ben63
FĂ©vrier 23, 2025, 6:13
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Bonjour, je me présente, je m’appelle Benoit, 28 ans et toujours chez les parents.
Je suis en CDI et je travaille dans la boucherie-charcuterie.
Ma question a ma venu sur le forum es la suivante.
Je souhaiterais donc en parallèle de mon travaille en boucherie-charcuterie investir dans PLUSIEURS bien immobilier a la location.
MAIS COMMENT FONT LES INVESTISSEURS POUR ACQUÉRIR PLUSIEURS PRÊTS A LEUR BANQUE POUR AVOIR PLUS DE 10 BIENS IMMOBILIER ?
Désoler si le sujet a déjà était traiter mais je n’ai pas trouver concernant cette questions.
Au plaisir de vous relire
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Il y a des gens qui disent qu’en présentant leur projet aux petits oignons, ils arrivent à obtenir des dérogations. Personnellement, je gagne pas mal d’argent, exerce un emploi archi-sûr, et je viens avec toutes les infos chiffrées, des projections de trésorerie etc. mais jusqu’ici jamais personne ne m’a écouté. Ils ont tous été très aimables et volontaires, ont sorti leur petite calculette, et abouti à la conclusion que j’étais trop endetté… avec un reste à vivre de plusieurs milliers d’euros. Parmi ceux qui s’expriment sur les acquisitions en chaîne il y en a qui sont passés à l’époque où le calcul « différentiel » était de mise.
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Nrd
FĂ©vrier 24, 2025, 7:12
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Hello,
Je rejoins Joris, beaucoup de ceux que nous voyons avec une multitude de biens ont pu appliquer le calcul différentiel. En ce moment, ce n’est pas la politique des banques.
Avec 1800€ de salaire tu pourra emprunter environ 130k€.
VTP90
FĂ©vrier 25, 2025, 8:13
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Bonjour, je confirme, et même avec un salaire plus important que ça le souci et le calcul est le même. Il semble désormais très compliqué de faire de l’investissement locatif, sauf à cibler quelques villes/villages spécifiques avec rendement positif… encore faut-il habiter à proximité. Ou par chance et opportunité trouver un bien fortement sous évalué.
Salut, c’est pas bien compliqué honnetement, tu vas acheter un bien a 80-100k tu fais en sorte qu’il soit au moins en cashflow neutre, ca te fera perdre que peu de capacité d endettement, tu refais la même une deuxieme fois puis une troisième fois etc etc.
Si tu t en tires bien j’ai l’impression que les banques sont pas contre, j’en suis à mon deuxième et la banque n’a pas l’air contre un troisieme (le premier en septembre, le 2 eme en avril donc j’imagine le 3 eme septembre un tous les 6 mois)
juste faut pas etre en idf ou cote d azur a mon avis
Bonjour
Il y a plein de vidéo you tube sur le sujet
La limite de 33% est toute relative
Ça passe parce que je met de côté tout les mois
J investis en campagne donc avec en valeur des petits projets, et je créer a chaque fois beaucoup de déficit foncier
Je suis a 3 biens en location + ma résidence principale
Pour aller plus loin il faudra que je passe en statue Pro par une Sci Ă l IS / SARL
Voilà , c est un schéma, surment pas le seul, et surment pas le meilleur, mais ça fonctionne
Je ne sais pas si on vit dans le même monde…
Je suis à 66,31 % d’endettement pour 7 biens (je viens d’en vendre 1), donc tout est possible
Bravo @Charly74
Yes les 8 en nom propre, seul
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Bonjour Charly
Tout d’abord, mes sincères félicitations pour ton parcours.
Nollan
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Bonjour,
Il faut globalement 2 choses: l’envie ou la motivation, et les moyens.
Le premier point est propre Ă chacun.
Maintenant si on part de la base que l’on est intéressé par immobilier, avoir les moyens d’en faire peut se construire même en partant de pas grand chose avec de la rigueur.
Voici quelques éléments de réponses, tout en gardant en tête que la situation de chacun est spécifique:
avoir une situation stable, les banques aiment bien le statut de salarié en CDI. Mais les (auto)entrepreneurs qui gagnent de l’argent depuis quelques années peuvent facilement contracter des crédits,
avoir de l’épargne, montrer que l’on sait bien gérer ses finances personnelles, soit pour de l’apport personnel, soit pour rassurer la banque si on n’injecte pas l’argent dans un bien en acquisition,
le taux d’endettement maximal est de 35%, donc viser un bien qui ne fait pas atteindre cette limite dès le premier achat, pour pouvoir enchainer derrière,
acheter des biens « pépites » avec du potentiel (très décôtés à l’achat), avec des travaux, qui sont rentables et qui ont un bon potentiel de plus-value,
une fois la limite des 35% atteintes, passer en société en s’associant avec des membres de la famille ou des amis (qui partagent les mêmes visions, projets) ayant des taux d’endettements bas voir nuls pour avoir un profil de risque acceptable auprès des banques,
démarcher en direct beaucoup de banquiers et créer des liens avec eux: si sur un acquisition plusieurs banques acceptent de te financer, tu en choisis une et tu te gardes les autres sous le coude pour les prochains projets,
toujours avoir un projet plus rentable (au moins sur papier) que le précédent.
Et bien d’autres.
Quand on entend parler des gens avec des dizaines d’immobiliers, c’est qu’avant les contraintes étaient beaucoup moins strictes (notamment sur la méthode de calcul différentiel du taux d’endettement), ce qui permettait d’avoir plusieurs bien avant d’atteindre le taux d’endettement maximum.
C’est clair qu’avoir un héritage, des parents qui aident ou un job très bien payé ça aide bien pour certains.
On investit avec ses moyens et une solution pour accélérer si on part de zero ou si on commence très jeune, c’est commencer par acheter sa résidence principale, y faire de gros travaux, la revendre avec de la plus-value au bout de 2 ou 3 ans pour être facilement financeable auprès des banques.
Il faut anticiper sur le long terme, beaucoup se former pour Ă©viter les erreurs bĂŞtes (mĂŞme si on en fait tous) - certaines peuvent couter chers.
Aujourd’hui, être multi-investisseur/se n’est pas impossible mais plus difficile qu’il y a quelques années.
J’espère que ça t’aides à y voir plus clair.
