En avril 2024, j’ai acheté un appartement pour 162 949 € (frais de notaire inclus). J’ai investi un apport personnel de 73 275 € et j’ai obtenu un prêt à taux 0 de 90 000 € sur une période de 10 ans. Actuellement, mon cashflow est négatif de 263 € par mois, en tenant compte de ce prêt à taux 0.
À ce jour, le 26 avril 2025, j’ai déjà remboursé 6 750 € sur ce prêt à taux 0, il me reste donc 83 250 € à rembourser sur environ 9 ans, soit 770 € par mois.
En prenant en compte une inflation de 2% et un rendement de l’épargne de 4%, à quel taux bancaire (pour un emprunt de 20 ans) le prêt bancaire deviendrait-il plus avantageux que de continuer à rembourser ce prêt à taux 0 ?
Perso, je ne comprends pas du tout ce que vous voulez faire et donc votre question.
Vous voulez racheter votre prêt à taux 0 pour un prêt classique sur 20 ans ? Vous voulez diminuer ainsi les mensualités pour ne pas être en cash-flow négatif?
Si oui, que vient faire l’histoire d’inflation et de rendement?
Pas compris
Dans aucun scénario un prêt avec un taux 0 est moins intéressant qu’un prêt avec un taux supérieur à 0.
Peu importe le taux d’inflation et le rendement de l’épargne (qui sont deux métriques que vous ne maîtrisez pas, et qui paraissent optimistes au moins pour le rendement de l’épargne à 4%, le livret A étant à 2,4% et les fonds euros autour de 2,5% net)
Oui, dans l’idée, c’est bien pour améliorer le cash-flow, mais sans trop perdre non plus au final.
Je cherche à trouver un équilibre entre une mensualité plus légère et la préservation d’un certain rendement, en tenant compte du contexte actuel
IMHO il n’y a aucune raison de refinancer avec un mauvais prêt ce crédit 0% même avec un cashflow négatif de 200€. Le bien s’apprécie chaque année tandis que ton prêt ne te coute pas un rond, tu as une chance exceptionnelle !
Je trouve ton raisonnement très sain et je comprends ton questionnement.
En disant ça, je suppose que tu cherches à neutraliser ton cashflow négatif (−263 €) pour réallouer cet argent à de l’investissement.
Si on pose dans un premier temps un objectif de cashflow neutre, à un taux hypothétique de 3%, il suffirait d’étendre ton prêt actuel sur environ 18 ans pour atteindre 507 € de mensualité. (770 € - 263 €)
=> Cashflow0 € atteint.
Et en allant jusqu’à 20 ans , ta mensualité tomberait vers 462 €, libérant 308 € de cashflow disponible pour investir tous les mois.
En investissant 263 € par mois (cashflow neutre), tu pourrais viser ≈ 95 690 € de capital à 4% net sur 20 ans.
En investissant 308 € par mois (cashflow positif), tu pourrais atteindre ≈ 112 063 €.
On pourrait se dire que refinancer coûterait cher car tu abandonnes ton prêt à taux 0 %, mais voici les vrais chiffres :
Option
Coût total du prêt
Capital investi généré
Solde final (Capital - Coût)
Rester au prêt à 0 %
0 €
0 € (pas d’investissement régulier)
0 €
Refinancer à 3 % sur 20 ans
27 630 € d’intérêts
≈ 112 063 € de capital investi
≈ +84 433 € net
Même en déduisant les 27k€ d’intérêts du refinancement, tu restes gagnant d’environ 84k€ grâce à ton placement régulier.
Bien sûr, quelques points à vérifier :
Les frais éventuels liés au remboursement anticipé ou au nouveau prêt,
Ta discipline pour réellement investir la somme libérée chaque mois,
Ton confort personnel avec l’idée d’un prêt allongé.
Ta question me parait donc totalement justifiée. À mon avis, ce n’est pas si évident qu’un prêt à 0% soit systématiquement le meilleur « deal », surtout si on considère une logique d’investissement à long terme.
Si tu calcules sur 20ans, alors il faut compter que dans 9ans, il a fini de rembourser et peut investir 500€ par mois.
Sinon la comparaison est un peu fallacieuse
Merci pour ton retour, tu soulèves un point tout à fait pertinent que j’ai oublié de prévoir.
Effectivement, en gardant le prêt à taux 0 %, il reste environ 9 ans de remboursement, et à l’issue de cette période, @Peio4 pourrait alors libérer 770 € par mois pour les investir (e ne vois pas pourquoi tu limites la suite à 500 €).
J’ai refait quelques calculs pour comparer les deux options :
Refinancement sur 20 ans maintenant → libérer environ 308 € dès aujourd’hui, à investir immédiatement.
Garder le prêt à 0 % → attendre 9 ans, puis investir 770 € par mois sur les 11 années restantes.
En prenant toujours un rendement hypothétique de 4 % annuel , voici ce que cela donne :
Scénario
Capital final estimé
Refinancement immédiat (308 €/mois sur 20 ans)
~ 112 000 €
Conservation prêt à 0 % (770 €/mois sur 11 ans)
~ 124 500 €
Donc oui, en capital brut au bout de 20 ans , ne pas refinancer permettrait théoriquement d’obtenir un peu plus (environ 12k€ d’écart).
Pour l’arbitrage, le montant du capital étant presque le même, les points suivants prendraient alors plus de poids dans la décision :
9 ans de cashflow négatif à supporter (−263 €/mois),
Pas de possibilité d’investir immédiatement ,
Risque d’opportunités ratées pendant ces 9 ans (le fameux coût d’opportunités),
Moins de flexibilité financière en cas d’imprévus.
Bref, l’arbitrage n’est pas évident. Tout dépend de ce qu’on privilégie :
Optimisation du capital final à tout prix (garder le prêt à 0 %),
Confort de cashflow immédiat et investissement régulier (refinancer).
Merci encore pour ta vigilance !
J’ai hâte de voir si d’autres pistes de réflexion viendront.
L’idéal aurait été surtout de ne pas faire un si gros apport et de combiner le prêt à 0 sur 10 ans et un prêt classique sur 20 ans. Maintenant que c’est fait, honnêtement, je resterais comme ça. 90k à taux 0, ça reste une bonne chose.
