Quelle stratégie d'investissement ? immobilier ? 27 ans - 140k

Stratégie patrimoniale 📊
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Bonjour,

Je m’interroge sur la stratégie patrimoniale que j’ai à mettre en place pour les 5 prochaines années ainsi qu’à moyen terme.

Dans les grandes lignes, voici mon patrimoine et ma situation:

PEL : 92k (vieux PEL à 5,25% brut qui vient d’une donation, je ne souhaite pas le casser)

Livret A : 22k

LEP : 10k

PEA : 5k

Cryptos : 5k

Epargne salariale + livret B : 5k

Je vais ouvrir un PER pour avoir une réduction d’impôts

En CDI, capacité d’épargne mensuelle : 1000/1200€

Je suis actuellement locataire dans un pinel à Rennes à 525€/mois CC dans un T2 qui me convient bien.

J’ai 27 ans et à priori le projet immobilier que j’aurais en couple n’aura pas lieu avant mes 32 ans. Cela me laisse donc 5 ans pour un premier investissement immobilier à réaliser seul.

Ma capacité d’emprunt mensuelle maximum à la louche : 900€

Je trouverais ça dommage de ne pas utiliser une partie de ma capacité d’emprunt pendant les 5 années à venir. Qu’en pensez-vous ? Ai-je raison, compte tenu de ma situation et de la situation immo/de taux actuelle et future ? Est-il réellement pertinent au vu de mon petit loyer de contracter un crédit tout de suite ?

J’ai pensé à plusieurs choses:

  • Avec environ 35k d’apport, acheter un T1 à Rennes à environ 100k à mettre à louer et rester en loc dans mon T2 actuel.
  • Acheter un T2 à environ 150k à Rennes dans lequel j’habiterai (qui sera moins bien et moins bien placé que celui dans lequel je suis actuellement) puis le mettre à louer une fois que je ferais un projet immo avec ma copine
  • Faire de la SCPI à crédit

Je ne souhaite pas avoir la meilleure renta possible mais je ne veux pas de vacance locative, d’où le fait que j’envisage d’acheter à Rennes, ville que je connais bien et où la tension locative est forte.

Je ne souhaite pas utiliser la totalité de ma capacité d’emprunt pour pouvoir continuer d’investir pas mal dans d’autres actifs (gap faible ou nul entre mon loyer actuel et ma future mensualité de crédit), pouvoir utiliser le complément de la capacité d’emprunt quand je ferai le projet avec ma copine d’ici 5 ans ou en cas de baisse de revenus salarié.

En clair, que feriez-vous à ma place ?

Je suis preneur et ouvert à tout conseil ou opinion :slight_smile:

Merci à ceux qui ont pris le temps de lire et qui me répondront !

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Hello, j’ai pas forcément d’élément de réponse pour tout mais voici mon avis sur quelques points que tu soulèves :

  • Clairement ton PEL oui je l’utiliserai pas aussi. Dans 5ans il te sera bien utile !
  • Acheter un appart pour louer, ça peut toujours être bon plan si t’as bien fait tes calculs de rentabilité (surtout si tu dis bien connaitre Rennes et que tu penses que c’est un bon marché). Les taux sont certes élevés mais si au final t’es au moins à un cashflow global neutre sur ton appart c’est pas un souci. Juste prévois que louer un appart, c’est quand même du travail et de la charge mentale :wink:
  • Rien que comme tu présentes ton scénario d’acheter ta RP provisioire, ça se voit que tu en n’as pas envie. Ca sert à rien de vivre dans un appart à contre coeur pendant 5 ans alors que tu n’y es pas contraint.
  • SCPI je ne suis pas dedans, c’est vraiment un secteur qui m’attire pas :sweat_smile: Je ne vais rien dire dessus, mais ptet que d’autres te conseilleront très bien !

Donc perso avec tes informations je partirai plutôt sur un petit achat en location, ça augmente ton patrimoine brut, tu auras clairement retrouvé de la capacité d’ici là !

PS : Tu parles de potentielle baisse de revenus, si tu penses qu’au final ton futur achat qui te tient à coeur risque trop d’être mis en péril, au final peut-être que ne rien faire et être sûr dans quelques années d’acheter est la meilleure solution.

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Bonjour @Alex10, je rejoins l’analyse de @Benjamin82

« qui sera moins bien et moins bien placé que celui dans lequel je suis actuellement »

5 ans c’est très court comme très long quand on habite un lieu qu’on apprécie moins et dont les contraintes quotidiennes peuvent nous le rappeler. Même si on peut s’adapter, certaines concessions sur le confort et praticité méritent réflexions.

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Merci à tous les deux @Benjamin82 et @orro pour vos avis éclairés :slight_smile:

Effectivement, un T2 à 150k à Rennes impacterait un peu mon confort. Le T2 dans lequel je suis est neuf de 2019 et plutôt pas mal placé avec une place de parking mais ça devait être un bien vendu
220/230k je pense environ.

Si je pars pour un T1 à mettre en loc effectivement il y aura une charge en plus à assumer mais je pense être prêt pour ça.

Je vais essayer de trouver des outils pour savoir si le jeu en vaut la chandelle.

Je ne sais pas si rester locataire pendant ces 5 années à venir serait vraiment pénalisant financièrement parlant…je ne sais pas si j’aurais un manque à gagner important si je ne fais pas d’opération d’achat immobilier.

Je me dis que la SCPI est peut-être le bon compromis pour commencer à utiliser le fameux levier bancaire mais je n’en suis pas sûr non plus

J’avais pensé au bail réel solidaire à un moment donné mais il n’y en a plus sur rennes en ce moment malheureusement j’ai laissé passer ma chance.

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En fouillant sur Avenues des Investisseurs et le forum tu trouveras tous tes renseignements sur ce que tu cherches je pense (après faut juste mettre un peu d’effort). Tu n’es pas à 1-2 mois près, prends ton temps pour éclaircir tes zones d’ombre :wink:

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Salut, je plaide aussi pour le petit premier investissement locatif. Tu peux t’éloigner un peu du centre pour viser une meilleure renta ou abaisser le prix facial. Ca n’impactera pas la vacance locative, très très faible en meublé.

Tu peux chercher seul, avec des outils comme Lybox, ou Horiz.io, ou tu peux choisir de te faire accompagner par des pro. tu gagneras tu temps, évitera des pièges, pour un coût d’environ 6% du prix du bien.

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Merci @Rewol pour ton retour.
Je vais checker les outils dont tu parles :slight_smile:
Pour l’accompagnement tu aurais des recommendations ? J’avais pensé à Beanstock à un moment donné je ne sais pas si ça vaut le coup

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Salut, Ah j’ai raté ton message.
Oui, j’ai de bons retours de Beanstock. Il y a un coût, mais au moins tu gagnes du temps et ils te garantissent la première année de loyer.
Mais j’ai pas un panorama complet de tous les acteurs…

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Merci @Rewol pour ton retour.
Bon finalement Beanstock n’est pas présent à Rennes.
Comme la renta est pas énorme à Rennes, je vais essayer de faire le maximum moi-même.
Après avoir pris pas mal d’infos, je suis sur le point de faire une première offre pour un studio :slight_smile:

Je n’ai pas vu le message de Mesplou comme signalé à priori