Premier achat immobilier locatif

[Maxime283]

Bonjour à tous,

J’ai pour projet d’investir dans mon premier bien locatif.
J’ai actuellement 29 ans, des revenus dans la tranche basse de la TMI à 41%, locataire, 0 crédit en cours.

Cela fait prêt de 6 mois que je me renseigne, forme, etc, sur l’investissement locatif.

Mais forcément, je pense que comme beaucoup de monde, j’ai peur de faire une erreur sur le choix de mon premier bien.

Pour donner un peu de contexte, j’ai retenu un lot composé de 2 logements, à savoir, un studio, et un T1 Bis.
Les deux logements sont vendus loués, meublés et ne nécessite pratiquement pas de travaux autre que des travaux de rafraichissement.

Ce lot est situé dans une ville attractive pour ce qui est des étudiants, et possède un gros bassin de locataire (je suis allé voir les chiffres de l’INSEE, avec une population aux 2/3 locataires de leur RP sur la ville, et prêt de 30% de la population entre 18 et 25 ans. ).

Le projet serait de maintenir cet aménagement en 2 lots, le tout en LMNP.

Après les calculs de rentabilité simple, je suis autour des 9/10% de rentabilité brut.

En utilisant le tableur suivant rentabilite projets immobiliers.xlsx - Google Spreadsheets
J’ai pu calculer une rentabilité net net de 7,0%, et un cash flow positif de 100€ (calcul basé sur le loyer actuel, qui pourrait d’ailleurs être revu à la hausse mais je préfère être pessimiste).

J’ai bien entendu demandé les derniers PV d’AG pour savoir si d’importants travaux de copro sont prévus ou ont été voté, et ce n’est pas le cas.

A la lumière de l’ensemble de ces éléments, le projet vous semble cohérant ? Manquerait-il des données ?
S’agissant de mon premier investissement immobilier, j’ai surtout besoin d’être rassuré je pense, et d’avoir l’avis d’investisseur bien plus chevronné que moi.

Je suis bien entendu à l’écoute de toute critique ou commentaire !

Merci d’avance !

[Numb]

Bonjour,

Loin d’être un investisseur immobilier expérimenté mais me lançant aussi dans l’immo locatif à environ 30 ans après un plus de 6 mois pareil à me renseigner et chercher le bon endroit. Je commence avec l’achat en cours d’un lot 2 studios également (notaire prévu), voici les éléments qui me viennent à la lecture de ton post, si cela peut te donner un avis extérieur :

1ère impression que ton projet coche toutes les cases ! Ville attractive, population cible, 2 lots plutôt qu’un pour déjà étaler un peu le risque, renta prévisionnelle et bon régime de fiscalité.
Quelques questions supplémentaires que je me poserais :

• J’imagine que oui, mais dans le doute as-tu pensé à regarder les DPE pour prendre en compte d’éventuels travaux associés aux restrictions à venir ?

• A combien de temps serais-je de ces 2 studios ? J’avais personnellement essayer de me fixer un rayon de 45’ pour pouvoir gérer le tout (au final je me suis arrêté à 15’ et en suis bien content!)

• A quel point ce projet empiéterait ma capacité d’emprunt ? Pour 1. l’achat éventuel d’une future RP, ou 2. pour d’éventuels autres projets immo pour ne pas tout jouer dans le même projet (bon avec une TMI de 41% il y a peut être un peu de marge mais tout dépend du billet d’entrée selon la ville sélectionnée)

• Ensuite je me suis posé pas mal de questions perso sur mon apport et ma durée d’emprunt, ces deux critères jouant forcément sur le point précédent de capacité d’emprunt, ainsi que sur le cashflow dont je vois que tu l’as calculé dans ton cas donc j’imagine ces éléments fixés ?
  Chaque situation est différente, dans mon cas j’ai pris le parti de minimiser l’apport (réussi à obtenir zéro avec un financement à 110%) et ensuite j’ai diminué juste suffisamment la durée du prêt pour être à l’équilibre niveau cashflow dans mon scénario légèrement pessimiste car pas besoin de revenu supplémentaire aujourd’hui.

[RemiL]

Bonjour

Un élément non évoqué ici est de savoir pourquoi le bien est en vente. Un 10% brut, sur un plateau d’argent avec le locataire en place, ça incite comme tu le fais à tout vérifier.
Cette réflexion un peu pessimiste est contrebalancée par le contexte de ce que tu viens de trouver : est ce un bien en vente depuis hier soir, visité ce matin et pour lequel tu es le premier ?
Est ce du off market ?

Si le bien était en vente sur le bon coin depuis plusieurs semaines, attention.
Si c’est du off market, bien qui vient d’être rentré, faut aller vite effectivement.

Autres questions :
Pourquoi le propriétaire vend ?
Quid du DPE comme évoqué ci dessus ?
Les locataires en placent payent ils ?
As tu vérifier la présence d’une clause résolutoire au baux en cours ? Ou en sont ils dans les durées de baux en cours ?
Depuis combien de temps les locataires sont en place ?
Y a t-il une garantie visale et plus largement loyers impayés sur les têtes des locataires ?

Si ça se concrétise, n’oublie pas de réclamer les dépôts de garantie des deux locataires au précédent propriétaire

[Numb]

+1 J’avais lu un peu trop vite et loupé le fait que les logements soient déjà loués… Ce qui invite encore davantage au questionnement à avoir en amont oui

[Maxime283]

Dans un premier temps, merci à vous pour l’intérêt et vos réponses pertinente !

@Numb, on est clairement toi et moi sur des mêmes profils, plus ou moins !

Pour te répondre point par point sur les questions complémentaires :

• Le DPE est actuellement en E, donc pas trop contraint pour le moment ;
• Je serai à 1h45. Ca parait important comme distance, mais je fais beaucoup de route tout au long de la semaine, et passe plus ou moins régulièrement dans la ville où se trouve les appartements. (Minimum 1 fois par mois) ;
• J’ai calculé, en tenant compte du fait que les banques généralement 70% des montants des loyers comme revenu complémentaire, je serai pile à l’équilibre entre le crédit + assurance et un ajout de 70% des revenus locatifs, soit plus ou moins une opération « blanche » pour le taux d’endettement ;
• Je suis dans le même cas que toi, je n’ai pas besoin de revenu supplémentaire aujourd’hui, donc je suis aussi dans ce même schéma, à vouloir simplement être à l’équilibre.

@RemiL, je me suis posé exactement la même question que toi, car je trouvais ça « trop beau » pour qu’il n’y ai anguille sous roche…
Oui, c’est du off market, je connais à titre perso le gestionnaire du logement, et c’est lui qui se charge aussi de la vente.

• Le propriétaire vend pour faire un arbitrage de patrimoine. C’est un gros investisseur et qui a besoin de dégager du cash plus ou mois rapidement pour aller sur d’autre projet.
• Comme évoqué précédemment, le DPE est en E
• D’après le gestionnaire oui, les locataires paient. J’ai demandé les quittances pour confirmer celà
• Je n’ai pas posé de question sur les baux en cours.
• Le studio est loué par la même personne depuis 4 ans (studio qui sert à pro de « dortoir » lors de ces nombreux déplacement. Le T1 bis est lui loué principalement par des étudiants, avec une rotation tout les ans. Selon les dires du gestionnaire, la vacance locative sur le T1 bis, en 5 ans, a été d’1 mois. Idem, je pourrai confirmer cela avec les quittances (si elles ont été conservé aussi longtemps…)
• Pas posé cette question, mais d’après les dires, pas d’impayés des locataires en cours.

Bien vu pour le dépôts de garantie, ca ne m’avait absolument pas traversé l’esprit !

Merci encore à vous !

[Numb]

• J’ai calculé, en tenant compte du fait que les banques généralement 70% des montants des loyers comme revenu complémentaire, je serai pile à l’équilibre entre le crédit + assurance et un ajout de 70% des revenus locatifs, soit plus ou moins une opération « blanche » pour le taux d’endettement ;

Attention il faut - de ma compréhension - ne reprendre que 35% des loyers déjà rabattus à 70% pour recalculer une future capacité d’endettement.

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Tous les voyants semblent être au vert !

[Joris16]

Il y a de ça, ton calcul permet de savoir de combien on augmente son taux d’endettement.

[RemiL]

A la vue de tes réponses, ça semble vraiment pas mal effectivement !
Demande bien a voir les baux car si pas de clause résolutoire, tu ne peux pas virer les locataires si impayés.

Mais si le propriétaire a beaucoup de biens et s’il y a un gestionnaire sur le coup, ça paraît peu probable.

Bravo pour cette jolie opportunité !
Tiens nous au courant

PS : dernier détail, rencontre les locataires si tu le peux. Juste pour te présenter et prendre la température une fois que tu as signé le compromis.

[Maxime283]

Merci pour ces recommandations !

Je vais faire une contre-visite ce vendredi, je vous tiendrais au courant !

[Maxime283]

Re !

J’ai ma contre-visite demain, mais j’ai eu 2 3 infos de plus qui, je pense, peuvent « refroidir ».

La division en 2 lots n’apparait pas sur le règlement de copropriété.
La copropriété est au courant qu’il y a 2 appartements, mais sur le règlement, seul un lot est présent, de la surface totale des 2 appartements.
De plus et de fait, un seul compte d’eau et d’électricité est présent. Du coup, ces charges sont provisionnés…

Est-ce un point réellement bloquant et/ou contraignant pour réaliser l’opération ?
J’ai lu de tout, comme quoi il était interdit d’avoir 1 seul compte pour 2 logements car quand la réclamation de charge est faite, cela s’assimile à de la revente d’énergie, ce qui est interdit.
Mais j’ai aussi lu l’inverse, indiquant que c’était autorisé dans le cadre d’un bail meublé…

[RemiL]

A ta place, j’en parlerai à mon notaire mais ça sent la division sauvage non approuvée par la copro.

Aucune idée des risques si la copro se retourne un jour contre toi pour refusionner les deux appartements, qu’en est il des coûts de travaux et de ta rentabilité ?

Quid du PLU ? Autorise t-il une telle division ? Chez moi par exemple, créer deux lots à partir d’un seul lot nécessité d’avoir une place de parking privative pour le deuxième lot situé à moins de 1 km.

Effectivement ça refroidit un peu. Personnellement je creuserai un peu avant de signer le compromis ou alors dans les 10 jours post signature pour avoir la possibilité de sortir du deal.

[Maxime283]

J’ai pu gratter et avoir quelques infos de l’agent immobilier.

Le propriétaire loue les studios sous un statut de collocation. Il est donc pas contraint d’avoir des compteurs indépendants et autre car il forfaitise les charges.

J’avoue que je ne me suis absolument pas renseigné sur la collocation, aussi bien en terme d’avantages que d’inconvénients…

[Numb]

Hummm ça sent l’entourloupe cette affaire, personnellement pour un 1er investissement avec déjà pas mal de choses à appréhender de base je me le serais pas tenté. Peut être à tord et au risque de passer à côté d’une super affaire qui roulerait sans problème mais la probabilité d’avoir des ennuis plus tard avec ces éléments supplémentaires est quand même plus élevée.

[Marc61]

Peut être à tord et au risque de passer à côté d’une super affaire

Mieux vaut rater une bonne affaire qu’acheter des emmerdes

[Clement267]

Oui, mieux vaut rater une bonne affaire qu’en faire une mauvaise !

[Joris16]

Je ne le ferais pas, même si j’aime faire des choses risquées. Il est peu probable que la copropriété te refuse de faire la modification ou que la mairie te demande de refaire une modification, mais est-ce bien nécessaire de prendre ce risque? Du reste, comme tu es en train d’en faire l’expérience toi-même, ce problème altère grandement la liquidité du bien… ce n’est pas tout le monde qui a envie d’acheter un tel imbroglio. Je n’achèterais qu’avec une grosse grosse décote, éventuellement. Mais vraiment grosse. Concernant la location tu n’as pas à ajouter le deuxième compteur. Pas utile de faire une fausse colocation, et je note au passage que ça fait plusieurs carabistouilles pour un seul et même individu, le vendeur… peut-être que ça fait même trop et que je commencerais à me méfier de toutes les conneries qu’il a pu faire en plomberie et électricité sauvage etc. Une offre à -30% si tu le sens, sinon rien!

[Maxime283]

Merci pour vos conseils.
J’ai fais la contrevisite aujourd’hui, et je ne vais pas donner suite.

Comme tout le monde le dit, bien trop casse gueule pour un premier projet, même si c’est peut être une jolie affaire derrière.

Je n’ai pas envie de me lancer dans un truc bancale, qui, si ça se passe mal, pourrait simplement me dégoûter de l’envie de faire du locatif…