Bonjour Ă tous,
Habitant à Paris, j’aimerais réaliser un investissement immobilier locatif en banlieu parisienne ou dans la région Ile de France plus globalement. Je pensais au 94 avec la nouvelle ligne de métro 14, des coins comme Hay les Roses ou Villejuif sont mieux connectés à Paris.
Est-ce que ceux qui ont investi ou passé du temps à analyser les secteurs en Ile de France pourraient me donner leurs recommandations sur les lieux prometteurs ?
J’hésite aussi à acheter des petits studios ou chambres de bonnes, mais l’encadrement des loyers rend les opérations impossibles à rentabiliser. J’ai constaté que la majorité des studios ne respectaient pas la loi, logiquement… Qu’en pensez-vous ?
Merci !
Rewol
Janvier 27, 2025, 8:54
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C’est pas bien de pas respecter la loi.
Perso, j’évite la banlieue. je préfère aller un peu plus loin et profiter de l’air marin.
Fred51
Janvier 27, 2025, 9:28
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Oui j’en connais aussi qui savent que leur propriétaire ne respecte pas la loi et qui vont attendre de s’approcher du délai de prescription pour réclamer leur dû sur toute la période… Tout le monde est joueur.
La région parisienne n’est pas un marché facile parce qu’il est hyper chargé, en encore plus avec la crise du neuf qui bouleverse un peu tout. Quant aux plans liés aux futures lignes de transport, ils ont déjà fait augmenter les prix localement dont j’imagine que la spéculation a démarré dès les annonces.
Autant dire que s’il y avait des lieux prometteurs (encore disponibles et pas connus), ça se saurait, surtout en RP. Evidemment, il y a toujours l’exception d’un bien en particulier qui circule de bouche à oreille, mais de là à parler de ville ou quartier…
Je ne cherche pas forcément à faire le coup du siècle, simplement d’un bien qui s’auto-finance dans un quartier où la demande est suffisante et les prix abordables.
Bonjour Maxime,
Je ne connais pas tous les projets dans le détail et je ne me considère pas spécialiste dans le sujet, mais si ça peut t’aider, pour la connaitre un peu mieux, la zone de Val de Fontenay dans le 94 semble avoir de belle perspectives de développement.
Sinon pour du locatif pur, avec un objectif plutôt de cash flow « positif » mais moins de perspectives de plus value à la revente, la ville de Meaux (77) à une tension locative très élevée pour le moment, ainsi, il peut y avoir de bonnes opportunités (tout comme les communes directement adjacentes).
Finalement attention aux écueils récurrent de l’invest locatif pour le choix du bien (copro etc) et attention à la tendance actuelle des biens à prix attractifs pour cause de DPE G. Etre DPE G n’est pas rédhibitoire si tu es prêt à faire des travaux, mais est-il concrètement possible de passer le logement en D ? Exemple concret : studio 12 m², dernier étages sous le toit, tu auras combien de m²/m^3 une fois la rénovation faites ? (voir restrictions loi Boutin)
En espérant que tu aies d’autres réponses pour faire avancer ta réflexion,
Merci beaucoup pour ton message Philippe, c’est une zone que je ne connaissais pas du tout, je viendrais la visiter prochainement !
Bonjour Maxime, ça fait 50 ans que j’habite la région dont 25 ans dans le Val-de-Marne. Franchement un bien qui s’autofinance ce n’est plus possible maintenant. Même en achetant une ruine et faisant pas mal de travaux par toi même. Tu auras toujours une petite partie à payer de ta poche chaque mois.
Pour rentabiliser il faut utiliser à fond le levier du crédit, sur 25 ans maxi je pense, et éviter le neuf qui est devenu trop cher. Et il n’y a pas que la ligne 14. Il y a aussi la nouvelle ligne 15 en fin de construction, et se renseigner sur des villes comme Vitry et Ivry (en grosse transformation) et aussi Alfortville, Créteil. Eviter cependant les quartiers où il n’y a que des hlm, c’est pas top.
Bonjour François, merci pour ta réponse.
J’ai la possibilité de mettre suffisamment d’apport pour réduire les mensualités et atteindre l’auto financement, en tout cas j’espère. Effectivement Vitry et Ivry ont l’air intéressants, avec des rentabilités brutes moyennes de 5,6% sur les appartements.
J’ai vu pour la 15, le problème est qu’elle fait le tour de paris mais ne rentre pas intra-muros, son intérêt est donc limité.
Pour la ligne 15 l’intérêt n’est pas limité car sinon ils ne l’auraient pas construite, n’est-ce pas ? Il faut savoir qu’il y a énormément de déplacements banlieue vers banlieue, et cette ligne 15 a plein de correspondance avec des métros et rer qui vont eux dans Paris.
Evidemment, c’est un atout supplémentaire !
Investir en IDF c’est s’assurer d’avoir un bien avec une très forte demande, très peu de vacance locative et donc de pouvoir être sélectif sur les locataires pour éviter les problèmes. Forcement, le rendement est plus faible qu’ailleurs (et encore… pour avoir regardé Orleans, les rendements ne sont pas meilleur) mais tu peux trouver des studios à 6.5% brut. C’est pas si mal.
Tu auras sûrement un effort d’épargne mais il faut voir le TRI en essayant de faire une bonne affaire à l’achat dans une ville qui se développe (transports etc…)
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Bonjour,
les transports en commun sont bien établis ou en développement - sur le grand paris express ou le prix au m2 est entre 3-4k=> la liste est déjà assez longue
En revanche j’évite les grosses copro avec grosses charges et les communes où le loyer est plafonné (donc ça filtre pas mal)
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ERICZ
Janvier 27, 2025, 11:15
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Je vais vendre un appart sur Massy si tu veux
NSQ92
Janvier 28, 2025, 9:03
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Bonjour,
De mon côté, ne pas forcément éliminer les zones où les loyers sont encadrés, j’ai fait l’acquisition d’un bien (dans le 93 dans une copro pas trop grande), ça donne 6% net malgré le plafonnement
Ca ne va pas répondre à ta question initiale mais en tant qu’ex banlieusard aujourd’hui vers le Luxembourg, je te conseille d’investir un peu plus loin genre dans le grand Est (genre Reims, qui est a 40mn en train de paris) Metz, Nancy, loyers pas encadrés et tu feras sans problème du 7% (bien sur il faut apprendre à connaître la ville, visiter un peu etc etc) mais je pense que ca en vaille la peine.
Je connais pas l’ouest, nord et sud de Paris mais ca peut peut etre plus rentable
Je viens de signer mon 2 eme appartement et le premier a un rendement de 10% et le deuxieme de 8.5% sachant que le prix au m2 est bien plus faible (donc le gain aussi).
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