Plafond LMNP?

[Frederic115]

Salut tout le monde,

J’entends que le plafond est de 23,000 € pour ce statut.
C’est 23,000 € de CA, c’est à dire l’ensemble des recettes ou 23,000 € de résultats après avoir épongé les déficits ?
Parce que si on fait des opérations neutres on peut faire autant d’investissement qu’on veut dans ce cas.

[N.A.R]

Pour rester en LMNP, il faut qu’une des conditions suivantes soient respectées:

• que le loyer reste en-dessous de 23 000 euros à l’année, OU
• que vos revenus locatifs soient inférieurs à vos autres revenus salariés ou autres.

Sur le premier cas, je ne trouve pas de précision sur si on parle du loyer hors charges ou pas,
Sur le second cas, à une époque le seuil était Revenus locatif<50% des autres revenus, mais j’ai l’impression que la règle a changé.

[Maxime79]

Bonjour,

Pour le premier cas c’est loyer charges comprises.

[Joris16]

Et c’est comparé avec les revenus nets imposables (et non bruts, ce qui est à mon avis une connerie puisque les loyers correspondent eux aussi à des revenus bruts).

[Teddy32]

Salut

C’est :

• soit 23 000€ de loyers perçus et déclarés dans ta catégorie BIC (pour ceux dont le revenu principal, souvent salaire, est < 23 000€)

• soit autant de loyers perçus que tu veux, sous réserve qu’ils soient inférieurs à tes revenus d’activité principale (souvent salaire donc)

[Frederic115]

Ok merci pour les réponses.
C’est vrai que c’est assez étranges de comparer des loyers bruts avec des salaires nets imposables… mais bon je pense que c’est pour simplifier le controle sur la déclaration d’impots de la case AJ et la case 5NC pour les Revenus Commerciaux non Professionnels ou la case 5NA pour les Revenus de Location Meublées non Professionnels.

D’ailleurs, j’ai un doute qu’est-ce qui différencie les Revenus de Location Meublés Non Professionnels de ceux des Revenus Industriels et Commerciaux non Professionnels (BIC)
C’est la différence qu’il y a entre location meublé à l’année ou bail étudiant, bail mobilité ou les locations de type saisonnière, de tourisme comme airbnb ?
Dns le cas où on est sur une activité bénéficiaire c’est aussi ça qui fait qu’on aura respectivement soit 50% d’abattement soit 71% d’abattement sur les revenus bruts.

[Joris16]

Hello,
Je ne suis pas sûr de comprendre le début de la question et je ne sais pas répondre pour la fin.

Les revenus de location meublée sont imposés au titre de BIC mais les BIC peuvent correspondre à d’autres type d’activités. Un foyer fiscal peut ainsi avoir plusieurs sources de BIC qui s’additionneront dans une seule et même case sur la déclaration.

[Sly38240]

Bonjour
C’est le montant des recettes déclarées sur la liasse fiscale donc loyer et charges

[Sly38240]

Bonjour
L’abattement forfaitaire est rarement intéressant car l’intérêt du Lmnp est de faire une déclaration au réel afin de pouvoir déduire les amortissements du bien immobilier et donc vivre quelques années avec un revenu à zéro par le jeu d’imputation report des deficits

[Frederic115]

Je rebondissais à ta remarque de comparer du brut avec du net imposable (pas cohérent)
Pour la suite sur le simulateur de déclaration d’impot y a 2 catégories :

• Revenus industriels et commerciaux non professionnels
• Locations Meublés non professionnels.

J’ai lu que les revenus de la location pouvaient selon le statut être catégorisé dans les revenus BIC. Mais je vois que apparaît une catégorie spécifique au LMNP donc je me demande dans quel cas de figure il faut valider les revenus BIC ? Est-ce dans le cas de bail vide pour de la location nu ?
Ah oui exact… j’ai comparé Meublé à l’année et meublé de tourisme…
Ok je crois que ça devient plus clair pour moi aussi.
Pour résumer :
Revenus BIC c’est pour la location vide
Revenus LMNP c’est pour la location meublée
C’est comme le port-salut c’est écrit dessus !
Donc vient la question fatidique est-ce que fiscalement il y a une différence entre location meublé à l’année et location meublée de tourisme (type airbnb) ?

[Frederic115]

On est d’accord sur le mécanisme. Disons qu’une fois le crédit remboursé on génère des recettes et donc la meilleure façon dans le cas du LMNP c’est de revendre son bien car il n’y a pas de décôte sur l’amortissement contrairement à la SCI à l’IS d’après ce que j’ai compris (si la loi ne change pas, ce qui est moins sûre)

[Joris16]

Non non, je crois que tu pars sur une mauvaise piste. La location nue c’est soit en nom propre, ca s’appelle du revenu foncier et ça a sa propre partie dans le déclaration, soit c’est en personne morale (SCI, SARL ou que sais-je) et ça devient ce que ça devient suivant l’option prise (je connais mal). En location meublée pro ou non pro c’est du BIC.

[Joris16]

Ce qui est même à peu près certain. Il faudrait un miracle pour qu’ils épargnent cette niche fiscale injuste au possible (je rage à titre individuel car ça me fait perdre un fric monstre mais à titre collectif c’est ce qu’il fallait faire).
La taxation des plus-values, c’est un truc complexe, et tout se calcule avec de la patience. Globalement il y a des avantages et des inconvénients potentiels à chaque régime, et un calcul fait à un instant t peut s’avérer coûteux selon les événements futurs qui ruineront tes plans.

[N.A.R]

@Frederic115

Donc vient la question fatidique est-ce que fiscalement il y a une différence entre location meublé à l’année et location meublée de tourisme (type airbnb) ?

Micro BIC courte durée: l’abattement vient de passer à 30%, ce qui veut dire que tu es imposé sur 70% des loyers sur ton taux marginal d’imposition.
En micro-BIC meublé longue durée, tu as 50% d’abattement et 50% de loyers imposés sur le TMI.
Pour être en micro-BIC, tu ne dois pas dépasser 15000E de loyers annuels, sinon tu dois passer en REEL.

A ma connaissance il n’y a pas de grosse différence sur l’imposition entre une location courte ou longue durée dans le cas où on doit passer ou choisit le régime au réel.

[Sly38240]

Re
En fait location meublée = activité commerciale donc forcément c’est du BIC. Non professionnel si on respecte les conditions. Les deux lignes sur la déclaration IR sont une simplication pour déclarer et trouver facilement la rublrique concernée sans se perdre dans toutes la catégorisation fiscale. Bcp de LMNP n’ont pas de comptable donc l’administration a essayé de simplifier.
Second point si je peux me permettre, le remboursement du crédit n’a aucune incidence sur le niveau de recettes. Le remboursement utilise du cash mais n’est pas une charge déductible au sens fiscale (d’ailleurs que ce soit du nu ou pas, c’est sans importance. Rembourser une dette n’est pas une charge)
Ensuite il est possible d’exploiter en SCI IS. Le régime d’amortissement est le même. La principale différence est à mon sens qui possède le bien immobilier (la personne physique ou la société). Si le bien est possédé par la société, alors pour sortir les ronds il faut passer par l’impot (dividendes ou plus rarement mettre en place un rémunération)

[Frederic115]

Ok donc c’est la niche airb&b qui passe de 70 ou 71% d’abattement à 30%
Et pour le meublé traditionnel ca reste inchangé taxation sur les bénéfices avec abattement de 50%.

Pour moi le régime réel ne vaut que pour faire valoir les déficits sinon c’est l’autre mode de calcul systématiquement (abattement)

[Maxime79]

Pour préciser , le remboursement du capital n’est pas une charge, mais les intérêts d’emprunts en sont bien une.