ou propriétaire m’importe peu, j’ai toujours locataire et pourrais le rester toute ma vie (surtout que je bouge assez souvent).
C’est juste que dans la pensée générale, être propriétaire est mieux, notamment arrivé à l’âge de la retraite.

Mais du coup je me demande dans quelle mesure est-ce que j’investis mon capital en bourse pendant X années et j’achète une RP dans 20 ans OU est-ce que j’achète une RP d’ici 3-4 ans (et là question de faire un gros apport ou à crédit).

J’aimerais mieux me rendre compte à l’aide de calculs etc mais difficile d’avoir les données.

J’ai l’impression que le + rentable serait clairement de rester locataire pendant 20 ans, d’investir mon argent en bourse pendant ce temps-là, et d’acheter une RP à l’approche de la retraite.

vincent.p · Novembre 27, 2023, 4:15

Personnellement, je trouve que la RP est plutôt un investissement correct.

On peut investir avec un taux de levier (emprunt / apport) complètement absurde ce qui permet de se diversifier avec ses autres actifs, c’est totalement net de fiscalité, on peut le reconvertir en bien locatif LMNP, c’est une classe d’actifs assez décorrélée des actions…

Les gros inconvénients de cet investissement sont la liquidité assez médiocre, les frais de souscription élevés (notaire, agence, garantie logement) et le fait qu’on ne peut pas en retirer juste 1000 €. Il y a également des risques car le marché peut baisser (-40% dans les années 90 à Paris).

L’alternative étant de louer un bien équivalent, il faut bien se dire que les bailleurs ont tout autant de charges que vous en tant que propriétaire, mais y rajoutent de la fiscalité et comptent bien retirer un rendement de leur bien. Tout cela, ils vont répercuter tôt ou tard, à moins de louer à l’Abbé Pierre…

La volonté d’être mobile est effectivement un choix de vie majeur, je suis d’accord avec @nicoo07. Mais une fois un horizon de présence sur place défini, la décision d’acheter ou de louer est plus mécanique.

Il faut poser les calculs et utiliser les données propres à ton lieu de vie (prix et loyers au m²) pour évaluer à partir de combien de temps tu croises les courbes par rapport à du locatif. En première approximation, j’indexerais les prix et les loyers sur l’indice de réévaluation des loyers, voire en prenant un -10% sur les prix pour 2024 afin d’être conservateur. Les prix sont plus volatils (en raison des variations de taux d’intérêt et de l’évolution économique et démographique locale) et difficilement prévisibles, donc mon hypothèse d’indexation n’est pas d’une robustesse à toute épreuve !

Si cet horizon est compatible avec tes projets personnels, tu peux compléter l’analyse en évaluant :

ton pouvoir d’achat immobilier à cet horizon (carrière pressentie, taux d’épargne pour un apport, capacité d’emprunt résiduelle)
l’évolution de tes besoins de logement (conjoint, enfants, activité à domicile)
Ca te permettra de prendre une décision éclairée, même si tu ne peux pas prédire l’évolution réelle des prix.

J’avais été surpris de la rapidité avec laquelle il devenait plus rentable d’acheter en arrivant dans pa ville en 2017 : 2 ans, avec l’apport minimal (frais de notaire et d’agence). Mais c’était une autre époque !

Dans tous les cas, voir la RP comme un investissement n’est valable que si tu ne surconsommes pas (par exemple en achetant un 100 m² et y installant des robinets chromés, un 50 m² au confort standard fait l’affaire).

Elena · Novembre 27, 2023, 6:33

Merci pour ces pistes qui enrichissent ma réflexion.

Pour mon cas, ma capacité d’emprunt est relativement faible donc 1) même si je finance ma RP à crédit, il faudrait que je fournisse un apport conséquent (environ 50% voire plus) et 2) le financement de ma RP à crédit signifie de pas pouvoir faire d’investissement locatif à crédit, ce que j’aurais voulu.

Il y a pas mal de paramètres en jeu, difficile de tout calculer.

Déjà, j’ai trouvé un super tableau excel pour évaluer la pertinence de l’achat sur le locatif.

Je note deux choses pour le moment : clairement, il faudrait que les taux soient moins importants pour que l’opération soit intéressante et de plus ne pas acheter avant une baisse importante des prix de l’immobilier. Auquel cas, sans aucun doute, il est bcp plus rentable de rester locataire et d’investir mon capital autrement.