Bonjour Ă tous,
A l’heure d’aujourd’hui j’ai 21 ans, j’ai déjà investi dans la crypto, la bourse, j’ai un pea, 2 assurances-vie. Et j’aimerai un peu plus me diversifier, et pouvoir utiliser ma capacité d’emprunt, j’ai donc effectué des recherches sur l’investissement immobilier, et la meilleure option serait l’investissement immobilier locatif.
Mais j’ai encore quelques questions :
1 )Vu la situation actuelle et les taux relativement élevés, est ce que c’est vraiment le bon moment d’investir dans l’immobilier a l’heure actuelle, avec un taux moyen d’environ 3,2%. (Je précise qu’actuellement je ne possède aucun prêt en banque)
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Ayant un travail qui demande beaucoup d’investissement (je suis un militaire dans une branche « spécial »), serait-il intéressant de laisser gérer les agences immobilières pour la location ?
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Je pense partir sur un T2, c’est un bon choix d’après vous ? (secteur Lille)
Si vous avez éventuellement des conseils, des pages , des vidéos ou des docs a me conseiller je suis preneur, je vous remercie d’avance pour vos réponses.
Laits
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Malgré ce que pourrait dire vos collègues, je déconseille fortement l’investissement locatif en direct pour les militaires (et autres personnes très occupées professionnellement). Ce type d’investissement nécessite beaucoup d’implication et un minimum de stabilité. C’est donc plutot incompatible avec les mutations et OPEX…
Laisser les agences gérer le bien c’est aussi un bon moyen de se faire bouffer la marge par les frais sans pour autant enlever le risque (mauvais payeurs, dégradation, etc.). Autant investir en SCPI du coup.
Beaucoup « d’investisseurs » s’en sont mordu les doigts après coup (plan mal monté, mauvais suivi du bien, mauvaise connaissance du marché, etc.). Autant ne pas faire l’erreur maintenant ! 
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Merci pour votre engagement 
Je suis assez d’accord avec @Laits, la gestion d’immobilier locatif en direct me semble incompatible avec ta profession. Tu auras le temps de t’y mettre quand tu seras retraité de l’armé
T’es tu renseigné sur les SCPI à crédit ? Même si la période aux vues des taux n’est pas propice, cela peut être un actif intéressant à étudier dans ton cas.
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Tout d’abord merci pour vos messages @Laits et @Guillaume.1. J’ai bien pris en compte vos avis, je me suis un peu renseigné sur les SCPI et beaucoup les déconseilles à cause du marché actuel. Êtes-vous d’accord ? Et pourquoi ?
Zoz
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Bonjour,
Pour les SCPI, le marché actuel est à la baisse du prix des parts pour les SCPI ayant investi majoritairement au moment où le marché immobilier était au plus haut.
A ce jour, on peut retenir que les jeunes SCPI, en pleine collecte, peuvent faire de très belles affaires. Corum, par sa gestion modéré de sa collecte pendant la phase très haute du marché, semble être également un bon choix.
Pour finir, ceci n’est absolument pas un conseil en investissement
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100%
Je rajouterais aussi Remake Live (dispo en AV) et Iroko Zen (pas dispo en AV sauf erreur, apparement dans prepar vie, Ă confirmer ).
Je ne suis pas du tout en expert en SCPi, d’autres membres mieux informés pourront mieux t’orienter je voulais surtout insister sur le fait que l’immo en physique me paraît incompatible avec ta profession à moins de trouver une solution clef en main qui mangera beaucoup de perf si tu n’as pas une vision rendement mais patrimonial. Poke @JulienC qui propose se type de projet avec Artae
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Laits
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En fait c’est toute la classe d’actif qui est en souffrance pour de multiples raisons (taux d’intérêt, etc.).
L’achat en direct peut aussi se révéler être un très mauvais calcul si tu n’intègres pas l’ensemble des frais (notaire, rénovation, entretien, taxes, etc.).
Ce que tu dois en déduire est que seule la qualité compte : soit tu investis dans un bien de qualité (mais la gestion quotidienne est un vrai job) soit tu investis dans des SCPI de qualité.
J’éviterai de te donner des noms car il faut se méfier de ce type de conseil (la SCPI « du moment » qui vient d’être créée avec des rendements hyper sexy les premières années mais dont les perfs s’effondrent progressivement du fait de la dilution massive des investisseurs initiaux).
En revanche, parmi les critères de recherche, pense à choisir une ou des SCPI :
- diversifiée sectoriellement et géographiquement : évite les boîtes thématiques structurellement plus fragiles et qui ont tendance à acheter les biens beaucoup trop chers (coucou le secteur des EHPAD!).
- dont le rendement en numéraire (pas en pourcentage) est a minima stable voire en croissance. Attention, certaines SCPI « pourries » vont avoir un beau rendement (en pourcentage) sur le papier du fait de la dévaluation du prix de la part. Pourtant, si tu regardes de plus près (le versement net en numéraire), tu verras que nombre d’entre elles sont en décroissance depuis des années…
- dont la valeur de reconstitution est supérieure à la valeur de la part. Cela te procurera un matelas de sécurité appréciable en cas de chute prolongée du marché immo.
- dont la majorité des revenus versés proviennent des loyers et non pas de placements financiers divers ou de ventes d’immeubles. Dans le cas contraire cela signifie que la boîte n’est pas performante mais cherche à maintenir à tout prix le rendement pour éviter de perdre trop d’associés.
- dont le marché des parts est fluide. Fuis les SCPI qui ont moult de parts en attente de retrait.
- qui ont un bilan sain (endettement maîtrisé, CA et revenus nets en croissance, etc.).
- qui limitent la dilution des associés en maîtrisant la croissance du nombre de parts.
- qui ont une bonne politique d’information des associés (transparence (regarde la politique de frais par exemple), intégrité, absence de buzz word dans les rapports trimestriels et annuels).
Cela nécessite de lire les bilans annuels mais c’est bien le minimum lorsque l’on compte placer plusieurs milliers d’euros.
Enfin, ne te laisse pas avoir par les mauvais conseils et faux critères du type « choisis les SCPI jeunes car elles sont plus agiles », « cette SCPI est super car il n’y a pas de frais d’entrée », « investis dans ce secteur d’avenir (logistique, santé, tourisme selon la mode du moment) », « cette SCPI fiscale va te permettre de réduire drastiquement tes impôts ».
Aucun de ces conseils ne te permet de choisir réellement une SCPI de qualité. Il s’agit simplement d’arguments marketing destinés à attirer du monde pour les SCPI qui ont besoin de collecter (pour de bonnes ou de mauvaises raisons).
J’espère que ça aidera.
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Merci @Guillaume.1 pour la mention.
Effectivement @vnsdylan nous accompagnons des néo-investisseurs immo, comme aguerris, sur toutes les phases d’un investissement immobilier, telles que l’acquisition, les travaux, l’ameublement/déco ou encore la gestion locative, avec une offre canon.
N’hésite pas à m’écrire si tu veux échanger sur le sujet.
Au plaisir !
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Waouhh ! Juste waouh merci d’avoir pris du temps pour me répondre avec un message très long, un message qui est bourré d’information très intéressante ! Et surtout de très bons conseils !
Je prends en compte tous tes très bons conseils et je vais énormément me pencher là -dessus durant les prochains mois !
Me permets-tu de te joindre si j’ai des questions ?
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Numb
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Bonjour @vncdylan
Je rejoins les avis précédents te proposant plutôt une étude des SCPI pour partir un investissement immobilier avec gestion passive qui semblerait correspondre davantage à tes contraintes pro.
Beaucoup de choix côté SCPI et il faut en effet faire ta propre analyse et étude globale de rentabilité.
Pour te faire un retour supplémentaire voici mes critères utilisés dans mon étude perso pour un investissement en SCPI à crédit (avec ma pondération utilisée entre parenthèses et dont chacun pourrait avoir sa propre interprétation), si ça peut te donner un exemple de démarche sur le sujet
- (2) Label ISR => envie perso
- (1) Age => plus de confiance avec un peu plus d’historique (capé à 10 ans)
- (1) Nombre de biens => diminution du risque si le nombre de biens est important, mais potentiellement une épine dans le pied avec un parc vieillissant / moins d’opportunités d’investissement dans un marché immo a priori bien baissier
- (3) Taux d’occupation (%) => mon interprétation : biens adaptés à la demande
- (5) Zone Euro (%) => pour diversification & avantage fiscal, selon situation
- (5) Ecart prix de la part VS reconstitution
- (2) Rendement N-2
- (8) Rendement N-1 => critère avec le plus de poids, cela reste l’objectif (bien que sans garantie de lien perf passée > perf future)
- (2) Frais d’entrée
- (3) Frais de gestion
- (1) DĂ©lai de jouissance
Tous calculs faits de mon côté, j’ai jugé que cela valait le coup pour moi malgré la hausse des taux d’emprunt, au plaisir de rentrer davantage dans les détails si tu le souhaites.
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De fait plutôt en phase, mais du coup autant s’orienter vers de l’immobilier locatif réel, surtout si c’est une appétence de la personne !
L’envie est supérieure aux contraintes pros. Si tu pars sur de la SCPI par défaut, c’est là que ton investissement sera mauvais.
Fais ce qui te fait plaisir, il y a toujours des moyens de s’en sortir plus que bien 
Super je te remercie pour tes bons conseil et pour ton message qui va beaucoup m’aider
Hello ! Aurais-tu un discord ? Ou un autre moyen de discuter ?
RemiL
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Autre détail a prendre en compte si tu envisageais un investissement à Lille, c’est l’encadrement des loyers qui ne te permettra pas de fixer librement le loyer.
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Numb
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Avec plaisir, tiens nous au courant de la suite de ta réflexion sur le sujet !