Quelles Propositions de financement pour investissement immobilier

Immobilier 🏠
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Hello Finary !

C’est mon premier post ici !

Je suis actuellement en train de faire l’acquisition d’un troisième bien immobilier que je vais acquérir via une SCI familiale. J’ai déjà signé la promesse de vente et je suis en pleine recherche de financement.

J’ai fait le tour des grandes banques et j’ai reçu plusieurs propositions avec des caractéristiques différentes.

Ma question est la suivante :

Que privilégiez-vous dans le financement bancaire, lorsque votre but est de pouvoir continuer à investir ?

J’ai le choix entre trois modes de financement.

  • Un financement avec très peu d’apport(3000€) mais avec le taux le plus Ă©levĂ© (3,53%) des mensualitĂ©s Ă©levĂ©es (952€)et un coup de crĂ©dit total forcĂ©ment plus Ă©levĂ©(77536€)

  • un financement avec beaucoup d’apport (18000€), un taux assez bas 3,20% et des mensualitĂ©s, très faibles (762€) coup du credit (53228€)

  • et un autre financement avec le taux le plus bas(2,91%) un apport moyen (13000€) et des mensualitĂ©s, moyennes/basses. (809€)

  • CoĂ»t du crĂ©dit (56760€)

Le projet :
-Appartement en colocation !
-Prix d’achat 118 000€
-Notaire : 10400€
-Travaux : 22000€

Loyer mensuel 1300€

Epargne dispo sur Livret ~ 50000€

Merci pour vos retours :folded_hands:

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Un crédit à long terme, ça veut dire que moins tu peux payer, plus tu payes. Coluche

Chacun doit trouver son équilibre entre le prix total sur la totalité et le prix mensuel en fonction de ses revenus et autres dépenses.

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bjr anto,

ah l’immo, mon premier amour !!

D’un point de vue théorique, on garde bien au chaud son cash (en le faisant bien travailler) et on emprunte au max. Le taux est certes important pour faire baisser la mensualité, mais deduisant les interets fiscalement, ce que tu ne donnes pas en intérêts, tu le donneras un jour en impôts, donc pas non plus le + important. Par contre, l’assurance de prêt est là où tu peux économiser le + en prenant ailleurs que ta banque (cardif, april…).

Ensuite, en pratique, bcp de paramètres à prendre en compte :

  • taux d’endettement actuel,
  • resultat de la sci,
  • tes revenus et capacitĂ© d’épargne (ce que tu peux emprunter et combien de temps pour reconstituer un apport),
  • % des loyers que ta banque considère en revenus (d’ordinaire 70 ou 60%),
  • patrimoine immo net (ifi ?),

L’apport peut te servir dès lors que la banque ne te suit plus, car trop endetté, et il viendra donc debloquer la situation. Mais à nouveau, il faut prendre la situation globale.

Dans ton cas, mettre 18k , soit environ 1/3 de ton cash en apport, permet d’avoir logiquement la mensualité la + faible et donc augmenter le cash flow de la sci, argument à mettre en avant lors de ton prochain investissement.

J’espère t’avoir aidé avec ces qques pistes de réflexion.

bons investissements

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qu’allez-vous reconstituer au plus vite ?
L’épargne ou la capacité d’emprunt ?

Je m’explique : parfois, à 35% d’endettement, on arrive encore à mettre de l’argent de côté pour reconstituer un nouvel apport.

Ou, Ă  l’inverse, notre revenu augmente « naturellement Â» (augmentations not. Dans les grosses boĂ®tes) et la capacitĂ© d’emprunt se reconstitue.

À mon sens c’est ce qui doit vous guider.

Où est votre projet sans indiscrétion ? Ça a l’air d’une super opération, bravo !

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Hello Dan20 !

DĂ©jĂ  Merci pour ton retour.

Effectivement, les intérêts pourront être déduit fiscalement. Donc l’un dans l’autre, c’est à peu près pareil, mais une mensualité plus petite attaqueras, moins ma capacité d’emprunt qui se retrouve légèrement au-dessus de 35 % après ce projet.

De l’autre côté à avoir du cash de disponible en banque, rassure les banques et peut débloquer des situations comme tu l’as cité précédemment. D’ailleurs, les meilleurs propositions bancaires, je les ai eu grâce à mon épargne disponible que la banque me demande gentiment de ramener dans leur établissement :money_mouth_face:.

Pour l’assurance de prêt, je peux effectivement prendre une délégation, quoi que la meilleure proposition à 2,91 %, n’accepte pas de délégation et je n’ai pas envie de la changer dans leur dos une fois l’offre de prêt accepté car je compte bien continuer à travailler avec eux pour les prochains projets.

Pour la SCI, elle vient d’être créé pour ce projet et elle sera excédentaire vu les loyers encaissé et la mensualité qui se situera entre 750 à 900 € en fonction de ce que je vais choisir.

Je pense que je vais choisir plutôt l’offre avec 13 000 € d’apport et le taux le plus bas, car ça me fait des mensualités moyennes basses, ce qui me permettra de rentrer plus d’argent dans la SCI, de constituer un apport plus gros pour le prochain projet, car je vois bien qu’au bout d’un moment, il va falloir que je mette beaucoup d’argent sur la table si je veux continuer, car les banques ne me suivront plus à cause du taux d’endettement.

À l’heure actuelle pour la reconstitution de l’apport, elle est à zéro car j’épargne tous les mois sur mon PEA pour placer et faire travailler mon argent.
Et je ne paie pas encore l’IFI :wink:

Merci beaucoup pour ton retour, cela m’aidera à prendre ma décision finale :folded_hands:

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Salut Thomas106.

Merci pour ton retour !

Je pense que ce sera l’épargne que j’arriverai à reconstituer le plus vite, car mon augmentation de salaire reste très lente et faible, peut-être que ma femme augmentera beaucoup plus vite son salaire, donc à voir à long terme, mais aujourd’hui ce sera l’épargne.

Ta question m’amène à la réflexion qu’au final l’apport est important lorsque l’on souhaite investir.
Donc je vais miser sur la préservation d’une grosse épargne et je risque de choisir l’offre à mi-chemin entre beaucoup d’apport et pas du tout d’apport.

Ma SCI deviendra excédentaire assez rapidement, et cela rassurera les banques pour mon prochain Investissement. Elle me demanderont sûrement de mettre plus d’apport pour continuer et gommer mon taux d’endettement qui commence à se rapprocher des 35 %.

Merci :folded_hands:

Le projet ce trouve en Seine et Marne, dans l’Est Parisien, dans une commune limitrophe du 93 !
Et oui je pense que c’est une belle opération :wink:

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J’ai rencontré dans le cadre de ma vie pro un monsieur brillant dont tous les investissements étaient rassemblés dans le même véhicule (une sas de famille de 4 personnes - le père, le frère la sœur et un junior).

Entre les amortissements et les réévaluations de loyers, les projets les plus anciens généraient un Cash flow tel que le nouvel endettement passait comme une lettre à la poste.

Il avait un tableau Excel, avec la liste pour chaque bien :
-adresse
-superficie
-prix d’achat
-loyer
-mensualité
-capital restant dĂ»

À chaque demande de crédit, il mettait à jour le tableau.

les banquiers Ă©taient heureux !

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Merci pour cette intervention.
Je vais demander un crédit vers le mois de Novembre et appliquer cette méthode.