Premier investissement immobilier, que faire ? Neuf, ancien, locatif, etc

Bonjour tout le monde,

Je suis en pleine réflexion pour mon premier achat immobilier, et j’ai un peu du mal à avoir les idées claires sur ce qui pourrait être une bonne idée ou pas en 2024.
Je vois différentes stratégies possibles, mais difficile de savoir vers quoi s’orienter par rapport à la conjoncture actuelle.

Pour vous situer le profil (rien d’incroyable !), je suis dans ma trentaine, célibataire, j’habite sur la côte d’Azur, en location, n’ai aucun crédit sur le dos et je voudrais donc profiter de l’effet de levier pour me créer du patrimoine.

Au niveau des possibilités, je vois donc les suivantes :

  • Acheter une RP dans l’ancien avec/sans travaux
  • Acheter une RP dans le neuf
  • Acheter un bien dans l’ancien pour faire du locatif
  • Investir en SCPI

Mes capacités d’emprunt sont totalement différentes entre l’ancien et le neuf (avec un apport minimum à chaque fois):

  • Neuf : 295k€ (PTZ + Action Logement + boost banque)
  • Ancien avec travaux : 275k€ (eco-PTZ)
  • Ancien sans travaux : 260k€

Lorsque j’évalue tout ça, voici ce que j’en tire (si je ne fais pas d’erreur), et les questions que je me pose:

  • J’ai l’impression qu’acheter un bien dans l’ancien avec beaucoup de travaux n’est pas forcĂ©ment une super opĂ©ration aujourd’hui car le prix au m2 n’est pas très loin de celui des biens rĂ©novĂ©s (en tous cas lĂ  oĂą j’habite) + les prix des matĂ©riaux qui ont flambĂ© ces dernières annĂ©es. S’il n’y a pas de plus-value Ă  faire derrière, cela annule totalement l’intĂ©rĂŞt de faire des travaux
  • Acheter dans le neuf me permettrait d’avoir beaucoup moins d’intĂ©rĂŞts Ă  payer sur l’opĂ©ration totale (environ 50k€). Est-ce que cela implique qu’acheter dans le neuf peut ĂŞtre une bonne chose ?
  • Si jamais après X annĂ©es je souhaite mettre le bien en location, est-ce qu’il n’est pas plus simple de tirer un meilleur cashflow avec du neuf ? (Ă  priori plus haut loyer, moins de travaux Ă  faire dans le temps)
  • Je ne sais pas si un achat pour du locatif est une bonne idĂ©e en 2024 Ă©tant donnĂ© que les banques ne calculent plus le taux d’endettement avec la mĂ©thode « diffĂ©rentielle Â» mais uniquement avec la mĂ©thode « classique Â». Ce qui empĂŞcherait donc de refaire un crĂ©dit derrière sans vendre le bien.
  • D’un point de vue investissement et patrimoine, est-ce que ça ne pourrait pas ĂŞtre intĂ©ressant de faire simplement de la SCPI et de rester en location ? (diversification, rentabilitĂ©, etc…)

Chacune de ces solutions ayant à priori ses avantages et ses inconvénients, je me disais donc que ça pouvait être bien de connaître vos retours d’expériences, vos réussites, vos erreurs.

Merci :slight_smile:

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Bonjour, si votre emploi est stable dans votre région et que vous souhaitez y rester à long terme, il me semble qu’il faudrait acheter votre RP (car votre loyer c’est de la perte sèche).
En bord de mer : attention au recul Ă  venir du trait de cĂ´te.
Selon votre besoin en m2 pour votre RP, il est peut être envisageable d’acheter la RP et de garder une marge de manœuvre pour du locatif ou pour d’autres types d’investissements.
Vous estimez que vous louerez plus cher si vous achetez dans le neuf : quel que soit ce que vous coûte le logement, c’est la capacité financière des locataires qui fait le prix du marché locatif. Exemples :
si vous investissez dans un quartier où tout le monde est au SMIC, vous louerez à peu près au tiers du SMIC, peut-être un peu plus avec les APL, de façon à ce que votre locataire soit en capacité de payer son loyer tous les mois (il faut que son reste à vivre soit suffisant pour lui et ses enfants éventuels). Pour les situations fragiles, vous rechercherez les garanties : Visale, FASTT pour les intérimaires, garant physique.
Si vous louez à des étudiants, leurs parents doivent être en capacité d’assumer le coût du logement de leur enfant et de sas autres dépense ; ou leur enfant va travailler en même temps que ses études (apprenti…+ garantie Visale).
Il y a des systèmes d’optimisation fiscale pour la location meublée, mais ça vient en second : après l’étude du marché locatif de votre secteur d’investissement.