Patrimoine SCPI IROKO

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Je me renseigne pour investir de nouveau dans des SCPI. Tout le monde ne parle que de IROKO / Remake…
Vu les déconvenues récents de certains SCPI, je suis prudent dans l’analyse et j’évite de me fier uniquement au rendement et à la réputation.

Globalement, on sait qu’une jeune SCPI a l’avantage de pouvoir faire de bonnes affaires dans un marché baissier. C’est un avantage. Cependant, quand je regarde le patrimoine d’Iroko, c’est très orienté rendement, ce qui explique la perf. Par contre, qu’est ce qu’il en sera de la valeur résiduelle dans 20 ans ?

Je suis très étonné du nombre de lots dans des villes dont vous n’auriez sûrement jamais entendu parler :

  • Commerces Ă  Thourotte (ville de 4000+ habitants)
  • Locaux d’activitĂ©s Ă  Brie Comte Robert
  • Divers commerces dans le secteur d’Evreux
  • Portefeuille Buffalo Grill :saluting_face:
  • super marchĂ© Ă  Morez (4800 hab)
  • EntrepĂ´t Ă  Chatte (2000 hab)

il se passe quoi dans 9 ans si l’entreprise ne renouvelle par son bail à Chatte … bon courage pour retrouver un locataire.

Bref, je reste perplexe. Je suis le seul ?

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Si on nous avait dit il y a 5 ans que les biens de Primopierre ne vaudraient plus grand chose à l’heure actuelle (pour rappel, il y avait une décote sur cette SCPI à l’époque). Le vent tourne et les modes aussi.

C’est dans les années à venir si on verra que l’asset management est intelligent ou pas pour ces SCPI.

Et comme les modes changent et que la SCPI est diversifiée, elle ira là où le vent porte tant qu’elle collecte.

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Y a une différence importante entre ces jeunes SCPI Remake / Iroko et les vieilles traditionnelles: les frais. Les traditionnelles se gavent lorsque tu rentres puis peu de frais sur les loyers. Au contraire des jeunes qui n’ont pas de frais quand tu rentres mais se gavent sur les loyers.
Cette différence implique que les jeunes seront bien plus dynamiques et surveilleront bien plus les locations de leurs biens car cela impactera bien plus leurs revenus. Cela implique également que contrairement à ce que tu peux penser, ils sont bien plus regardant et stricte sur la qualité de location des biens qu’ils achètent.

Et comme le dit Thomas, ce sont des SCPI diversifiées. Elles iront là où le marché fonctionne et seront moins impacté qu’une SCPI plus ou moins spécialisé lorsque le secteur a des problèmes.

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Tu as une explication de wemo one.

Le fondateur de remake par contre a fait plusieurs sorties de route en interview ou il part dans de l ESG a tout prix… ca m inquiete un peu, il doit commencee a se deconnecter des associes.

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Qui vous dit que d’ici 9 ans la SCPI ne se sera pas débarrassé de ce bien ?
9 ans c’est bien long…

Je ne vais pas faire la longue liste de SCPI qui ont investi à Paris pensant que c’était l’avenir et qui se sont mangé des gadins.

Je pense qu’ils ont la bonne philosophie : diversification sectorielle + attrait des locataires avec des biens de qualité, en investissant pour qu’ils aient envie de rester.

Mais si vous ĂŞtes perplexe investissez ailleurs.

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On n’aurait qd même pas de … Bol … :smile:

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Oui ? :grin:

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Encore faut il trouver preneur. Ce n’est pas super liquide ce genre de bien. Encore plus à Chatte ou autre ville inconnue … 7.X% de rendement AEM pour un emplacement de ce type et avec ce type de locataire (PME cuisiniste qui perd de l’argent en 2021), on ne peut pas dire que c’est l’affaire du siècle non?

Ca me rappelle un peu la stratégie cash-flow des gars qui faisaient que des coloc ou IDR à Roubaix ou Saint-Etienne. Les chiffres sont impressionnant sur le papier. Cependant, on parle de rendement à l’instant T et pas le TRI à la fin (si ils arrivent à s’en débarrasser comme tu dis).

Mon objectif n’est vraiment pas de critiquer ou d’être alarmiste sur la qualité du portefeuille FR de Iroko. Je m’intéresse surtout aux avis de la communauté pour continuer à construire ma réflexion.

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Bah c’est quoi ces préjugés sur ces communes de France ?
En dehors de Paris et de la région parisienne, ou des grandes agglomérations, point de salut et de grâce à vos yeux ?

Je ne suis pas agent immobilier, je ne connais pas le marché local et je ne prétend pas pouvoir juger du bien.
Mais pourquoi l’entrepôt de la société Mathon (spécialiste de la vente en ligne d’ustensiles de cuisine, existant depuis 30 ans) situé dans la ZI la Gloriette à Chatte, non loin de l’autoroute A9 entre Grenoble et Valence, dans une région somme toute attractive, proche de la Suisse et de l’Italie - puisqu’il semble que c’est de ce bien qu’il s’agit dans le portefeuille d’Iroko Zen - ne serait pas intéressant dans un portefeuille de SCPI?

Sa « petite taille Â» ne le rendra-t-il pas plus facilement « re-logeable Â» ou « re-vendable Â» ?
Et ensuite, vu la valeur que représente ce bien dans le portefeuille d’Iroko, si vraiment il aura un souci, est-ce qu’il sera de nature à avoir un impact significatif sur le portefeuille global de la SCPI ?

Extrait des fondamentaux d’Iroko Zen (source SCPI LAB IROKO ZEN | Diversifiées | 3,65 €/part au T3-2024
" … La SCPI Iroko Zen déploie une stratégie d’acquisition sur des typologies d’actifs diversifiées comme les entrepôts, crèches, supermarchés, locaux d’activité, actifs de santé ou encore bureaux.
Iroko Zen intervient sur le territoire français et plus largement sur l’Europe de l’Ouest (Espagne, Allemagne, Irlande et Pays-Bas)…"

Fin 2023, au vu du rapport annuel, la SCPI détenait 95 immeubles pour un coût moyen / immeuble de 5,7 M€.
Ces immeubles sont trop petits ? Trop « dispersĂ©s Â» / « diversifiĂ©s Â» ?

Vous prĂ©fĂ©rez des actifs immobiliers « qui en jettent Â», genre grandes tours d’immeubles de bureaux Ă  Paris La DĂ©fense bien visibles et clinquantes ?
Bah, si vous préférez, il y a les bonnes grosses SCPI de bureaux, genre Primopierre, avec des biens à 33,4 M€ en moyenne à fin 2023. Pas sûr qu’il y ait beaucoup de repreneur pour ce genre de bien. Et pour trouver les locataires, ça n’a pas l’air simple non plus (accès compliqués, télétravail, trop grosses surfaces vieillissantes et non adaptées). Bref, ils ont fait du genre -50% en 2/3 ans !

Je plaisante. Ce n’est (surtout pas) un avis d’investissement. Et je ne travaille pas, ni n’ai d’intérêt quelconque dans la SCPI Iroko.
C’est juste pour faire réfléchir sur les avis qu’on peut avoir sur tel ou tel bien.
Et comme dans tout, il est important de diversifier et de ne pas tout miser sur une seule SCPI.

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Quand on a une population, un bassin d’emploi, et un nombre d’entreprises nettement plus faible dans un coin, en effet relouer un bien à une entreprise sera inévitablement plus compliqué.
En revanche dans le cadre d’une zone industrielle attractive, ça doit rouler.
Ladite ZI entre Valence et Grenoble l’est-elle? Il faut espérer que la SCPI ait bien étudié la question (pour ceux qui y ont souscrit) :sweat_smile:

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Ils ont mis le doigt dessus apparemment.

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Alors selon les propriétaires de scpi iroko vous investissez des nouvelles parts ?ou vous attendez de voir comment les marchés évoluent

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Bof. Ça ne m’inquiète pas vraiment. J’aurais tendance à dire heureusement qu’ils n’ont pas acheté des immeubles de bureau à Paris

1/ Ça fait partie d’un portefeuille diversifié. En province le montant des investissements et des loyers est plus faible que dans une capitale, le risque unitaire plus faible et la diversification plus facile. Les investissements que vous citez, cumulés, n’arrivent même pas au niveau d’un seul des gros investissements qu’ils ont fait et continuent à faire à Londres ou Paris.

2/ Ensuite sur vos exemples - rien ne me choque vraiment eg. de ma très lointaine perspective, avec mes faibles connaissances et en 5min de recherche, le risque me semble proportionnel au rendement.

  • Soit ce sont de larges surfaces commerciales destinĂ©es Ă  servir une zone de chalandise bien plus large que les petites villes auxquelles elles sont adossĂ©es (cf. Thourotte - c’est un Brico Depot, qui sert aussi Compiègne, bail renouvelĂ© en plein covid; Brie Comte Robert c’est Ă  35km de Paris!)
  • Soit ce sont des supermarchĂ©s (petit format), souvent implantĂ©s depuis longtemps et mĂŞme des villes de 4000 habitants ont besoin de manger (pour info Ă  Morez, il y a un IntermarchĂ© et un Lidl en plus, comme quoi il y a un marchĂ©)
  • Soit ce sont des entrepĂ´ts/plateformes logistiques et on prĂ©fère justement qu’ils soient en pĂ©riphĂ©rie des villes, bien desservis par autoroute plutĂ´t que dans la banlieue parisienne - Amazon a un entrepĂ´t Ă  Lauwin Planque (1500 habitants !!) ou Sevrey (1200 habitants). Je crois que leur plus gros est Ă  Senlis (15k habitants). Bref, l’entrepĂ´t Ă  Chatte pour une plateforme d’e-commerce, sur la A49 et A7, Ă  40min de Grenoble)

Si ça vous fait peur, effectivement il faut chercher des biens commerciaux ou bureaux dans des grandes villes mais vous aurez des rendements plus faibles et un manque de diversification.

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