Nous avons créé le fonds l’année dernière et avons collecté 1,1m€ en moins de 2 mois.
C’est moi qui gère La Foncière pour le compte de Merci Proper.
J’ai géré dans le passé un fonds ViaGenerations que j’ai porté de 50m€ à 1,1Mds €.
Je vous laisserai vous faire une idée en consultant mon profil LinkedIn Thibault Corvaisier
Bonjour @Thibault68
soyez Très explicite sur la performance réelle car le régulateur regarde cela de très près.
Sorti de cela, le positionnement est intéressant, pour une énième diversification… Je suivrai avec attention l’évolution de Prosper.
Merci @Thomas106 de votre intérêt pour la solution et de vos recommandations dont je vais tenir compte.
N’hésitez pas à en parler.
L’enjeu se faire connaître et redonner du pouvoir d’achat aux seniors
Ça vaut le coup!
Bonne soiree
Bonjour Monsieur Corvaisier,
Le simulateur de votre site a t-il été mis à jour depuis le mois de mai ? Je ne vois en effet pas de précision sur le calcul du rendement par un TRI, et non pas par un simple taux annualisé.
@Francois-78 je crois que la réponse est déjà dans ta question 
La précision a été ajoutée:
Si le placement ne donne rien, avec juste la réduction d’impôts et les frais, je trouve un TRI de 2.67%
Bonjour @Thibault68
Merci bien pour les précisions déjà apportées mais j’ai 2 questions supplémentaires :
- comment fonctionne la liquidité de la foncière ? Fait-il avoir un acheteur pour pouvoir sortir (comme les SCPI à capital variable)
- comment la valeur de la part est définie ? Et à quelle intervalle est-elle mise à jour ?
Bonjour @Etienne196
La liquidité est assurée par la fonciere.
Statutairement la fonciere conserve 15% des montants collectés en argent disponible non investis. Nous avons fixé 15% car les épargnants ont une obligation de conserver leur investissement 7 ans pour garder l’avantage fiscal et que si nous continuions à collecter nous aurons au bout de 7 ans reconstituer très largement le nécessaire pour rembourser les épargnants.
La liquidité est également assurée comme les autres fonds immobiliers par la vente des bien immobilier et le carnet d’ordre (les nouveaux souscripteurs) qui permettront aux épargnants d’être remboursés. La foncière est à capital variable
Le revalorisation de la foncière est effectuée une fois par an le 30juin. La 1ere année la foncière a revalorise sa part de 4,76% un peu au delà de son objectif de 4,5%.
Espérant avoir répondu à vos questions
Merci de votre intérêt pour cet investissement que nous avons conçu afin de réunir performance et impact réel.
Bonjour @Pierre842
Vous avez 3% capitalisé par an qui sont liés aux conditions dans lesquelles sont distribuées le contrat Prosper aux seniors.
La simulation que vous avez effectuée et qui apporte un résultat avec un TRI de 5,62% est celle avec une anticipation de l’évolution de l’immobilier à 0%
Espérant avoir répondu à votre question
Si vous indiquez une évolution de l’immobilier à -3% alors la performance du contrat Prosper est annulée et vous trouvez le TRI de 2,67% que vous mentionniez.
CQFD
Bonjour Thibault
Ce n’est pas moi qui ai posé une question sur la liquidité de la foncière mais @Etienne196
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C’est corrigé
Bonjour monsieur et merci de nous proposer de tels investissements honorable.
Je voulais vous poser la question suivante :concernant le gain réalisé au bout de 7 ans je suppose que celui-ci sera imposable et si oui à quel pourcentage .
merci d’avance pour votre réponse
Cordialement
Nicolas
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Bonjour Nicolas
Merci de votre message. Ça fait plaisir.
c’est rare en effet d’avoir un produit d’investissement qui ait un impact réel sans concession sur la performance. Et c’est notre fierté. Parlez en autour de vous ça nous aide à accompagner encore plus de seniors qui en ont besoin.
Sur la 1ere année d’exercice nous avons collecté 7,2m€ et nous allons pouvoir accompagner 44 couples de seniors.
En 2026 nous prévoyons de collecter 20m€ et comptons sur vous tous. Par avance MERCI
Concernant l’impôt sur la plus value à la sortie, il sera soumis à la flat tax au moment de la sortie.
Je trouve la page d’accueil pas très claire sur le principe. Si je comprends bien la foncière fait l’acquisition de biens sous forme d’une sorte de vente à terme sur 10 ans avec un paiement 100% comptant ?
Au passage les avantages financiers sont énormément mis en avant vs les risques (relégués très très loin et dont les détails sont masqués par défaut). L’AMF sanctionne régulièrement ce type de pratiques. Même si on a vu pire.
Je trouve les frais peu clairs, la FAQ annonce :
Les couts supportés par les investisseurs dans la Foncière Prosper sont de 3 natures :
Les frais d’entrée : 2,5% HT des montants investis
Les couts d’acquisition des biens
Les droits de mutations (frais de notaires) : entre 8 et 13% de la part indivise en fonction du montant
les frais de la convention d’indivision : < env. 1% de la valeur du bien
les couts de l’opération de Merci Prosper 10% TTC du besoin du senior
A la revente, il y aura un cout d’intermédiation pour revendre la part indivise
Les couts de la Foncière Prosper
Les frais de fonctionnement : convocation AG, Comptabilité…
Les couts d’expertise immobilière, les couts de l’assurance propriétaire non occupant (PNO)
Le DIS et les statuts indiquent 9%TTC et non 2,5% HT de commission de souscription ?!!
Si je comprends bien les frais de 10%TTC de “l’opération Merci prosper” s’appliquent sur le montant acquis par la foncière, ce qui revient à une commission d’acquisition ? Bizarrement ces frais semblent absents des statuts ?!
Les statuts prévoient en plus une commission d’acquisition de 6%TTC ainsi qu’une commission de gestion annuelle de 0,6%TTC, bizarrement ces commissions semblent absentes du DIS et la FAQ ?!
Bref en l’état les frais me semblent très importants.
La liquidité semble vraiment mauvaise, encore plus mauvaise qu’en viager car la foncière n’acquiert qu’une part minoritaire de chaque bien..
Enfin si ce montage est novateur ? je pense qu’il faut être vigilant sur le risque de remise en cause de l’avantage fiscal.
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Merci @azertyy de vous avoir alerté de cette erreur laissée sur notre site
Initialement quand nous avons lancé la Foncière Prosper, nous facturions des frais d’entrée de 2,5% HT
Depuis que nous distribuons la Fonciere Prosper par des CGP en octobre 2024, nous n’avons plus de frais d’entrée et avons basculé sur un modèle de souscription de 9%. Nous corrigeons cette FAQ afin qu’elle soit cohérente avec l’évolution de notre offre.
Les frais de 10% de l’opération Merci Prosper, s’apparent en effet à des frais d’acquisition et sont facturés sur le montant monétisé par le senior. ils font partis des acquisitions réglées par la Foncière au moment de l’acquisition. Ces frais font l’objet d’une convention réglementée entre la Foncière et Merci Prosper. A noter qu’une fois réglé ces cout d’acquisition, chacune des opérations sécurise un rendement capitalisé de 3% par an pour les investisseurs de la Foncière.
Nous ne facturons pas de frais de gestion et c’est à ce titre qu’ils n’apparaissent pas dans le DIS mais nous pourrions le faire compte tenu de la mention faite dans les statuts.
Si l’on regarde les frais avec objectivité:
- nous facturons 9% de commissions de souscription ce qui reste inférieurs aux pratiques de marché (SCPI 10/ à 12%, idem pour les Forets)
- Nous ne facturons pas de frais de gestion. Je ne connais pas de société qui en fasse de meme
- Les frais d’acquisitions correspondent aux frais de notaires + convention d’indivision qui sont réglementés par la profession et dont nous ne pouvons nous affranchir. Pour ce qui sont des couts d’acquisitions de 10% du besoin du senior, ils sont de 5,5% sur la part achetée et tout à fait dans les pratiques de marché sur l’immobilier.
Enfin ces derniers frais peuvent apparaitre importants mais une fois payé, il permet à l’investisseur de sécuriser 3% de rendement (cf exemple ci dessous)
Concernant la liquidité, elle est excellente. En effet, nous sommes là pour organiser la liquidité du senior à un prix intéressant mais le bien sera vendu à 100% et chacun touchera sa quote part. A aucun moment la seule part achetée sera vendue.
Pour ce qui est de la profondeur du marché, elle est colossale par rapport au marché du viager que je connais bien et qui est un marché de niche avec 5 000 transactions par an.
Avec notre contrat Prosper et la Foncière Prosper qui le finance, nous apportons une solution permettant au senior de vendre partiellement son bien en restant majoritairement propriétaire sans pret, sans aucun aléa et sans que rien ne change dans son quotidien.
J’espère avoir répondu à vos questions et vous avoir rassuré sur la pertinence de notre solution pour les investisseur qui à travers cet investissement ont une opportunité assez unique dans le marché de réunir performance et sens / impact réel qui trop souvent s’oppose.
A votre disposition pour répondre à vos questions
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Merci pour les éclaircissements.
Sauf erreur de ma part, en tant qu’indivisaire il y a besoin de l’accord du senior ou de ses héritiers pour vendre. En cas de désaccord il faut passer par un jugement ce qui est long. Et même si le droit était du côté de la foncière (à vérifier), je doute qu’en pratique un juge “mette à la rue” un senior car une foncière en indivision, qui plus est minoritaire, souhaite se retirer.
Les statuts encadrent aussi assez strictement les sorties. Cela vise certes aussi à protéger les associés restants, mais on ne peut pas ensuite prétendre que “la liquidité est excellente”…
Sur les frais, votre comparaison avec les scpi est trompeuse. L’immense majorité des SCPI ayant une commission de souscription de ~10% ne facturent pas de commission sur les acquisitions faisant suite à des souscriptions (cf rapport annuels).
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cher @azertyy
Je vous confirme que le droit en cas de décès du senior est du côté de la foncière et qu’au principe selon lequel nul n’est sensé rester en indivision, elle peut forcer la vente.
Si une procédure est nécessaire ce qu’il ne faut pas exclure dans ce cas en cas de refus des héritiers, elle aura un incidence sur la liquidité mais pas sur la performance. En effet, l’investisseur est protégé à ce niveau. Plus le bien est conservé plus cela coûtera aux héritiers.
Concernant la liquidité elle est assurée également par une réserve de liquidité statutaire de 15% de la collecte. Pourquoi 15% ? les investisseurs ayant l’obligation de conserver leur titre pendant 7 ans, sans quoi l’Etat leur demande de les rembourser de leur avantage fiscal et donc 7 ans * 15% = > 100% du fonds. Aussi et bien sur, si la collecte se maintient voir augmente ce qui est prévu, nous serons en mesure avec cette liquidité statutaire de rembourser nos investisseurs sans avoir meme besoin de liquidité provenant de la vente de bien (qui viendra en sus).
je voudrai en profiter pour ajouter un point sur la structuration financière de notre foncière qui est très saine pour les investisseurs à la différence de nombreux véhicules du marché qui intègrent dans le prix de la part les coûts d’acquisition des biens dont ils deviennent co-investisseurs en achetant des parts. De nombreux supports d’investissement immobilier amortissent ses frais d’acquisition dans le temps et on peut en comprendre la logique. En effet, les intégrer dans le prix de la part permet de faire acheter plus cher la part et de financer des couts d’acquisition déjà acquittés, en revanche, il y a 2 problèmes à ce mécanisme et cette pratique de place: quand il n’y a plus de collecte, il y a un effet négatif qui va à l’encontre de la performance et en cas de revente de la part par les investisseurs, il y aura des couts d’acquisition amortis qui ne seront jamais payés et donc c’est une perte sèche pour le véhicule. Il faut comprendre que plus il y aura de vente et plus les derniers qui resteront porteur de part supporteront des pertes. un mecanisme qui me fait pas pensé à Ponzi !
Comme vous l’aurez compris, nous n’avons pas souhaité que notre foncière souffre de ces pratiques et la revalorisation de la part est de 3% par an modulo l’effet immobilier que nous avons calé sur l’inflation '(1,5% par an) afin d’être raisonnable mais qui peut etre positif ou négatif en fonction du marché.
Espérant vous apporter des éléments solides sur notre proposition de valeur
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