J’ai fais une erreur sur mon premier investissement en 2018: une location nue, malgré un déficit foncier au début, finie aujourd’hui, je vous passe les détails mais je paie environ 2k4€ d’impôts sur 6k6 de revenu locatifs, j’ai le même locataire depuis 5 ans qui je pense n’est pas prêt de s’en aller.
Avez vous ou connaissez vous des gens qui ont changé de régime fiscal (et donc de bail) de location NU a LMNP, et pour qui cela n’a posé aucun problème pour l’administration fiscale ? Je vois tout et son contraire sur internet.
De mon expérience et avis, à vérifier bien sur.
La location nue et meublé ne relève pas de la même catégorie, foncier pour l’un et BIC pour l’autre. Tu dois faire un changement auprès des impôts avec la paperasse qui va avec. Il y aura forcément un nouveau contrat avec le locataire.
A voir si tu dois repasser chez le notaires si vente à une de tes sociétés.
Si la mutation est faite comme il faut (se renseigner), je ne vois pas pourquoi il y aurait un problème.
Est-ce que les équipements de l’appartement sont à toi ou aux locataires ?
Hello Alex,
Ton but c’est de passer en LMNP sans faire de travaux ou d’acheter de meuble pour profiter de l’abattement de 50% ?
Car sans travaux ou acheter de meuble le réel ne me semble pas avantageux ^^’
Après c’est possible mais tu dois résilier le bail pour en créer un nouveau et il faut que le locataire soit d’accord, le meublé ayant un bail d’1an renouvelable et demande 2mois de caution il risque de ne pas vouloir (sachant qu’en théorie tu dois fournir les meubles ^^')
Je l’ai déjà fait à plusieurs reprises, ça ne pose aucun problème et c’est TRES intéressant.
il faut juste que ton locataire soit d’accord, et en général, avec 1 mois de loyer gratuit, il est vite d’accord…
-tu restes à 1 mois de loyer en dépot de garantie
le bail passe à 1 mois mais tu n’as pas l’intention de le sortir
Une fois l’accord de ton locataire, il faut estimer ton bien à sa valeur d’aujourd’hui. Ca sera la valeur amortie (hors terrain)
il faudra t’immatriculer aupres de l’INPI
il faudra tenir une compta BIC Réel et bénéficier de l’amortissement.
QUand ton locataire partira, tu lui fais cadeau des meubles.
Note que si un meuble ou équipement pète, tu devras le remplacer à tes frais (et ce sera déductible.
Salut, merci pour le retour d’expérience. En effet, une personne qui gagne 1 mois de loyer est souvent d’accord avec le principe.
J’ai aussi le cas où je suis propriétaire avec ma femme d’un 3 pièces que nous avons depuis 2017 mais que nous louons au même locataire depuis 2020 suite à un déménagement. Il est loué nu a un loyer qui comble quasiment le remboursement de crédit (taux à 0,65%). Néanmoins il nous coûte très cher en impôts (environ 4000€/an).
Etant donné que nous pouvons emprunter pour acheter notre nouvelle RP sans vendre notre bien, je me posais la question de le passer en LMNP. Dans tous les cas, j’ai chiffré l’investissement des meubles à 4 à 5 K€ donc toujours intéressant vs 4K€ d’impôts.
J’ai fait une simulation qui me semble correcte :
Le montant total des loyers annuels: 18 216€ (avec provision pour charges)
Le montant annuel des charges : 3 000€ (estimation un poil basse car je passe par une agence + frais comptables à rajouter si LMNP)
Le montant des intérêts d’emprunt : 1 400€
La valeur de votre bien loué meublé : 400 000 €
TMI : 30%
La simulation au Micro BIC donne environ 4200€ d’impôts vs Régime Réel à 500€. Est-ce que cela vous semble cohérent ?
J’imagine dans tous les cas que les frais de notaire (25 K€) + frais d’agences (17 K€) payés à l’époque ne sont plus amortissables?
Hello,
J’arrive à 0€ pendant 11 ans en LMNP au réel avec les mêmes hypothèses.
en considérant une quote-part terrain de 20%, j’ai 17 800€ d’amortissement pas an pendant 5 ans. Ca dépendra du comptable, certains sont plus orientés bailleurs que d’autres…
En effet, les frais d’acquisition ne sont plus déductibles.