Bonjour Ă tous,
J’ai obtenu ce weekend une offre d’achat d’un propriétaire pour un appartement que ma compagne et moi souhaiterions acquérir en vue d’un investissement locatif. Nous avons réussi à négocier le prix afin de l’acheter légèrement en dessous du prix du marché et nous aurons des travaux de rénovation à faire. Le prix que nous avons négocié et les travaux que nous avons estimé nous permettent de trouver un point d’autofinancement pour ce projet. Nous n’avons pas pour objectif d’aller chercher le sacro Saint « Cash Flow » mais plutôt de faire une opération autofinançable en vue de nous constituer davantage de patrimoine.
Le budget global de l’opération est estimé autour de 180K€ (bien immobilier + frais de notaire + commission d’agence + travaux + ameublement).
Nous sommes tous les deux déjà propriétaires de nos RP (toujours à crédit) dont l’une sera louée en meublée à l’année après la période des Jeux Olympiques. En attendant, elle est juste louée temporairement en Airbnb dans la limite des 120 nuits par an pour absorber une partie des charges.
Pour cette nouvellement opération immobilière, qui serait notre première en tant qu’investissement locatif, nous aurions deux options :
- Acheter seulement à deux en indivision en apportant entre 30 et 40K€. Par conséquent, nous devrions emprunter une ligne de crédit d’environ 140K€. Nous louerions le bien en LMNP au réel les premières années afin de faire du déficit en déduisant tout ce qui l’est possible de déduire et d’amortir (frais de notaire, frais d’agence, intérêts d’emprunt, travaux, ameublement, etc.).
- Acheter en SCI à l’IS en faisant intervenir ma société commerciale en plus afin d’apporter davantage de cash. Nous aurions ainsi un apport de 80K€ et devrions alors n’emprunter que 100K€ pour compléter. La SCI à l’IS nous permettrait aussi de déduire et d’amortir les charges.
Nous n’avons pas encore d’enfants c’est un projet auquel nous pensons pour les années à venir. La SCI pourrait donc aussi être un moyen intéressant pour faciliter la transmission plus tard contrairement à l’indivision.
Parmi celles et ceux qui ont déjà investi, avez-vous des avis pour et/ou contre les deux modes (indivision vs SCI) svp ? Des conseils à partager concernant la procédure d’acquisition également (par exemple : ajout d’une clause de substitution au compromis de vente pour acquérir en SCI) svp ?
Dernière question sur laquelle je m’interroge lorsque l’on achète en SCI avec une ligne de crédit : le crédit doit-il être associé à la SCI uniquement ou bien peut-on contracter des lignes de crédit uniquement sur certains associés de la SCI ?
Merci à tous ceux qui pourront apporter leurs lumières 
RemiL
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Bonsoir
Je me suis posé la même question l’année dernière sur un investissement locatif avec ma femme.
Un élément de décision a été de savoir si nous avions l’intention de conserver ce bien définitivement et si le secteur était compatible pour cela, ou alors si nous souhaitions faire un arbitrage dans 10 ans (épuisement du déficit foncier dans notre situation de location nue).
La plus value a la revente sera taxé selon la plus value des particuliers (plus tu gardes le bien, moins tu payes) versus plus value des sociétés pour la sci (plus tu gardes, plus tu payes).
C’est un élément de discussion important à mes yeux que de savoir ce que vous voudriez faire au long terme de ce bien. S’il est idéalement placé avec une faible vacance locative prévue et un risque faible de dévaluation du secteur, je le garderai. Sinon revente en optimisant l’impôt sur les plus value.
Autre point également : les charges sont indéfiniment déductibles en sci. En LMNP, c’est max 30 ans l’amortissement et 10 ans en déduction de charges (mais si peu de travaux, c’est large). A ne pas oublier non plus.
Pour la clause de substitution, je la mets toujours, ça ne t’engage à rien.
Bonne soirée
Édit : dans mon cas de figure la société n’aurait pas été SCI car location nue mais on s’est compris
Également à tenir en compte : Si vous avez le statut LMNP, vous relèverez du régime des plus-values des particuliers. En somme, vous bénéficiez d’une exonération totale de l’impôt sur le revenu au bout de 22 ans de détention de votre bien immobilier.
Bonjour @RemiL et merci beaucoup pour ta réponse.
Effectivement c’est à prendre en compte. Notre objectif n’est pas de revendre le bien afin de se faire un patrimoine capable de générer des rentes supplémentaires lorsqu’il s’agira d’être à la retraite. Cela dit, il peut s’en passer des choses en 10 ans et par conséquent un arbitrage pour vente ne doit pas être exclu de la stratégie non plus.
C’est surtout le cas si tu amortis le bâti au fil du temps j’imagine puisqu’arrivé à un certain moment la valeur comptable du bien tend vers 0. En cas de revente, même sans plus-value par rapport au prix d’achat initial, il y aura une plus-value comptable constatée.
Comme je le disais, notre objectif est plutôt de faire du patrimonial avec ce bien et de le garder à très long terme. Le bien est situé dans une ville fortement dynamique de l’IDF à quelques minutes de Paris et à 5 min d’une future station d’un des nouveaux métros du Grand Paris qui sera opérationnelle dès le courant de l’année 2024. Il y a très peu de vacance locatives dans cette zone étant donné le dynamisme économique et étudiant.
Bon point, merci ! Nous aurons que des travaux de rénovation de l’intérieur à faire. La résidence date du début des années 2000 donc il y aura sûrement tôt ou tard un ravalement de façade à prévoir. Cette charge là supplémentaire pourra venir s’installer dans l’amortissement en SCI j’imagine.
Merci ! En effet, ça vaut le coup de la mettre au cas où en fonction de l’optimisation du plan de financement pendant l’acquisition qui pourrait faire varier la rentabilité globale du projet.
En effet, si je ne me trompe pas, c’est possible de faire de la location nue en SCI à condition qu’elle soit à l’IR et non à l’IS. De toute façon, nous ne comptons pas faire de location nue et souhaitons privilégier du meublé (via bail mobilité, bail étudiant ou bien bail meublé à l’année).
Merci beaucoup pour tes Ă©claircissements.
Bonjour @Pikachu et merci pour ta réponse,
Tu veux plutôt dire une exonération totale de l’impôt sur la plus-value et non de l’impôt sur le revenu ?
Le statut LMNP a beaucoup d’avantages du fait qu’il dépendent du régime de l’imposition des particuliers et non de celui des professionnels. Cela dit, je pense que c’est un statut qui fonctionne mieux lorsque l’on achète seul un bien. En achetant en indivision à deux et en cas de séparation, il faudra soit arbitrer la vente du bien (avec les conséquences économiques que cela peut impliquer) soit que l’un des deux rachète la part de l’autre, ce qui implique de repasser chez le notaire.
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Salut @hhamon, il est bien mention de l’IR dans la loi, je pense donc qu’on parle des impôts sur les bénéfices du LMNP, et donc plus vraiment besion de s’embêter avec les charges après ces 22 années.
Aussi les prélèvements sociaux sont exonérés à la revente en cas de plus-value après 30 ans de détention (quelque soit le statut donc?)
Je me demande donc comment ça se passe si on l’apporte à la création de la SCI après 30 ans 
(je vais étudier le sujet…)
FBoy
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Le crédit sera forcément souscrit par la sci. En général les associés sont cautions solidaires, chacun à hauteur de 100% (et parfois + 1ou 2 ans d’intérêts)
Hello @FBoy et merci pour ta réponse,
C’est bien ce qu’il me semblait étant donné que le bien sera acquis par la SCI elle-même.
hhamon
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Une vidéo qui tombe à pic, publiée il y a deux jours, concernant le fonctionnement de la SCI :
