Passer de location nue à LMNP avec même locataire

Immobilier 🏠
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Bonjour à tous,

J’ai fais une erreur sur mon premier investissement en 2018: une location nue, malgré un déficit foncier au début, finie aujourd’hui, je vous passe les détails mais je paie environ 2k4€ d’impôts sur 6k6 de revenu locatifs, j’ai le même locataire depuis 5 ans qui je pense n’est pas prêt de s’en aller.

Avez vous ou connaissez vous des gens qui ont changé de régime fiscal (et donc de bail) de location NU a LMNP, et pour qui cela n’a posé aucun problème pour l’administration fiscale ? Je vois tout et son contraire sur internet.

Merci et bonne journée

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Bonjour,

De mon expérience et avis, à vérifier bien sur.
La location nue et meublé ne relève pas de la même catégorie, foncier pour l’un et BIC pour l’autre. Tu dois faire un changement auprès des impôts avec la paperasse qui va avec. Il y aura forcément un nouveau contrat avec le locataire.

A voir si tu dois repasser chez le notaires si vente à une de tes sociétés.

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Le nouveau contrat de bail n’est pas un problème pour le locataire, suffit de lui offrir un ou quelques mois de loyers.

Ma question porte plutôt sur le fait que ce soit le même locataire, est-ce que c’est pas problématique pour l’administration ?

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Si la mutation est faite comme il faut (se renseigner), je ne vois pas pourquoi il y aurait un problème.
Est-ce que les équipements de l’appartement sont à toi ou aux locataires ?

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Ils sont à lui, mais je peux lui laisser je m’en fou un peu. L’important c’est d’économiser 2k4 par an

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Hello Alex,
Ton but c’est de passer en LMNP sans faire de travaux ou d’acheter de meuble pour profiter de l’abattement de 50% ?
Car sans travaux ou acheter de meuble le réel ne me semble pas avantageux ^^’

Après c’est possible mais tu dois résilier le bail pour en créer un nouveau et il faut que le locataire soit d’accord, le meublé ayant un bail d’1an renouvelable et demande 2mois de caution il risque de ne pas vouloir (sachant qu’en théorie tu dois fournir les meubles ^^')

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L’avantage du LMNP réside dans l’amortissement, intéressant les premières années. Il fat faire les calculs. Tu dois également fournir une liste d’équipement minimum. Si ton locataire à tout amené, cela me semble compliqué.

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Je crois qu’il ne faut pas avoir eu de déficit foncier depuis plus de 3 ans pour permuter de l’un à l’autre

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Je l’ai déjà fait à plusieurs reprises, ça ne pose aucun problème et c’est TRES intéressant.

il faut juste que ton locataire soit d’accord, et en général, avec 1 mois de loyer gratuit, il est vite d’accord…
-tu restes à 1 mois de loyer en dépot de garantie
le bail passe à 1 mois mais tu n’as pas l’intention de le sortir

Une fois l’accord de ton locataire, il faut estimer ton bien à sa valeur d’aujourd’hui. Ca sera la valeur amortie (hors terrain)
il faudra t’immatriculer aupres de l’INPI
il faudra tenir une compta BIC Réel et bénéficier de l’amortissement.

QUand ton locataire partira, tu lui fais cadeau des meubles.
Note que si un meuble ou équipement pète, tu devras le remplacer à tes frais (et ce sera déductible.