Wanted
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Bonjour Ă vous,
Il y a 9 ans, en tant que premier investissement locatif, j’ai acquis un T2 sous régime Duflot (devenu Pinel) en zone tendue.
A partir de cette année je n’ai plus l’avantage fiscal lié au dispositif Duflot/Pinel.
Je me pose donc la question du devenir de ce bien.
Le bien est aujourd’hui loué en nu. La première option est, je pense, de basculer la location vers le statut LMNP lorsque mon locataire actuel partira. Objectif de:
- Sortir de la contrainte des loyers modérés et désormais de l’encadrement des loyers lié à la zone tendue (revalorisation possible mais liée à l’indice IRL ne permettant pas de revenir à la valeur locative du marché)
- Profiter de l’avantage fiscal du statut LMNP en amortissant une partie du prix du bien ce qui viendra diminuer mes impôts liés au revenu foncier généré.
La seconde option serait de vendre le bien au départ du locataire pour réinvestir vers un nouvel achat immobilier en locatif statut LMNP.
Quelles sont vos avis sur ces 2 options?
Je précise que j’ai un objectif de placement sur le long terme et la volonté de faire croitre mon patrimoine. Les loyers me servent en partie à rembourser l’emprunt restant (10 ans)
Quelques chiffres supplémentaires:
TRI estimé de 9,6% si je vend le bien entre la fin d’année et début 2025.
Rentabilité actuelle location nue: 3.3% net
Rentabilité espérée LMNP: 4.4% net
Cashflow quasi à l’équilibre lorsqu’il y avait encore l’avantage fiscal.
Cashflow en négatif (-400€/mois) depuis la fin de l’avantage fiscal.
Cashflow qui serait à -250€/mois avec la revalorisation liée à la location en meublé.
Merci par avance pour vos avis
Rewol
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Le passage en LMNP est la bonne option Ă priori.
Mais vois à quel prix tu peux le vendre. C’est souvent ça le problème des défisc, c’est sur-payé et tu le vends moins cher que l’achat…
Mais le LMNP reste le meilleur régime
Wanted
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Merci pour ton retour.
Je pense que j’ai eu de la chance en choisissant un coin que je connaissais bien et qui est recherché (périphérie d’une grande ville).
Finary estime une PV de 40k€ sur le bien acheté 187k€.
Pour ma part, en étant un peu plus prudent et en comparant les biens en vente aux alentours, je pense plutôt que je ferai une PV de 20 à 30k€.
Hello Wanted,
Je suis plus ou moins dans le même cas. Je suis sorti de l’engagement de location sur 9 ans mi-mars 2024 sur un bien acquis en Duflot fin 2014. Mon deuxième locataire sur la période vient de me donner son congé pour fin juin 2024. Je n’avais pas prévu de me séparer du bien mais la sortie du locataire change la donne.
Du coup j’hésite entre la vente (PV d’environ 20K) pour placer une partie en SCPI et le passage en statut LMNP. Mes arguments pour la vente :
-
J’ai des week-ends bien chargés avec les enfants, c’est un sacré changement en 9 ans. Je vise donc plutôt des investissements passifs.
-
Je suis exposé à un seul bien contrairement aux SCPI
-
Cash flow négatif (-500€ / mois) ; c’était un choix à l’époque mais ma situation a changé depuis 9 ans. Ca m’arrangerait de revenir à l’équilibre.
Mes arguments pour le LMNP
- Il me reste environ 100K de crédit à 1% ; je trouve ça dommage de le perdre.
En bref, je cogite.
Si le bail de location s arrete au bout de 9 ans en même temps que la défiscalisation, que dit la loi? Peut on changer de locataire car nous changeons de régime fiscal?
Non pas de changement sauf vente même si le Pinel/Duflot est terminé, ce n’est pas le problème du locataire. En nu le bail est de 3 ans donc plus contraignant.
Pour ma part, j’ai été dans le même cas que vous mais j’ai passé le bien en LMNP avant même la première déclaration Pinel. La locataire partait donc j’avais une fenêtre de tire pour effectuer un arbitrage. J’ai pu revaloriser les loyers de +250€ et cela fait même 340€ de plus dans ma poche car j’ai décidé de mettre les mains dans le cambouis et de le gérer moi-même (-90€ de gestion locative + assurances).
Ma question est : on décide de passer en LMNP mais le locataire est là et ne veut pas d un meublé.
Sa non volonté de changer de statut est il un argument pour ne pas renouveler son bail et trouver un locataire intéressé par un meublé ?
J imagine que non ,on est en France et le méchant bailleur avide de thune ne peut pas virer le gentil et pauvre locataire
Le compteur des 9ans débute à la date du premier bail de location. Donc il faut être vigilant et ne pas revendre tant que les 9ans ne sont pas révolus.
Si votre dernier locataire est parti 6 mois avant cette date il est parfois judicieux de ne pas remettre en location afin de revendre ou changer le statut.
Il me semble qu’en effet on ne peut pas changer de statut si le locataire n’est pas d’accord. Le changement de statut implique un nouveau bail.
La seule solution est la revente avec délai légal pour le locataire actuel.
Là où la loi n’est pas cool, c’est que le prochain acheteur pourra mettre le bien en LMNP.
Le site « corrige ton impôt » est assez complet sur le sujet. Mais je ne sais pas si ils abordent cette partie.
Les cas de non renouvellement de bail en location sont :
- La vente du bien
- La reprise du logement pour que ça soit la RP du propriétaire
- autre motif : manquement des obligations du locataire (rare et à prouver…), réalisation de travaux de réno important, changement de destination du logement (local commercial)
La solution la plus évidente est de convaincre le locataire avec par exemple le rachat de ses meubles pour du coup modifier le bail de nu à meublé.
Après libre à toi de faire un comparatif entre la valeur de rachat (de 1€ à x€) et un loyer bas car même locataire VS le nu et l’imposition sur une durée indéterminée…
Hello,
Il faut prendre en compte que la PV sera imposée. La revente permet-elle aussi de récupérer tous les frais annexes engagés (apport, frais de notaire, etc.).
Passer le bien en LMNP, surtout en zone tendue et recherchée serait probablement la meilleure option.
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Rewol
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Aligné.
Et en loc meublée au BIC Réel, presque jamais d’impôt pendant au moins 5 ans…
Effectivement, après réflexion mon choix va s’orienter vers l’option de garder le bien.
Je pense ne pas avoir de difficulté pour trouver un locataire sur du meublé.
Merci
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Que vas tu faire avec le locataire actuel ?
Dans mon cas, attendre un départ naturel.
De part son profil, je ne pense pas qu’il restera 3 ans dans le bien. Je perd un peu du fait de cette attente mais c’est les aléas de la gestion d’un bien.
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