Projet locatif – Division en 3 lots

Immobilier 🏠
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Bonjour Ă  tous,

J’envisage un premier projet immobilier dans un village 600 habitants, 10 minutes d’une ville de 5000 habitants avec trois gros usines, pour objectif de diviser une maison en 3 lots locatifs : un studio, un T2 et un T3 (dans le grenier). La maison a un DPE classe G, Je prévois une rénovation complète, avec une partie des travaux réalisée moi-même, et j’aimerais vos retours sur la faisabilité, la rentabilité
Et surtout savoir si j’ai bien estimer les travaux ?

DĂ©tails du projet

Prix d’achat : 80 000 € (je peux sûrement baisser le prix)

Travaux estimés : 65 000 €

Frais de notaire : 7 500 €

Budget global : 152 000 €

Projet locatif (estimations loyers)

Studio : 350 €/mois

T2 : 500 €/mois

T3 : 550 €/mois

Total loyers mensuels : 1 400 €

Loyers annuels : 16 800 €

Rentabilité brute

(16 800 € / 152 500 €) × 100 = environ 11,02 %

Est-ce que l’estimation travaux vous semble réaliste pour cette configuration ?

La rentabilité vous paraît-elle cohérente ?

Ce qui m’inquiète, c’est qu’il y a des fissures au plafond dans une pièce, et une fissure en patte d’oie sur la façade extérieure. Est-ce que cela peut être grave ?"

Merci d’avance

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Cc , c’est assez complexe ce que tu dit car tout dépend de beaucoup de chose . Mais l’estimation travaux me paraît largement biaisé.
Je vais bientôt acheté une maison dans le 59 (nord) que je divise en 3 , globalement c’est une 100m2 projet 3x30m2 , et déjà là pour la création de 2 salle de bain , 2 cuisine , deux trois clôture à droite à gauche etc je suis à 55 000€.
55K , Pas de travaux énergétique, Pas de démolition , Pas de peinture / travail sur le présent etc . Mis à part un escalier qu’on change de place y a pas de choses chères . Donc ton achat tel que tu le décrit il est rentable sur le papier , mais selon moi ton estimation travaux est à revoir largement à la hausse , parce que se lancer dans de l’énergétique c’est très coûteux .
Bref , revois ton budget travaux , avec des pro peut être c’est gratuit tu paye pas les devis , et bon courage pour ton projet qui a l’air très intéressant :flexed_biceps:

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Merci beaucoup je note :smiling_face:
Vos travaux vous les faites par des professionnels ?

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Si tu n’as pas signé, cela vaut le coup de faire venir un pro du bâtiment pour voir si c’est esthétique ou non. Mieux vaut perdre 200€/500€ (ce qui représente 0,5% de ton investissement) et passer son chemin que d’investir 152k€ avec une incertitude à ce niveau là

Et surtout savoir si j’ai bien estimer les travaux ?

Ordre de grandeur 1000€/m² et ne pas zapper que quand c’est en travaux tu ne loues pas le bien. Donc si tu fais toi même tu as un manque à gagner si tu prend plus de temps qu’un pro

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Oui une parti , comme dit création salle de bain : »/ cuisine quelque clôture et changement de place d’un escalier , création de palier sur l’ancienne ouverture. En gros c’est ça mais tout le reste , peinture / nouveau carrelage etc c’est moi qui m’en charge

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Hello,

Pour te donner un avis il manque des précisions sur : l’état général du logement et les matériaux actuels. Est-ce que ce sont des murs en brique ? Quel est le type de chauffage ? As-tu le nbr d’étages ? Tu penses à quel postes de travaux ?

Peux-tu détailler la surface en m² totale + la surface par logement ?

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Merci beaucoup

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D’accord je vais recalcul tout ça

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Bien sûr

Les murs sont partants ,le chauffage est au fioul donc je pense le supprimer, il y a une cheminée en bas mais je pense me mettre au chauffage électrique il y a 85 mètres carrés en bas que je veux diviser en deux, un studio 20 m² et le reste pour un T2 il y a déjà deux portes donc pas besoin de création juste de les remplacer .
Les fenêtres sont déjà tous en double vitrage

emménager les combes il y a un accès pour pour monter dans le grenier à l’arrière du bâtiment donc à changer la porte aussi par contre mettre des velux et remplacer les deux fenêtres du grenier,

je voudrais faire le maximum moi-même poser le BA13 isolation etc j’ai juste peur de mal estimer le coup des travaux

Maison mitoyenne chacun aura une parcelle de jardin

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65k€ de travaux me semblent très bas en première lecture de tes infos et de la surface totale (= 620€/m²).

Sans tenir compte des sols que tu feras surement toi car si tu touches sur l’isolation/placo tu peux faire les revêtements, tu dois ajouter à minima des éléments dans les appartements soit en création (ajouter une Sdb) soit en rénovation (a minima 1 cuisine)
en grosse maille je peux te dire que tu as déjà :
4k€/Sdb = 12k€
2k€/chauffage = 6k€
3,5k€/cuisine = 11k€
=30k€ déjà rien que sur ces éléments

  • CĂ´tĂ© elec, tu auras surement Ă  refaire et ajouter la partie « infrastructure Â» qui correspond Ă  des sous-compteurs ou des compteurs par logement.

Dans ta situation, le mieux est soit de :
1- faire une offre rapidement et faire passer 2 sociétés pour avoir une estimation/devis
=> c’est filou mais c’est coutume de certains acheteurs dans les zones dynamiques ou sur des biens avec un beau potentiel
2- faire passer 2 à 3 sociétés pour avoir un devis avant de faire ton offre
=> ça te crédibilise dans l’approche en démontrant au vendeur que tu penses ton projet avant de faire une négo et c’est toute à ton honneur de maitriser les coûts pour un premier projet

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d’accord merci beaucoup je vais voir ça.
vous connaissez pas un site pour nous aider à estimer les travaux et j’ai une question au niveau des fissures extérieur action assez longue et elles font l’épaisseur d’un doigt peu profonde est-ce que c’est dangereux

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Je ne connais pas, mais laissons la communauté finary t’aider la dessus ! Il y a surement du monde qui maitrise ces sujets

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Hello,
Regarde ton DPE déjà pour estimer les travaux pour passer aux notes supérieures (des fenêtres en double vitrage ne veulent pas dire que la pose du bâti isole bien sans pont thermique).

Fais des plans a mains levé, avec des côtes si possible, un carnet des travaux à prévoir, et fait passer des artisans.
La je sais pas comment tu as trouvé 65Ke mais tu peux partir sur du minimum 1200e/m2 pour une réno complète, même si tu veux faire des choses toi même, les parties élec, plomberie, menuiserie sont plutôt a faire faire (ne serais ce que pour les garanties décennales).

Et le ratio d’1k2 est très optimiste vu le projet, si tu passes en PAC + colonne élec a faire + toiture + SDB/Cuisine etc…, tu vas avoir une surprise désagréable.
Pour tes fissures, soit c’est le bâtiment qui travaille en horizontale / verticale et c’est esthétique, soit c’est des diagonales qui peuvent être inquiétantes.
Mais encore une fois, fais le toi confirmé par un artisan, la tu nous demande de dessiner le portrait d’un inconnu qu’on ne voit pas, c’est compliqué :wink:

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