Paris - Premier achat - studio dont je suis locataire

[Matthieu392]

Bonjour à tous,

Depuis quelques temps, je réfléchis à acquérir le studio parisien que j’occupe en temps que locataire.

Ça serait ma première opération immobilière aussi j’aimerai avoir vos avis / conseils / remarques sur la stratégie que je compte suivre afin d’initier une négociation avec mon propriétaire.

Description rapide du bien:

Surface: 25m² - 1 piece / salle de bain, WC séparé
Localisation: Paris, 3eme, secteur République / Temple
Etage: 6 ème - sans ascenseur
Loyer actuel: €1,100 / mois
DPE: G - travaux à prévoir / fenêtres / cuisine / salle de bain / électricité
Profil du propriétaire: société de gestion immobilière, stratégie d’acquisition de bien dans le grand Paris

Stratégie envisagée:

Je compte me renseigner sur les biens vendu récemment dans le quartier / secteur - a première vue ça chifferai entre €240k et €270k.

Je compte aussi m’appuyer sur le fait qu’il ne sera plus possible de louer le bien à moins d’entreprendre des travaux de mise aux normes si je décide de le quitter et qu’il n’est déjà plus possible d’augmenter le loyer - à cause du DPE actuel et de l’encadrement des loyers parisiens.

Les questions que je me pose:

Comment puis-je faire une estimation de mon bien ? Je pensais au site du gouvernement répertoriant les transactions immobilières dans le secteur / les principaux sites d’annonces immobilières et offre des agences du secteur.

Sur quelles bases initier la négociation ? Je comptais demander si il est vendeur et à quel prix afin de faire une contre proposition sur la base de ce que j’ai presenté ci dessus et ce que j’ai pu déterminer comme estimation.

Est-ce vraiment intéressant ? Il s’agit d’un appartement que je compte occuper encore 1 ou 2 ans max puis mettre à la location. Je n’ai pas de doute qu’il sera loué étant donné la tension locative à Paris mais je suis conscient de je ne pourrais pas augmenter le loyer au vu de l’encadrement actuel. Au niveau de la valeur du bien, je suis persuadé qu’étant donné la localisation très centrale et la gentrification du quartier, il ne perdra pas de valeur.

Il ne s’agit donc pas d’un investissement très rentable d’un point de vue cash flow mais qui me paraît être assez hybride entre le patrimoniale et l’investissement immobilier sur du moyen / long term.

Financement:

Je peux acquérir ce bien en cash sur la base €240k - €270k mais je préférerai financer ce bien via la dette en gardant à l’esprit que je ne souhaite pas m’endetter à hauteur de ma capacité maximum. Idéalement la mensualité de crédit serait équivalente à mon loyer actuel dans un premier temps avec des remboursements anticipés possible lors du versement de mon salaire variable.

Comme évoqué ci-dessus je suis preneur de tous commentaires / reflexion sur ce premier projet immobilier

Bonne journée !

[Thomas106]

commencez par demander à votre bailleur s’il est vendeur.

D’après le profil que vous évoquez, rien n’indique qu’il ait la moindre intention de se séparer de votre logement…

[Chokol8]

@Matthieu392

Bonjour à tous,

Depuis quelques temps, je réfléchis à acquérir le studio parisien que j’occupe en temps que locataire.

Ça serait ma première opération immobilière aussi j’aimerai avoir vos avis / conseils / remarques sur la stratégie que je compte suivre afin d’initier une négociation avec mon propriétaire.

Ca serait bien si tu précisais, ton age, tes revenus, ton capital.

@Matthieu392

Surface: 25m² - 1 piece / salle de bain, WC séparé
Localisation: Paris, 3eme, secteur République / Temple
Etage: 6 ème - sans ascenseur
Loyer actuel: €1,100 / mois
DPE: G - travaux à prévoir / fenêtres / cuisine / salle de bain / électricité
Profil du propriétaire: société de gestion immobilière, stratégie d’acquisition de bien dans le grand Paris

Essaie de te renseigner sur leur situation financière, ont-ils aussi d’autres appartements dans le même immeuble ?

@Matthieu392

Je compte me renseigner sur les biens vendu récemment dans le quartier / secteur - a première vue ça chifferai entre €240k et €270k.
…
Comment puis-je faire une estimation de mon bien ? Je pensais au site du gouvernement répertoriant les transactions immobilières dans le secteur / les principaux sites d’annonces immobilières et offre des agences du secteur.

Tu peux utiliser meilleurs agents ou DVF, les prix sont très fiables à Paris.
On est donc aux alentours des 10k€/m2

@Matthieu392

Je compte aussi m’appuyer sur le fait qu’il ne sera plus possible de louer le bien à moins d’entreprendre des travaux de mise aux normes si je décide de le quitter et qu’il n’est déjà plus possible d’augmenter le loyer - à cause du DPE actuel et de l’encadrement des loyers parisiens.

Donc 260k€ + 700€ /m2 de rénovation que j’arrondis à 20k€ + dtmo que j’arrondis à 25k€ = 305k€

@Matthieu392

Sur quelles bases initier la négociation ? Je comptais demander si il est vendeur et à quel prix afin de faire une contre proposition sur la base de ce que j’ai presenté ci dessus et ce que j’ai pu déterminer comme estimation.

Où en es-tu dans ton bail, les professionnels fournissent des baux de 6 ans pas 3 ans. Si tu es en début de bail, c’est mieux. Si t’es à la 5ème année, ils peuvent t’envoyer un congé pour vente.
D’accord avec l’autre commentaire, il faut tâter le terrain.

@Matthieu392

Est-ce vraiment intéressant ? Il s’agit d’un appartement que je compte occuper encore 1 ou 2 ans max puis mettre à la location.

De mon point de vue c’est un investissement de m****

@Matthieu392

Je peux acquérir ce bien en cash sur la base €240k - €270k mais je préférerai financer ce bien via la dette.

Pars sur 305k€ de budget a minima

Donc, pour moi c’est un grand mystère. Pourquoi acheter ce type de produits:

• Ton bien vaut 280 mois de loyers, soit 23 ans
• Pas d’ascenseur et 6ème étage
• Surface un peu faible
• Tu ne comptes pas y rester

De mon point de vue, 25m2 en couple c’est mort alors que tu vas payer 12k€/m2 à la fin de l’opération.
Les 6ème étage sans ascenseur c’est bien quand t’es jeune et que tu manges des pâtes et que tu sors/voyage beaucoup mais si tu as une vie plus casanière c’est un problème.
Les limitations de loyer à Paris sont un problème pour l’investisseur que tu es. Et cet investissement est mauvais.
N’oublie pas que tu vas de prendre la fiscalité en pleine face. 1100€ de loyers ne veut pas dire rembourser 1100€ à la banque.

Faisons un calcul grossier.
Loyer 1100€ dont charges 100€. Sur tes loyers perçus tu vas être soumis à, je sais pas, 25% d’impôts, donc 750€ de revenus net.

Quelle emprunt pour une mensualité de 750€ de revenus ?
Ca fait 160k€ sur 25 ans aux taux actuels (je te mets un léger cash flow négatif)

Quel apport dois tu faire ?
305-160=145k€
Tu les as les 145k€ ?

Si tu veux faire un investissement, il faut acheter en dessous du marché (je sais c’est pas facile, surtout à Paris).
On va dire que le prix de cet appartement est à 250k€, tu retires les dmto et les travaux, il faudrait l’avoir dans les 8k€ / m2 soit dans les 200k€
Sinon, choisis un autre quartier un peu moins cher avec une surface plus grande dans laquelle tu vivras un peu plus longtemps.

Je serais éventuellement acheteur de cet appartement si:

• J’habitais à l’étranger et je souhaitais un pied à terre à Paris (même si dans un premier temps je passe par une phase de location)
• J’habite en province et j’ai un enfant entre 0 et 10/12 ans: j’achète, je rembourse un peu de crédit pendant 8/10 ans. Lorsque mon enfant a 20 ans je le mets dans l’appartement et je n’ai pas à me galérer avec la recherche d’appartement. Mon enfant reste dans l’appartement pendant ses études (3 ans) puis le début de sa vie active (5 à 7 ans), c’est à dire jusqu’à ses 30 ans. Je lui fait une donation aux alentours de ses 23 ans et il rachète le reste de l’appartement à crédit.
• Je suis étranger et je n’ai pas de visa Schengen (je suis chinois ou asiatique ou sud américain), j’imagine que ça peut aider lorsqu’on est propriétaire pour avoir un visa.

Ce n’est que mon point de vue mais à mon avis c’est une erreur cet achat.