Bonjour Ă tous,
Je me permets de créer ce post pour discuter du dispositif de rénovation énergétique MaPrimeRénov récemment mis à jour par notre bien aimé gouvernement et du projet que j’essaie d’articuler autour.
Mais avant toute chose une présentation s’impose. Actuellement en école de commerce je suis un master en alternance d’une durée de 2 ans. Je gagne présentement, toutes aides comprises aux alentours de 1600 et ce montant s’élèvera à près de 2 000€ dès septembre.
Je suis l’heureux détenteur d’un crédit étudiant d’un montant de 45 000€ au taux préférentiel de 1.9% (oui j’ai vu les nombreuses offres de prêt à 0% mais toutes les offres sont intervenues plusieurs mois après ma souscription, je ne crois pas qu’il soit possible de modifier la situation sans subir de pénalités de remboursement anticipé).
L’argent de ce crédit ne sert pas à prendre en charge ma formation, déjà payée par les entreprises où je travail, il a été partiellement prêté à mes parents pour les assister dans un projet locatif dont je me suis occupé intégralement (sauf les travaux, la partie la plus conséquente, et dieu sait qu’il y en avait). La rentabilité brute du projet est d’environ 8%, LMNP régime réel prévu, je ne rentre pas plus dans les détails.
Voici donc le projet qui m’anime actuellement : j’envisage lors de ma première année de CDI de profiter de mon revenu fiscal de référence quasi nul d’alternant sur l’année N-1 pour m’endetter de manière maximale (modulo les conditions de l’emprunt dans le contexte qui sera le notre d’ici là ) et acheter une RP que je pourrai rénover à la fois via mes propres moyens mais surtout, pour la partie énergétique, par des entreprises RGE dont les prestations pourront être prises en charge à hauteur de 80%. Permettant au DPE de bondir de plusieurs niveaux et d’augmenter la valeur du bâti.
L’idéal serait une maison avec une surface suffisamment confortable pour envisager soit une division de bâti soit une division foncière avec terrain constructible, mais la recherche du bien devra être faite parallèlement à mon CDI ce qui risque de compliquer les choses pour trouver un bien avec tant de qualités.
Un point d’interrogation subsiste par ailleurs sur cette thématique, comme l’indiquent différentes sources il est nécessaire de conserver le bien 3 ans en tant que résidence principale, j’aimerai néanmoins pouvoir mettre en location une partie de ce dernier avant cette échéance. Je n’ai trouvé aucune contre indication à cette pratique, mais pas de confirmation non plus, si certains ont des informations à ce sujet…
Tout cela est relativement complexe, assez couteux et surtout risqué car je compte éventuellement quitter assez rapidement mon entreprise après l’obtention du crédit pour me mettre à mon compte.
Financièrement je peux être épaulé par ma famille ainsi que ma compagne qui gagne bien sa vie (3k net en moyenne) cela me permet donc d’envisager autant de galipettes sans trop m’empêcher de dormir, la problématique qui subsiste est celle de l’optimisation des diverses étapes.
Une idée pourrait être de m’associer à ma compagne et d’emprunter encore plus (en faisant attention à garder le revenu de référence pour le foyer en deça du palier des revenus très modestes) permettant une opération encore plus conséquente et encore plus risquée.
J’envisage un salaire entre 45 et 60k brut variable compris, ce qui porterait notre capacité d’endettement à 320-360K € avec des taux à 3%.
Somme confortable mais somme toute contenue, surtout pour l’île de france et une maison avec grande surface hors lotissement.
Par ailleurs tout cela est conditionné au remboursement anticipé de mon prêt étudiant que je ne crois pas pouvoir cumuler avec un prêt de RP (sauf à magouiller en cachant ce « petit » détail étant donné que j’ai un gros différé), je compte sur l’appartement en LMNP pour venir combler ce qu’il me manque.
Les travaux devront par ailleurs être énormes, avec toute l’isolation, le remplacement du système de chauffage par une PAC, le vitrage éventuellement, des panneaux solaires si on pousse le vice et pour finir l’intégralité du second oeuvre.
Bien entendu le but n’est pas commercial et n’est pas de faire une plus value énorme à la revente du bien avec le régime de la plus value des particuliers. Simplement avoir une belle résidence principale à moindre coût. 
Ce post a aussi pour but d’échange de manière plus générale sur la pertinence de tout ça, bien que je n’en doute pas un point de vu extérieur est toujours bon à prendre et permet parfois de sortir de notre prisme.