Premier investissement immobilier : petit bien en IDF, immeuble en province ou SCPI?

Immobilier 🏠
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Bonjour Ă  tous,

Je me prépare à réaliser mon premier investissement immobilier après l’achat de ma résidence principale il y a environ 1,5 an. Mon budget est d’environ 200 000 €, avec un apport de 20 %. J’hésite entre trois options qui ont chacune leurs avantages et inconvénients :

  1. Petits biens en Île-de-France (où je réside)
    2.Avantages :*
  • ProximitĂ© gĂ©ographique, me permettant de mieux connaĂ®tre le marchĂ©.
  • Potentiel de plus-value Ă  long terme.InconvĂ©nients :
  • Rendement brut assez faible (~5%) avant charges et impĂ´ts.
  1. Immeubles de rapport dans de petites villes de province (Eure : Bernay, Vernon, Évreux)
    4.Avantages :*
  • PossibilitĂ© d’acquĂ©rir un immeuble complet avec plusieurs lots (en moyenne 2 appartements et 1 local commercial).
  • Rendement brut Ă©levĂ© (10-12%).InconvĂ©nients :
  • Ville moins dynamique, petit marchĂ© locatif.
  • Risque de vacance locative et de baisse de la valeur Ă  long terme si la ville perd en attractivitĂ©.
  1. Investissement en SCPI (ex : Iroko Zen, Corum, etc.)
    6.Avantages :*
  • Gestion totalement dĂ©lĂ©guĂ©e.
  • Rendement correct (5,5% Ă  6,5%).InconvĂ©nients :
  • Peu d’évolution du prix des parts.
  • Moins de possibilitĂ©s pour rĂ©aliser un « bon coup Â».

Questions :
Avez-vous déjà été confrontés à ce choix ? Quels critères ont guidé votre décision ? J’ai du mal à trouver des informations spécifiques sur les petites villes et les immeubles de rapport. Est-ce risqué d’investir dans ces zones moins dynamiques ?

Quels sont les indicateurs clés que vous utilisez pour évaluer le potentiel d’une petite ville pour un investissement locatif ?

Pour ceux qui ont investi dans des immeubles de rapport en province, comment gérez-vous le risque de vacance locative ? Avez-vous des astuces pour attirer et retenir les locataires ?

Pour les investisseurs en SCPI, avez-vous constaté une évolution positive de la valeur des parts à long terme ou la stagnation est-elle vraiment un risque notable ?

Merci d’avance pour vos conseils et retours d’expérience !

Ă€ bientĂ´t,
DG

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Salut,

En résumé c’est un peu le choix entre l’investissement locatif patrimoniale, de rendement et passif.

Entre l’immobilier physique, il faut aussi 2 prérequis je dirais :

  • Du temps et l’envie de s’y investir, idĂ©alement faire des travaux soi-mĂŞme et la gestion pour augmenter le rendement
  • Proche de chez soi pour intervenir rapidement et aussi pour bien connaĂ®tre les partenaires avec qui on bosse (artisans, agences,…)

Il me semble que tu peux ajouter dans les inconvénients de l’immobilier physique le risque de dégradation, de petits entretiens à gérer, d’incertitude quant à la fiscalité du LMNP (limite il vaut mieux faire une grosse rénovation et faire du déficit foncier en nue, puis revendre au bout de l’épuisement du déficit et recommencer :stuck_out_tongue_winking_eye:)

Un avantage de la solution SCPI c’est

la dilution du risque quant aux loyers et la diversification en prenant plusieurs SCPI qui contiennent plus dizaines ou centaines de locataires chacune, et ce dans plusieurs secteurs d’activité et géographique.

Pour répondre à tes questions :

L’évolution démographique, le taux de chômage, la tension locative, le nombre d’étudiant et son évolution. J’en oublie peut-être.

Mes critères ont Ă©tĂ© « ai-je envie d’y passer beaucoup de temps? Â». Avec 2 enfants, femme, amis et activitĂ©s sportives > NON

Faire de la très bonne qualité, des matériaux, du DPE, de la cuisine et SDB. Cela donnera envie au locataire d’y venir et d’y rester.

Je suis personnellement investi dans 6 SCPI, certaines évoluent bien malgré la période de baisse.

In fine, ce genre de choix est très personnel, en lien avec chaque situation

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Hello, je me suis posé ce genre de questions et je me retrouve 7 ans après avec deux immeubles.
Je crois que je ne t’apprends rien en te disant que les points déterminants dans ta question sont:

  • capacitĂ©s/modalitĂ©s de financement de la SCPI (est-ce que tu les trouves avantageux?)
  • crois-tu que l’immobilier Ă  Paris va grimper?
  • combien veux-tu miser sur le scenario optimiste de l’auto-financement (ou quasi) de l’option « immeuble Â»? A considĂ©rer: risques de vices cachĂ©s, d’avaries diverses sur ton immeuble nĂ©cessitant de remettre la main au pot etc?
  • crois tu dans l’avenir du LMNP? Cf. rapport d’AnnaĂŻg Le Meur… je te recommande de le lire, ce n’est pas très long.

Une fois ces grands principes énoncés, je dirais

  1. ne te lance dans l’immeuble que si tu as désespérément besoin que le bordel s’autofinance ET si tu connais bien l’immobilier ET as un réseau d’artisans ou au moins quelqu’un qui pourra se poser les bonnes questions à ta place. Je l’ai négligé et il m’en a CUIT (si je pouvais écrire plus gros encore, je le ferais). Dans les immeubles de rapport à fort rendement, ce dernier peut être anéanti par les travaux/l’entretien (tu achètes mine de rien une immense surface, sur laquelle est assise le coût d’entretien). C’est un pari risqué car plus tu as un besoin que ça s’autofinance plus probablement tu es léger en revenus à côté, et donc si l’opération va de travers tu sautes.
  2. as-tu envisagé des villes moins paumées? Lille, voire Roubaix, par exemple. J’ai mes immeubles à Lille et la tension locative est ultra-forte; en revanche on a l’encadrement des loyers (de 2019 à aujourd’hui suivant la zone et la typologie d’appartement le plafond a pu BAISSER).
  3. la SCPI, je n’y toucherais que si financée par le crédit, en veillant à ce que ça s’équilibre plus ou moins. Les performances sont bien souvent catastrophiques si on intègre la stagnation/baisse de la valeur de part. Le modèle est cheaté: pour collecter, ils doivent vanter un bon rendement (c’est ce que le chaland regarde) donc ils ont une incitation structurelle à garder la valeur de part au plancher. D’autres diront peut-être autre chose; perso je me suis désinvesti… en 7 ans où j’aurais pu faire une perf énorme sur les actions, en SCPI (PF02), j’ai tout juste récupéré ma mise en numéraire (donc une moins-value en considérant l’inflation).
  4. concernant les vacances locatives: à ta place, je ferais le salaud et je mettrais une annonce pour un bien dans la ville concernée, avec des photos correspondant peu ou prou au bien que tu mettras en loc et vois si ça mord. A noter que la demande est saisonnière: de mai à septembre, la demande est forte, et le reste du temps faible.
    Bon courage, et ne déconne pas comme j’ai déconné!
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Merci beaucoup pour vos réponses détaillées, @Joris16 et @Alex_432. Désolé pour le délai, je vous réponds enfin.

Je suis entrepreneur avec une société d’exploitation et une holding, donc l’investissement via une SCI avec un apport de trésorerie semble le plus logique pour moi. Même si ma situation financière est confortable, je privilégie un investissement qui s’autofinance ou qui ne demande pas d’efforts financiers significatifs. En effet, avec un crédit pour ma résidence principale et un autre pour rachat de parts à mon ancien associé, je dois rester prudent.

Sur le plan personnel, j’ai du temps pour gérer un projet, mais plutôt en tant que chef de projet qu’en tant que bricoleur, car je ne suis pas très habile de mes mains. L’année dernière, j’ai fait rénover ma résidence principale avec l’aide d’un bon architecte et d’artisans compétents, et je serais prêt à retravailler avec eux.

Je comprends bien l’attrait des SCPI pour diversifier et limiter les risques, mais comme vous l’avez mentionné, cela n’est intéressant que si c’est financé à crédit. Sinon, il semble plus judicieux d’investir en bourse pour un meilleur rendement.

Merci pour tes conseils, Joris, sur le financement de la SCPI. Je vais prendre contact avec mon banquier pour vĂ©rifier les conditions, surtout pour Ă©viter les SCPI « maison Â» Ă  4%. Je vais aussi Ă©tudier les possibilitĂ©s du cĂ´tĂ© de Lille, Roubaix ou d’autres villes moyennes, et calculer les TRI.

D’ailleurs, hors achat d’immeuble, pensez-vous qu’un bien à Lille puisse s’autofinancer ?

Merci encore pour vos retours et votre aide précieuse.

DG

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Hello! Je ne suis pas aussi affûté sur le marché qu’avant, et je n’ai pas fait de simulation intégrant le coût du crédit non plus… disons que tu peux espérer du 7% brut à Lille (ce n’est pas du tout irréaliste) et plus à Roubaix que ce soit sur un immeuble ou un appartement. Je ne pense pas que ça s’autofinance (autour de 30% d’apport ça pourrait)… bon, c’est tout à fait certain en réalité à moins d’un coup de bol en salle des enchères, en gros. Si tu as un besoin désespéré que ça s’autofinance, je dirais de ne pas du tout investir haha. Ce n’est pas par provocation ou pour te prendre de haut (je ne suis pas très haut moi-même) mais sache que tu vas te retrouver à chercher un mouton à 5 pattes et la probabilité que des choses altèrent fortement ton rendement est très élevée (et si ça arrive, ça bouffera ton temps et ta santé en même temps). Si tu veux vraiment investir dans l’immobilier, je dirais que ta meilleure option est de trouver une ville où le foncier est peu cher mais où il y a plein d’étudiants, et d’y acheter un appartement. Je crois que c’est évident pour tout le monde mais j’explique à tout hasard: dans une ville à population solvable, les gens ne louent que si ils se projettent dans du court terme (sinon ils achètent et font monter le prix du foncier). Quelle population solvable va louer? Les étudiants et quelques jeunes actifs qui ne savent pas trop où ils seront après-demain. Roubaix, ça marche, parce qu’on y a mis des étudiants. En région parisienne, Cergy était connu pour ça aussi (c’est un territoire de colocations, pour diverses raisons). Par contre n’espère pas faire de grosse plus-value. Le prix du foncier a tendance à coller au prix du bâti (ce qui veut aussi dire que ça ne s’effondrera pas, il y a une sorte de plancher). A part ça, vraiment ça sent le sapin pour le régime LMNP donc je conseillerais aussi de ne pas faire un prévisionnel sur les bases du LMNP, mais vérifier que tout flotte sous un autre régime (foncier, SCI à l’IS, SASU…)… si tu t’emm… à trouver ton mouton à 5 pattes, que par miracle tu le trouves, que tout est ric-rac à l’équilibre, et qu’un député renverse la table cet automne ou le prochain tu seras comme un idiot à vendre dans un marché baissier, tu devras t’asseoir sur tes 8% de frais de mutation, etc. Si j’étais ton ami, je te retiendrais!

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Salut @Joris16, merci pour ta réponse rapide.

Tu as raison, il ne faut pas chercher la perfection.

Dans ma situation, j’ai chaque année des bénéfices de ma société à l’IS à placer. Cela peut représenter 20k, 40k, ou même plus à l’avenir, mais je dois aussi être prêt à ce que ce soit 0 en cas de crise. C’est pourquoi je recherche un cash flow globalement équilibré.

Mon objectif est d’investir chaque année dans un projet, de taille variable, et de faire fructifier ces investissements sur 20 ans pour en profiter quand je serai quinquagénaire.

Si j’achète un studio à 100k avec un apport de 40k et qu’il d’auto finance, cela me convient parfaitement. L’année suivante, je chercherai un autre bien, et ainsi de suite.

En suivant cette stratégie pendant 10 ans, je souhaite me constituer un patrimoine solide.

Les SCPI me semblent intéressantes en termes de risque/effort, d’autant qu’elles permettent de s’autofinancer sur 20 ans avec un apport de 20%. (Ce qui représente un potentiel de x5 en 20 ans sur les sommes investies, sans compter la revalorisation des parts). En les intégrant dans une SCI, la fiscalité est nulle puisqu’il n’y a pas de bénéfice pendant cette période.

Cependant, je me demande si je sous-estime la charge de travail liée à la gestion d’un grand nombre de biens sur le long terme, et si les banques me suivront sur des projets répétés.

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Si tu apportes 30-40% bien sûr que ton cash flow sera positif, sauf grosse avarie. Si tu décidais de faire ça, vraiment, ça tournerait sans pb. À toi de voir si le gain par rapport aux SCPI (ou la diversification que ça apporte) en vaut la chandelle. Perso je sais pas si il faut en faire chaque année mais quelques uns ce serait bien. Concernant la SCI à l’équilibre en finançant des SCPI sur 20 ans avec 20% d’apport, je me demande si tu ne surestimes pas le rendement des SCPI (parce que là tu es en train de me parler d’un rendement brut autour de 8% je pense).

(Et tu fais bien de ne pas intégrer les revalorisations de part… parce que ce n’est pas leur fort)

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Merci pour la réponse Joris.

Oui, il faut que je regarde bien ce qu’il y a sur le marché et fasse les calculs.

Pour la simulation, voici les chiffres :
Revenus de 6% par an sur 100 000€ soit 500€ / mois.
Pour le crédit, 80 000€ d’emprunt à 3,85% + 0,34% d’assurance pour 501€ de mensualité.

Il y a le délai de jouissance que je n’ai pas pris en compte dans la balance, mais sur des durées aussi longues, c’est ok.

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Je connais mal les SCI mais j’imagine que dans ton exercice comptable tu ne peux pas passer tout ton crédit en charges, mais que les intérêts, et donc tu serais imposé sur tes loyers perçus. Non?
Et 6% sur 20 ans sur les SCPI je n’y crois pas un brin. Je pense que c’est super hasardeux de partir avec une hypothèse pareille.
Et il faut prendre en compte les frais d’entrée, en général.

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Salut Joris,

En effet les intérêts viennent en charge, le capital remboursé n’a pas d’impact et le bien est amorti quand SCI à IR.

Oui, c’est vrai que les SCI ont tendance à baisser leur taux de versement dans le temps. Merci pour tous ces warnings.

Je vais réfléchir et peut être guetter des petits biens proches de chez moi qui peuvent s’autofinancer avec un bel apport.

Si tout se passe bien, je regarderai pour plus gros et les immeubles de rapport.

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Bon, de fait ton plan sur 20 ans avec seulement 20% d’apport n’est pas réalisable. Tu peux toujours te poser la question de le faire avec 40%, si tu es OK avec les actifs détenus par la SCPI en question et que tu intègres tous ses coûts. Sinon, le plan appartement, si tu es prêt à faire face à de plus gros mouvements de tangage et y passer du temps.
Bon courage!

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Pour habiter en IDF, je trouve que les secteurs du Grand Paris sont intéressants, certaines communes n’ont pas explosé et ont un bon potentiel de developpement. Les petite villes à 1h-1h30 max de TGV ou train sont un bon compromis en terme de rendement/distance géographique pour la gestion.