Hello Ă tous !
J’aimerais avoir quelques éclaircissements sur l’intérêt du DCA en SCPI via AV (Spirit 2 en l’occurence).
Ma stratégie initiale était d’investir mensuellement sur 3 SCPI via Spirit 2 pour avoir une partie immo dans mon portefeuille (je précise que je préfère conserver ma capacité d’emprunt pour un autre projet).
Je comptais réinvestir les loyers perçus pour faire fonctionner les intérets composés à long terme.
Cependant après qqs calculs je me pose sincèrement la question de la pertinence de cette stratégie vu des frais de souscriptions (payés lors de mon effort d’épargne mensuel + lors de mon réinvestissement des loyers).
J’ai l’impression que les SCPI n’ont un intérêt, dans une stratégie long terme, qu’à crédit, à la limite en démembrement.
Ma question est donc la suivante : le DCA mensuel sur SCPI au sein d’une AV est elle une stratégie pertinente dans une stratégie long terme ? N’est ce pas diversifier pour diversifier avec in fine une performance médiocre au regard d’un simple fond € ?
Merci d’avance pour vos réponses
Bonjour Nicolas,
En effet, les bons fonds euros devraient rapporter environ 3% sur 2022.
Imagine que ta SCPI serve du 5% (fourchette haute du marché), il va falloir déduire les frais de gestion de ton contrat (0.5% il me semble) et amortir les frais d’entrée de la SCPI.
Bref, il faudra du temps pour que ton placement devienne rentable par rapport à un fonds euros et tu perds la disponibilité de ton capital.
Bonjour,
Je trouve que c’est un investissement intéressant pour du long terme. Sur cette assurance vie, vous avez seulement 0,5% de frais sur la gestion ( par rapport au capital ), donc très peu de frais.
J’ai personnellement choisis 3 SCPI, je fait du DCA, avec les frais de l’assurance vie, je touche 4,7% de dividendes par ans, sachant que je réinvestis tout pour l’effet boule de neige.
C’est moins que en bourse, mais c’est plus safe.
L’assurance vie est pratique et la fiscalité avantageuse.
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Merci beaucoup pour ta réponse ! Tu confortes l’intuition que j’avais… que penses tu de la stratégie de faire du DCA mensuel sur SCPI mais de réinvestir les loyers dans un ETF monde au sein de la même assurance vie ? Ainsi, tu restes exposé à l’immobilier avec un rendement supérieur à un fond euro et tu réalises dans le même temps l’effet boule de neige…
Merci pour ta réponse !
J’ignorais que les frais de gestion étaient seulement sur le capital, c’est vrai que c’est une donnée à prendre en compte…
Sinon pour l’aspect fiscal je suis également convaincu de l’intérêt de l’AV, cest plus pour le réinvestissement des loyers percus que je me pose des questions.
As tu réussi à trouver une simulation qui te permettrait de calculer ce fameux effet boule de neige (sur disons 20 ans) avec un investissement de seulement 93 % de ton effort d’épargne mensuel (100 % - les frais d’entrée) + réinvestissement des dividendes de seulement 93 % tous les ans ?
Je le fais sur Remake Live ou il n’y a pas de frais de souscription (par contre 5% de comission de retrait si on se retire avant 5 ans). Donc il faudrait arrêter le DCA 5 ans avant de liquider…
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L’assurance vie, tant qu’il y a pas de retrait, pas d’impôts à payer. C’est un plus.
J’utilise ce simulateur, il faut sur le capital investis et sur les versements enlever 8% pour enlever les frais de souscription.
J’étais tombé sur cette calculatrice mais, si je ne me trompe pas, elle part du principe que 100 % de tes intérets sont réinvestis or en l’espèce seulement 92 % le seront puisque tu dois payer des frais sur les loyers que tu réinvestis… Je ne sais pas si je suis clair ?
C’est vrai que sans frais de souscription ça a plus de sens ! Tu le fais via AV ?
oui sur Linxea Spirit 2 : le loyer tombe tous les mois dans le fonds euro je fait un arbitrage pour racheter des parts de Remake Live. Ce serait la mĂŞme chose avec un virement mensuel qui arriverait sur le fond euro.
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J’ai trouvé ce simulateur intéressant, il prend en charge les frais de L’AV, frais de souscription ect.
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Merci beaucoup c’est exactement ce que je cherchais !
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Hello,
Je fais comme toi. Du coup je n’ai qu’une seule SCPI… J’attends éventuellement les créations de nouvelles SCPI du genre, ou bien le référencement d’IROKO ZEN par exemple, chez Linxea…
A plus
Mathieu
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Entre investir en pleine propriété sur une AV qui va prélever 0,5% par an, et un investissement en direct en nu-propriété, vous gagnerez bien plus avec la nu-propriété à terme. En effet, il faut savoir que l’imposition sera sur la valeur en pleine propriété, et non par rapport au prix de la part.
1 part en Assurance vie. Dans 15ans, avec 0,5% de frais annuels, vous aurez 0,92 parts…
Mais vous êtes moins diversifier, la fiscalité est plus sévère en direct au bout de 15 ans.
Au bout de 15 ans, si le prix de la part n’a pas évolué, vous n’avez pas 1 centime d’impot. Par contre, si le prix de la part augmente (c’est ce qu’on souhaite quand même !!), là , vous payez effectivement par rapport au prix d’achat pleine propriété.
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Mais pour moi le soucis de la Nue propriété c’est qu’on ne capitalise que sur la possible augmentation de la part donc si a la fin de la NP il y a une grosse baisse des prix de l’immo c’est pour notre pomme.
Alors qu’il me semble que l’avantage des SCPI en AV c’est qu’on capitalise sur des loyers/rendement et sur le prix de la part, donc on répartit le risque et aussi on échappe a la fiscalité annuelle sur les loyers étant donné qu’ils tombent dans l’enveloppe de l’AV et qu’on peut réinvestir directement/facilement.
Je ne sais pas si je fais fausse route avec mon raisonnement, qu’en pensez vous ?
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Tu as raison la possibilité de toucher des loyers tout au long au AV est un réel avantage mais de là à considérer que c’est « capitalisant » je ne suis pas sûr…
Tu achètes ta part à 100, tu investis réellement 93 (7 % avec les frais de souscription) tu touches 5 % de tes 93 à la fin de la première année soit 4,65 si tu réinvestis ton loyer perçu tu ne réinvestiras « réellement » que 4,32… bref tous les ans tes loyers seront grignotés de la sorte par les frais de souscription et je ne compte même pas les 0,5 % de frais de gestion annuels.
Après rien ne t’oblige à réinvestir les loyers sur les parts de SCPI tu me diras…
Kery
Août 5, 2023, 9:20
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Coucou
En revanche, à la sortie tu récupérera bien 100 - les frais de souscriptions: 93 dans ton cas.
Sachant qu’en assurance vie, tu as une sorte de remise lors de l’achat de la part. Par exemple l’AV prend 5% à l’entrée mais tu achète la part à sa valeur de retrait (sorte de « cash back » de 2% dans cet exemple).
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