Bonjour,
J’ai une opportunité dans ma ville pour un investissements immobilier.
Je compte réaliser ce projet via une SCI à l’IS.
Pour optimiser les charges/cashflow/réinvestissement , autrement dit le montage du projet…
Un prêt in fine semble très intéressant (Possibilité de nantir la vente d’un autre bien immobilier dont le produit ira sur une AV et représente à minima 50% de la somme emprunté).
Une autre caractéristique du prêt m’intéresse mais je ne trouve quasiment aucune info à ce sujet: la capitalisation des intérêts.
Je suis convaincu du gain, sur 20 ans (durée du prêt), d’investir ces intérêts plutôt que de les payer, en se donnant une amplitude de temps pour « timer » un minimum la sortie en capital en vue du règlement du prêt capital+intérêts.
Mais je ne trouve aucune info, aucun interlocuteur.
Connaissez-vous des banques qui proposent des prêts avec capitalisation des intérêts ? sous quelles conditions ? Que pensez-vous de capitaliser les intérêts ?
Ce genre de prêt semble bien plus courant au sein d’une holding entre un associé/entité et une entité de la holding et plus « simple » à mettre en place. Mais qu’en est-il quand se prêt et directement réalisé avec un établissement bancaire ?
PS: Je précise le fait que ces intérêts seront comptabilisés annuellement mais payé à échéance du prêt.
Bonjour,
Je pense que techniquement ça existe, en pratique, ça doit être très très rare à moins d’être déja client et avec des actifs financiers conséquents en Banque.
Le prêt in-fine c’est en soi un risque élevé pour la banque, et un paiement différent intégral c’est un risque encore plus élevé.
Ce que j’ai déjà fait, ce sont des crédits avec amortissements inversés. Les clients préféraient apporter une somme dans un contrat d’AV ou de capi luxembourgeois nanti au profit de la banque, et ensuite plutôt que de rembourser le crédit, ils abondent le contrat. En gros ils font un premier apport de 5M€ à la mise en place, et ensuite ils abondaient capital et intérêts sur le contrat. A la fin des 5ans ils avaient 10M€, plus les intérêts composés, et ils pouvaient solder le crédit soit en revendant le bien, soit en utilisant le contrat. C’était à l’époque de l’argent pas cher, le fonds euro permettait parfois d’avoir un spread vs le taux du crédit. Je n’ai pas refait ce type de montage depuis un certain temps.
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C’est complétement l’idée du prêt in fine, nantir une AV et l’alimenter avec le cash flow (entre autre créé).
Sur 20 ans, c’est un risque vraiment très modéré pour ce potentiel de rendement.
Le prêt in fine est assez commun, j’ai beaucoup d’établissement bancaire qui me le propose.
Par contre quand je parle de la capitalisation des intérêts… c’est une autre histoire.
Qu’entends-tu par « captitalisation des intérêts » ?
Tu parle bien des intérêts dûs à la banque? Du coup je ne vois pas bien ce que tu peux capitaliser, puisque c’est une dette.
Ou alors tu parles de capitaliser l’excédent de cash permis par l’absence d’intérêts jusqu’à l’échéance ?
Dans ce cas, tu fais bien ce que tu veux de cet argent « économisé » et je ne comprends pas trop l’enjeu.
Un prêt avec capitalisation des intérêts c’est au lieu de verser les intérêts mensuellement à la banque ils viennent s’ajouter au capital restant dû et eux même générer par la suite des intérêts au taux du prêt.
En gros c’est parier qu’un DCA sur une AV des intérêts initialement dû mensuellement surperforme un DCA au taux du prêt.
C’est le même « pari » que le prêt in fine, ou tu considères « en gros » que le placement qui sert de nantissement surperforme un remboursement classique d’amortissement mensuel; sauf qu’ici cela ressemblerait plus à un « lump sum ».
L’intérêt du prêt in fine avec capitalisation des intérêts est triple:
- application comptable des intérêts (même si payé en une fois à l’échéance du prêt), les charges « effacent » du net imposable. Le coût est également rentabilisé par le placement qui va en //
- apport en contrat d’AV pour s’exposer aux marchés et permettre (nantir/garantir) un emprunt immo, ET « parier » sur la surperformance de l’AV face au taux du crédit.
- alimenter l’AV avec les intérêts en théorie dû, synonyme " de cash flow net" pour apport et « pari » sur la surperformance de l’AV face au taux du crédit.
L’enjeu sur une AV avec une performance même très modeste, sur un projet à environ 750k€, est énorme. Et au pire le risque sur 20 ans, avec une amplitude pour timer l’échéance du projet/prêt franchement minime, surtout avec une exposition marchés/pierre.
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Merci d’avoir pris le temps de m’éduquer, j’ignorais ce mécanisme 
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Bonsoir @Antonin544
Peut-être étudier l’option d’un nantissement dun contrat de capitalisation (équivalent de l’assurance vie pour les personnes morales) détenu par la SCI.
Le montage pourrait s’envisager auprès d’une banque privée, soit adossée a un réseau (SG, Palatine, Transatlantique) soit en standalone (Mille is ? CCF? wormser ? Oudart ?)
L’idée fait sens si tu as absolument la conviction que tu vas battre le taux du prêt mais
- tu as intérêt à bien choisir les supports (good news dsns une banque privée c’est plus open que dans une grande banque de réseau)…
2)… car le taux sera naturellement plus élevé qu’un taux normal (n’espère pas un 3% sur 25 ans
- il n’est pas exclu que la banque te demande une large couverture de l’encours dès le début (genre l’équivalent de 70 ou 80% de la valeur du bien direct).
Aies bien en tête qu’il faudra abonder le contrat en cas de variations importantes de marché.
Le format le plus répandu reste quand même le on fine avec intérêts réglés en cours de vie. Si tu es persuadé que le différentiel en vaut la peine, ou si tu es par 3exemple capable de couvrir ces intérêts avec d’autres revenus, c’est peut-être une alternative à étudier.
c’est moins optimisé mais c’est sans doute plus facilement trouvable.
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Oui, nantir un CTO pour une SCI si je faisais le prêt avec celle-ci.
Je trouve ça pénalisant de faire un apport en CCA pour nantir un CTO qui aura une fiscalité plus lourde sur les PV, en tout cas pour mon projet.
L’apport en CCA à l’origine du prêt en nom propre(nanti par l’AV en nom propre) aurait les mêmes conditions que ce prêt (prêt d’un associé à la SCI).
Intéressant les banques privées. Elles ont l’air effectivement de proposer des solutions de financement sur mesure. Par contre je m’en fais l’idée très rapide qu’elles semblent être très chères.
Je tend tout doucement à penser que l’optimisation du « montage » via la capitalisation des intérêts, et une cerise sur le gâteau, qui complexifie peut être un peu trop le financement. Dans un contexte de taux particulièrement bas je sauterais dessus.
Mais comme tu le dis, même si ce n’est pas l’idée initiale, il y aura à priori une AV // qui gonflera avec d’autres revenus, en parti pour « assurer » le prêt in fine, et continuer à progressivement s’exposer aux marchés.
Actuellement, 90%+ immo / 10%- ETF/Actions
Je vais essayer d’avoir des propositions avec ou sans capitalisation des intérêts (sans il n’y a pas de soucis), et réétudier tout ça.