Gaetan, 20 ans, jeune actif en CDI (1 800 € net).
Je suis en pleine réflexion sur un projet FUTUR d’investissement locatif et rien n’est engagé pour l’instant.
Avant d’aller plus loin, j’aimerais vraiment avoir vos avis pour éviter de faire une erreur.
J’ai une opportunité en or (ou plaquée or) d’acquérir une bien immobilier pour vraiment pas grand chose, 60-65K bien retapé.
Il s’agit d’une petite maison dans une zone très rurale
Prix d’achat : ≈ 8-10K € (Maison de mon arrière grand mère qui nous tombe dessus suite a la succession de ma propre grand mère, mon oncle et mon père me cèderais leur part et j’aurais juste la part de leur cousin a payé… Pas trop en bons termes)
Travaux : ≈ 45–50k € (rénovation complète : isolation, chauffage, élec, huisseries, salle de bain, cuisine, rafraîchissement)
Surface : ≈ 50 m²
Loyer espéré : 350–450 € / mois
Mensualité estimée : ≈ 360 € / mois sur 20 ans
Distance : 400 km de chez moi
Gestion : obligatoirement déléguée
Objectif : cashflow neutre ou légèrement positif
Je compte demander un différé d’amortissement (6 mois voir 1an) pour ne rien payer pendant les travaux.
Encore une fois : ce projet n’est pas lancé, je suis en phase de analyse / réflexion.
Mes inquiétudes (raison pour laquelle je demande vos avis)
Zone très rurale
J’ai peur que la demande locative soit trop faible, même après une rénovation complète.
Distance (400 km)
Je ne pourrai rien gérer moi-même
Je dépend entièrement d’une agence
Risque de non‑location
Si je n’arrive pas à louer à 400 €, je me retrouve avec un crédit de 360 € + charges, sans revenus.
Mes questions pour vous :
Est‑ce que ce type de projet en zone rurale est pertinent pour un premier investissement ?
Est‑ce que la distance est un vrai problème même avec une gestion déléguée ?
Le différé d’amortissement est‑il une bonne idée pour un projet avec travaux ?
Est‑ce que je devrais plutôt chercher un projet plus proche, même si le prix est plus élevé ?
Avez‑vous des retours d’expérience sur des investissements dans des zones très rurales ?
Je suis preneur de tous vos avis, même les plus critiques.
Je préfère réfléchir maintenant plutôt que me retrouver coincé plus tard.
400km pour moi c est une barrière bien trop importante. gérer des travaux de rénovation à distance en première expérience pourra tourner rapidement au cauchemar.
tu risques de te tirer une balle dans le pied très jeune.
quel est le prix de marché ton projet rénové par rapport aux montants engagés ?
Est ce qu il y a un peu de demande localive, acquisition ou touristique ?
j’ai envoyé des mails a 4 agence a la rondes concernant la viabilité de ce futur projets, jattends demain pour avoir une reponse, pas mal de touriste quand meme l’ete, et a 3minutes de tout les commerces de premiere necessité, ecole maternelle, primaire…
Le prix d’achat est une opportunité, c’est clair. Mais pense en coût total : 8K + 50K de travaux + frais de notaire = tu es à 65K minimum sur un 50m² en zone rurale. Et le budget travaux sur une maison ancienne, en pratique ça finit souvent 15-20% au-dessus.
À 360€ de mensualité moins 8% d’agence, moins taxe foncière, moins une vacance locative même légère, tu passes facilement dans le rouge. Ce n’est pas forcément bloquant si tu crois au bien, mais en zone très rurale la revente est lente si ça tourne mal.
La distance à 400km pour gérer une rénovation lourde en première opération, c’est le vrai risque pour moi, pas les chiffres.
Si la zone est vraiment touristique l’été, explore meublé de tourisme plutôt que location longue durée, les revenus saisonniers peuvent changer l’équation. Tu peux vérifier la tension locative réelle sur Lybox avant de te décider, ça évite de se fier uniquement aux agences locales qui ont tendance à être optimistes.
Bon je ne sais pas de quel coin tu parles, mais chez moi, dans le cher, il n’ y a pas beaucoup de demande mais il n y a aucune offre…
Donc les projets sont très rentables, par contre moyennement liquide
Ce que j ferais à ta place, quand tu reviens chez toi tu regardes le bon coin et quelques agences, et tu demandes des biens à louer très bien isolé et en super état
Si tu n’ en trouves pas ou peu, tu peux te lancer !
