Quand vendre un appartement en location?

Immobilier 🏠
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Bonjour Ă  tous,

Je possède un appartement à Nogent-sur-Marne, actuellement loué en meublé pour 650€/mois (charges comprises). Il est estimé à 132880€, acheté il y a 11 ans pour 129000€. Autant dire que ce n’a pas été mon meilleur investissement…

Quelques infos complémentaires :

  • Taxe foncière : 714 €/an
  • DPE : F (passoire thermique)
  • État : Ă  rĂ©nover
  • Situation personnelle : j’ai 63 ans et je suis propriĂ©taire de ma rĂ©sidence principale

Je m’interroge aujourd’hui : faut-il vendre maintenant ou continuer à le louer malgré la faible rentabilité et les contraintes à venir (rénovation énergétique, interdiction progressive de location pour les DPE F/G, etc.) ?

Vos retours, conseils ou partages d’expérience me seront très utiles.

Merci d’avance :folded_hands:

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Tout dépend de tes objectifs, de tes projets, de ton âge, de ta situation familiale … donc impossible à dire finalement.

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Bonjour,

Même si il n’a pas prit en valeur, le rendement lui est peut être bon. Est-il sous emprunt?
En 11ans vous avez certainement largement amorti les frais initiaux, vous capitalisez. Mais Ă  63 ans peut ĂŞtre effectivement songer Ă  se dĂ©laisser de la « charge mentale Â» que reprĂ©sente cet appartement.

Le gérez vous vous-même ou par une agence?
J’imagine qu’il est en copropriété. Vous sentez-vous prêt à supporter une rénovation. Pour quel coût, quelle revalorisation du bien, revalorisation des loyers?

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Merci pour votre réponse.

Non, le bien n’est pas sous emprunt, et je le gère moi-même. Il y a en effet d’importants travaux à prévoir, ce qui représente une certaine charge, tant financière que mentale. Pour l’instant, je pense le conserver encore un peu, au moins jusqu’au départ du locataire actuel. Ensuite, je prendrai le temps de reconsidérer la situation.

Encore merci pour votre Ă©clairage.

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Pourquoi pas un bon placement? Pour de l’immobilier il a un très bon rendement.
Les plus-values depuis 2008 il ne faut pas rêver elles sont derrière.

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Attention à bien faire une simulation avant la revente. Depuis cette année, les amortissements déduits sont réintégrés à la plus-value.
Et en 10 ans, pour un appart de 130 000€, vous avez consommĂ© « environ Â» 50 000€ d’amortissement.
La plus-value taxable est donc de (129 000 x 1,075 * 1,15) - (133 000) + 50 000 = 22 000 €
(j’ai ici ajouté 7,5% de frais de notaire et 15% de forfait travaux non justifiables)
La moins-value de 28 000€ devient donc une plus-value de 22 000€.

Après 11 ans de détention, la plus-value est taxée à 27,7% après les réductions pour durée de détention. le coût de la vente sera donc de 6000€ environ.

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Salut @anon33314614
A ta place, je regarderai avec Maprimerenov en tant que propriétaire bailleur et en fonction de tes revenus si tu es éligible pour les travaux et si le reste à charge n’est pas trop lourd.
Auquel cas tu peux espérer un DPE en catégorie C ou D au pire et espérer pouvoir le louer plus cher et le revendre avec la plus value et déduire les travaux de tes revenus fonciers.
Sinon si tu n’envisages pas de travaux, que ton prêt est remboursée et que tu paies plein pot malgré de faibles revenus alors moi je revendrai le bien.

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Ca s’appelle Locavantages, il est trop agé pour cela.
La contrainte c’est qu’il va devoir louer son bien à loyer modéré pendant 6 ans et en nu.
En plus, les conditions de sortie du Locavantage ne sont pas claires pour moi.
Donc a minima il pourra sortir de ce système à 69 ans.

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J’ai fait copié collé sur chatgpt et il dit de vendre maintenant. Je suis d’accord avec cette réponse.

Tu es trop agé pour raisonner sur le long terme.
A 63 ans tu es un jeune vieux, il faut investir sur sa santé et son bien être.
En région parisienne, la décote pour des biens F/G n’est pas très importante, peut être 10%.

Le mieux serait de calculer quel investissement peux-tu faire pour remonter un peu ton DPE permettant de revendre ton bien avec moins de perte.
Exemple: Tu mets une clim reversible ou pare soleil pour un montant de 2000€ et ca te permet de remonter ta lettre et le prix de 5000€.

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Je ne suis pas un spécialiste mais il existe plusieurs type d’aide dont Locavantages et je ne parlais pas de celui là en particulier mais du principe MaPrimeRenov de manière général qui attribue des aides pour un ou plusieurs gestes de rénovation ou pour une rénovation d’ampleur changement de 2 ou 3 niveaux de classe energétique. On m’a proposé 3 scenarii selon le budget et le reste à charge pour abaisser mon DPE et obtenir jusqu’à A avec un prise en charge du cout des travaux à 50%. Et ce n’est pas du Locavantage dans mon cas. Mais oui par contre l’appartement doit être loué pendant 5 ou 6 ans par la suite, mais il n’y a pas de contrainte de loyer modéré

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A vendre ! La vie sans enmer… c’est plus agréable

Peut etre le proposer au locataire actuel déjà?

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Le bien a pris peu de valeur donc si vous faites des travaux est-ce que le bien prendra suffisamment de valeur pour compenser cette dépense?
Si vous souhaitez vendre, il vaut mieux vendre avec un locataire dedans ainsi l’acheteur reçoit directement des loyers, au lieu de devoir attendre de trouver un nouveau locataire.
Sans compter que si ça se trouve, le locataire pourrait partir à un moment où, du fait de son DPE, il ne sera peut-être plus louable (donc décote plus importante).

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Oui j’ai bien compris mais justement je t’informe du nom exact et de comment cela fonctionne puisque de mon côté je connais très bien ce type d’aides.
Ca s’appelle loc avantages pour les bailleurs et pour les propriétaires occupants maprimrenov dont le dépôt des dossiers est actuellement bloqué.
Toi tu dois être propriétaire occupant, pas propriétaire bailleur, c’est pour cela que tu parles de maprimerenov.

Pour les bailleurs, la « prise en charge Â» n’est pas de 50% mais elle devrait ĂŞtre de 25% tout au plus dans son cas.
Ensuite, je te confirme qu’il y a bien une contrainte de loyer modéré (intermédiaire, social ou très social).
Actuellement il est en meublé, il faudra qu’il passe en nu.

Et lui qui a l’habitude de louer en meublé donc plus cher, ca va lui faire tout drôle au niveau de la baisse de loyer, sans compter le processus d’obtention des aides qui va s’apparenter au parcours du combattant.

Ces aides sont peu avantageuses/intéressantes lorsque le niveau de travaux n’est pas important.

Dans son cas, Ă  fuir.