Passoire thermique : opportunités ou à fuir?

Bonjour à tous,

Si mon sujet n’est pas approprié, n’hésitez pas à le supprimer.

Je vais essayer d’expliquer ce qui vient de m’arriver.

Voulant utiliser ma capacité d’emprunt, j’étais à la recherche d’un nouveau bien immobilier pour du locatif. Un copain, agent à son compte, plusieurs rénovations à son actif m’a proposé un bien très intéressant sur le papier.

Le bien se situe dans un petit village de campagne à 20 minutes d’une ville de 20 000 habitants avec des industries.

Première visite : c’est une maison divisée en deux, le propriétaire garde l’autre moitié déjà loué, il devra mettre en place une copropriété pour le partage de la toiture. Chose étrange, il est propriétaire de la maison depuis seulement 3 mois, ses projets auraient changés. La maison a été refaite en 2021 (toiture, double vitrage, isolation) le DPE est en F (non louable d’ci 4 ans) et chauffage au fioul. Mon ami m’assure qu’en passant en électrique, je remonte en C, j’ai un doute mais je choisis de lui faire confiance.

Je fais une offre au prix du marché, vendredi dernier signature du compromis chez le notaire. Les documents obligatoires ont été fournis, je découvre avec mon notaire des choses que l’on ne m’avait pas dites. Mon ami les as découvertes, ou ne m’en a pas parlé ouvertement, je ne sais pas.

En tous cas, les diagnostics émettent des doutes sur la pérennité de la toiture et l’isolation n’est pas suffisante, à tel point que les notaires m’accordent quelques jours avant de lancer les 10 jours de rétractation, (un signe ?).

Je profite de ce délais pour contacter le diagnostiqueur, l’isolation ne fait que 2 cm quand il en faut 10. C’est une maison en pierre, donc isolation par l’extérieur impossible. Je dois tout isolé par l’intérieur et perdre de la surface, + 15 à 20 K de travaux en plus que je n’avais pas prévu. On me parle également d’une Pompe à Chaleur + 15 K. On est plus sur le projet vendu au départ, et la rentabilité n’est plus au RDV.

L’agent me soutient que le diagnostiqueur est « incompétent », il n’y a pas besoin d’isoler, le chauffage électrique est suffisant. Il me reproche en plus de ne pas avoir confiance en lui. Au vu de ces éléments nouveaux, j’ai pris la décision hier soir d’arrêter le processus.

J’ai peut être perdu une belle opportunité et surement un copain.
Moralité de l’histoire, je ne pense pas refaire de l’investissement avec des amis ou de la famille.

Pour l’immobilier, je vais continuer en SCPI pour le moment

Qu’auriez-vous fait à ma place ?

Je pense que ton copain n’est pas vraiment un copain mais t’as pris pour un pigeon :sweat_smile:

Pour avoir de l’immobilier en direct et des SCPI:
Dans les deux cas il faut faire au max à crédit.
L’immobilier en direct demande plus de travail au début (recherche et rénovation), plus de risque (tout au même endroit, risque de gestion), mais est bien plus rentable…
A dispo pour en discuter si besoin

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Merci @jonathand .

On est d’accord qu’il faut faire du crédit, c’était bien mon idée. j’avais prévu de ne payer que les frais de notaires et emprunter les travaux.

J’ai déjà deux studio qui s’autofinance, j’avais pris des biens sans travaux pour commencer, moins rentable mais moins de risque pour débuter. J’ai également de la SCPI avec une partie emprunt.

Mon erreur fut de faire confiance à cet ami. On apprend de ses erreurs.
j’ai clairement la possibilité de faire un emprunt , à utiliser en direct ou SCPI.

Ok pour en discuter, je ne peux pas t’envoyer de Mp pour te donner mon numéro. Je suis sur Linkedin sinon.

« il n’y a pas besoin d’isoler, le chauffage électrique est suffisant. » nan mais il se fou de toi ou quoi ? Avec en plus 2cm d’isolation à date ? D’abord on isolé et ensuite on chauffe ! Franchement… oublie cette personne…

Merci pour tous ces retours qui confortent mon choix. Merci à cette grande communauté.

J’ai stoppé au bon moment.

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C’est anecdotique et désormais sans intérêt pour toi mais on peut très bien faire une isolation extérieure sur une maison en pierres!

Merci de l’information, as tu un site qui explique cela. A moins qu’on se moque de moi, tous les spécialistes que j’ai pu voir me dise que la pierre doit respirer.

par exemple

Merci

J’aurais fait pareil

T’auras surement d’autres opportunites vu l’afflut de passoir thermique sur le marche et la baisse du nombre d’investisseurs pouvant emprunter

P

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Hello, je pense que tu as pris la bonne decision de te retracter de ton offre dans le delai legal. Il semble que ton « ami » n’en soit pas vraiment un et les signes apres coureurs creent le doute. Comme le dit le proverbe "dans le doute, abstient toi :wink:

Merci pour tous vos retours.
On va clôturer la discussion pour ne pas saturer le forum.

Après coup, il y avait en effet des signes, mais je faisais « trop » confiance à cet ami « expert dans l’immobilier », le vendeur, un ami de l’agent me paraissait sérieux. En plus, 9 % de frais d’agence pour des copains !
C’était une relation de 15 ans, ça fait drôle de se faire rouler. En espérant que cela n’est pas trop d’impact sur le reste de notre groupe d’amis.

Je continue à chercher, mais avec de vrai pro du coup.

9% de frais d’agence en plus !

Est-ce que tu as une équipe travaux que tu connais ?
C’est le nerf de la guerre pour réussir une opération de rénovation.

Sans manquer de respect mais vu ton histoire ton « copain » t’a pris pour un pigeon.
Tu as bien fait de t’arrêter là. Si tu vises l’achat de passoires thermiques pour les rénover et faire de bonne affaires, il faut absolument t’entourer d’artisans de confiance.

Tout comme @jonathand :sweat_smile::sweat_smile:

Pas de problème, on est d’accord. Je n’arrive pas à comprendre pourquoi il m’a fait ça ?
Je ne pensais pas partir sur de gros travaux au départ, juste des aménagement intérieurs.
Non, je 'ai pas d’artisans de confiance.
Le projet n’avait pas besoin de travaux initialement.
Je vais rester sur des projets sans gros travaux, sachant que j’ai un emploi à côté.

Comment on clôture une discussion ?