Bonjour Ă vous,
Il y a 9 ans, en tant que premier investissement locatif, j’ai acquis un T2 sous régime Duflot (devenu Pinel) en zone tendue.
A partir de cette année je n’ai plus l’avantage fiscal lié au dispositif Duflot/Pinel.
Je me pose donc la question du devenir de ce bien.
Le bien est aujourd’hui loué en nu. La première option est, je pense, de basculer la location vers le statut LMNP lorsque mon locataire actuel partira. Objectif de:
- Sortir de la contrainte des loyers modérés et désormais de l’encadrement des loyers lié à la zone tendue (revalorisation possible mais liée à l’indice IRL ne permettant pas de revenir à la valeur locative du marché)
- Profiter de l’avantage fiscal du statut LMNP en amortissant une partie du prix du bien ce qui viendra diminuer mes impôts liés au revenu foncier généré.
La seconde option serait de vendre le bien au départ du locataire pour réinvestir vers un nouvel achat immobilier en locatif statut LMNP.
Quelles sont vos avis sur ces 2 options?
Je précise que j’ai un objectif de placement sur le long terme et la volonté de faire croitre mon patrimoine. Les loyers me servent en partie à rembourser l’emprunt restant (10 ans)
Quelques chiffres supplémentaires:
TRI estimé de 9,6% si je vend le bien entre la fin d’année et début 2025.
Rentabilité actuelle location nue: 3.3% net
Rentabilité espérée LMNP: 4.4% net
Cashflow quasi à l’équilibre lorsqu’il y avait encore l’avantage fiscal.
Cashflow en négatif (-400€/mois) depuis la fin de l’avantage fiscal.
Cashflow qui serait à -250€/mois avec la revalorisation liée à la location en meublé.
Merci par avance pour vos avis