Bonjour Ă tous,
J’ai actuellement un prêt immobilier pour un appartement où je vie. Je souhaite avec ma conjointe acheter une maison pour avoir plus grand et construire notre vie. Mon appartement serait alors mis en location pour couvrir le crédit actuel. Sachant que le crédit actuel est de 550 euros et les loyers possible environs 650 euros hors charges.
la méthode de calcul actuelle utilisée dans l’analyse d’endettement, à savoir l’intégration de 90 % des loyers dans les revenus (demandé à la banque de base je pensais 70%), et 100 % de la mensualité du crédit dans les charges.
En revenue je suis en net d’impôt à 2500 euros et ma conjointe a 2000 euros soit 4500 euros
Si on rajoute les 90% de 650 ça nous donne du 5085 de revenue.
Du point de vue de ma banque on peut donc emprunter avec une mensualité de environs 1700 euros - les 550 de crédit actuel soit 1100 euros et avec les taux actuel cela représente 220 000 euros.
On peut donc dire que malgré le faite que je mette en location mon appartement celui ci casse drastiquement notre capacité d’emprunt car sans lui on serait à 0,35*4500= 1575 de mensualités soit environs 280 000 de crédit.
Ma question est de savoir si il est possible de faire passer le crédit de l’appartement dans les charges étant donné qu’il sera loué et si les banques peuvent prendre en compte un calcul plus avantageux soit:
2500 (salaire 1) + 2000 (salaire 2) + 585 (loyer) - 550 (crédit) = 4535 pour le calcul de l’endettement ?
Si non existe il un moyen autre que revendre pour emprunter plus, donc sortir mon taux d’endettement ? ( passage en sci pour l’achat de la maison?…)
Merci d’avance
Malheureusement je suis dans le même cas que toi et les banques ne fonctionnent pas comme ça.
Après, il est possible que certaines pratiquent un calcul différentiel mais je n’ai pas plus d’informations à ce sujet, tu peux regarder sur internet.
Tu peux aussi regarder pour rallonger la durée de ton prêt actuel si tu souhaites avoir des mensualités un peu moins élevées. Normalement, il y a une clause dans ton contrat là dessus
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ce mode de calcul est désormais proscrit à ma connaissance.
Les banques s’autorisent a dépasser les 35% de taux d’endettement dans quelques cas, mais cela n’ira guère au-delà (ma propre banque me parle de tolérance jusqu’au 37, 38% pour un profil légèrement plus premium).
Allez-vous récupérer un gros apport en plus de capacité d’emprunt si vous vendez votre appart ?
Non je sortais tout juste gagnant en revendant l’appartement maintenant par rapport aux frais de notaires et tout, l’objectif est donc de le garder pour le mettre en location et de pouvoir acheter plus grand. Donc il faudrait que je passe par une sci pour ne pas dépendre de mon taux d’endettement ?
une sci pour une RP ça peut faire sens dans le cas d’une famille recomposée ou pour mettre d’ores et déjà des enfants, ce qui n’est pas votre cas si j’ai bien suivi.
De plus, je sais que certaines banques (CIC et SG pour ne pas les citer) isolent l’endettement Des SCI à l’is dans le calcul de l’endettement personnel des particuliers, mais je ne suis pas certain qu’elles ne tiendraient pas compte de votre endettement a titre personnel dans l’analyse du financement de la SCI.
en plus, les taux proposés et les durées sont souvent moins intéressants pour des sci que pour des RP en direct …
Moi je ferai la demande en leur disant que le premier appartement va être vendu pour qu’il ne soit pas pris en compte. Une fois que tu as l’accord du nouvel emprunt, libre à toi de changer d’avis et de gardé l’appartement et le mettre en location.
Si tu as un bon conseiller à la banque c’est ce qu’il devrait te dire mais dans le doute prends les devants
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Cococo
Juillet 13, 2025, 6:07
7
Exactement