Zion
Mars 27, 2024, 7:28
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Bonjour Ă tous,
Je souhaite me lancer dans l’investissement immobilier locatif, mais je crains que mon taux d’endettement actuel ne soit un frein pour obtenir un prêt auprès des banques.
Que feriez-vous a ma place ?
Voila ma situation :
Pret étudiant : 45 000 € dont le remboursement débutera en août 2025 à hauteur de 750 € par mois (taux .9%)
Mon salaire actuel est de 2 700 € nets.
Mon loyer s’élève à 1 000 €.
D’après mes calculs, mon taux d’endettement serait d’~ 64% (750 + 1 000 * 100 / 2 700), ce qui ne me permettrait probablement pas d’obtenir un prêt immobilier dans l’immédiat.
J’aimerais investir en immo locatif ASAP (dans l’année ou l’année pro si possible). Pour remédier à cette situation, j’envisage les options suivantes :
Changer de ville pour réduire mes dépenses de loyer (actuellement à Paris).
Trouver un emploi mieux rémunéré, visant un salaire net d’environ 3 000 €.
Concernant le prêt étudiant sur 5 ans à 750 € par mois, j’hésite a faire racheter le crédit pour l’étaler sur 20-25 ans et réduire les mensualités. Le taux m’importe peu, car je pourrai le renégocier lorsque les taux seront plus favorables. Cela me permettrait de diminuer mon taux d’endettement.
Une option peut etre un peu farfelu : Mes parents possèdent une residence secondaire. J’envisage de déclarer "officiellement "vivre dans ce logement auprès de la banque (1) où je demanderai le prêt immobilier. En réalité, je vivrai dans un appartement avec un loyer plus abordable (500-800 €), loyer payé via le compte d’une autre banque (2). Ainsi, la banque (1) ne prendrait pas en compte le loyer dans le calcul de mon taux d’endettement, car a ses yeux je serai logé chez mes parents. Si je ne me trompe pas, en cas d’achat pour une RP, la banque ne prends pas le loyer pour le calcul du taux d’endettement. Or, je préfère emprunter en locatif pour faire jouer le coté investisseur après de mon conseiller, en présentant un dossier solide (présentation PowerPoint du bien, démonstration de la rentabilité de l’investissement, etc.).
Dernier point, que pensez vous de la possibilité de solder mon prêt, sur un an ou 2 plutôt que 5 ans comme actuellement ?
Merci
Zion
L’investissement n’est pas un objectif mais un outil. L’objectif sera plutôt la qualité de vie (selon la définition qui t’appartient)…
A ta place voilĂ ce que je ferais :
Investir mon temps et mes énergies à m’améliorer personnellement et professionnellement
Investir ce que je peux/souhaite Ă©pargner chaque mois
Me motiver à tenir cette stratégie en sachant que si je suis constant/solide, dans 6 ans j’aurais mon taux d’endettement à 0, un salaire meilleur que celui d’aujourd’hui, un montant qui pourra servir à obtenir des meilleures conditions de prêt et un contexte beaucoup plus propice (compréhension, réseau de contact, etc.) pour tout bien faire.
Ce que tu envisages faire est extrêmement risqué : à force de vouloir tout et tout de suite, tu risques de te retrouver sans rien à perpétuité. Si jamais t’as un aléa dans ton parcours, tu risques de tout perdre et de te retrouver endetter à vie. Cela bien entendu en fonction des seuls paramètres que tu nous a donnés.
Quitter Paris pourrait te faire gagner combien par mois? Et Ă quel prix?
Je crois que ton inconscient te fait voir que les conséquences positives et de 1er ordre. Mais celles négatives et de 2ème et 3ème ordre seront toujours là , que tu les ignores ou pas. Alors vaut mieux en prendre conscience et les évaluer maintenant
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Une piste Ă envisager peut-ĂŞtre: le pierre papier (scpi).
Après, pourquoi asap ?
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Zion
Mars 27, 2024, 8:38
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Salut @AlexIT merci pour ton retour. Oui j’ai bien conscience que l’option avec la résidence secondaire de mes parents est un peu farfelue, c’est pour ça que je souhaitais le partager avec des personnes plus expérimentées pour avoir leur avis
Pour ce qui est de tes 3 points que tu évoques, c’est en cours de téléchargement
Pour ce qui est de quitter Paris, il y a un aspect logique et subjectif.
Et oui, je suis d’accord. Je dois sans doute avoir pas mal de biais, en ne me focalisant principalement que sur les outcomes positifs, et pas sur ce qui peut mal se passer.
Zion
Mars 27, 2024, 8:48
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Salut @Spacewolf je viens de m’y interessé la semaine dernière. J’ai qu’il y avait un tread a ce sujet super interessant sur le forum en ce moment d’ailleurs.
Quand je dis ASAP, j’ai certe precisé cette année ou l’année prochaine. Mais de manière générale, je trouve dommage de devoir attendre 6 ans, la fin de mon crédit étudiant pour enfin pouvoir investir dans l’immo locatif. Dans l’immo, le temps est notre allié.
Ma vision long terme est d’être propriétaire de plusieurs bien et de recevoir l’équivalent d’un salaire mensuellement. Et pour cela, le plus tot on s’y prend, le mieux. En revanche, j’ai bien conscience que les choses doivent être bien faites et c’est d’ailleurs pour ça que je me forme (livre, YouTube…) et me renseigne auprès d’autres investisseurs.
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Hello Zion,
Tu as également une solution intermédiaire, à réfléchir :
Vu ta situation, tu pourrais même envisager 6 mois chez tes parents peut-être (oui relou de retourner chez papa-maman, mais bon ça fait 6K d’économisés qui peuvent partir en remboursement du prêt et comme ça après t’es « indépendant » plus vite).
3 trucs un peu à part de l’investissement mais tu abordes les sujets :
C’est ce que j’observe depuis ma situation pro : pas mal de boites dans l’IT baissent les salaires de 7 à 10% lors d’une mutation en dehors de Paris. Donc à voir si tu peux vraiment bouger ailleurs.
Trouver un taff de dev en 100% TT est plus dur qu’il y a 1-2 ans je trouve. Les boites commencent à remettre du présentiel obligatoire (ou alors tu as des périodes de présentiel que tu dois payer à tes frais).
Faut aimer et oser se lancer dedans (c’est pas insurmontable) mais peut-être que ton 1er levier serait de devenir freelance. C’est plus de taff mais clairement tu peux augmenter fortement ton salaire et j’ai déjà lu sur le forum que même en tant qu’indep, les banques étaient pas trop frileuses dès que ça touche à de l’informatique (oui, le terme est choisi volontairement, c’est tous les mêmes métiers pour un banquier). Peut-être que ta courbe de croissance serait plus lente au début mais dans 5-10 ans tu aurais une bien meilleur situation financière qui te permettra d’investir exponentiellement
Bien Ă toi,
Zion
Mars 28, 2024, 9:08
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Hola Benjamin !
Oui la solution intermédiaire d’attendre 3-4 ans est envisageable. Je n’y avait pas songé pour être honnête.
Pour ce sui est du TT, je suis tout a fait d’accord. C’est plus aussi simple malheureusement aujourd’hui, et les offres qui sont en full TT sont prises d’assaut
Néanmoins, j’avais une question et peut etre tu pourras m’éclairer :
Etant donné que je ne rembourse pas encore mon pret (dans 1 an et demi) est ce que je suis ACTUELLEMENT endetté au yeux des banques ? Car c’est un différé partiel (je ne paie que ~50€ par mois).
Je me dis que si je ne suis pas endetté actuellement aux yeux de la banque, il suffirait que je prenne un crédit avec projet de RP (que je basculerai dans un second temps en locatif), pour avec un prêt quasiment pas impacté par le taux d’endettement non ?
Après jme fais peut etre des films ahah
Zion
Avril 7, 2024, 11:12
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Bon je pense avoir trouvé une solution qui pourrait solutionner ma problématique.
A ceux qui ont le meme problème que moi (Credit conso (étudiant, voiture etc.)), et qui se retrouve bloqué par le taux d’endettement, un solution viable serait :
D’investir dans une RP, dans une ville ou le m2> 2000e (forte demande), dans un appartement ou il y a de la valeur à créer grace a des travaux
Pour ce qui est du problème du taux d’endettement, il est aujourd’hui impacté, mais les banques sont autorisées par le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) de dépasser le taux d’endettement de 35% pour 1/5 des dossiers. Et sur ces 1/5, 80% sont pour des RP.
Maintenant, y’a plus qu’a…
. Je suis en train de lire le livre de Daniel VU sur l’investissement immo, et j’investis en DCA sur différents supports.
.
, et revendre au bout de 6 mois et 1 jour. La plus value généré sur une opération achat revente en RP et exonéré d’impôts, ce qui me permettra de rembourser de prêt étudiant en anticipé, et de repartir a 0.