Bonjour,
J’ai effectué l’an dernier un investissement en SCPI avec ma compagne sur 3 SCPI (Primovie, Epargne Pierre, Transitions Europe).
Chez Arkea, ce crédit conso. a été contracté à un taux de 4,65%, pour 300k€.
Vu la baisse des taux actuels, je souhaite tenter d’effectuer un rachat de ce crédit pour diminuer le cashflow négatif de l’opération (la décote sévère côté Primovie ferait encaisser une perte sèche trop importante pour un remboursement anticipé de ce crédit …)
Auriez-vous déjà eu à effectuer ce genre d’opérations ?
Auriez-vous des banques Ă conseiller pour ce type de rachat ?
Merci d’avance pour vos avis !
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GM76
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Pour suivre. Car je suis dans un cas similaire (avec le même établissement de crédit).
Sans connaitre ta répartition, la durée du crédit / tes mensualités, pas sûr de voir comment ton cashflow peut être négatif? De mémoire, Epargne Pierre c’est 5.2%, Transition Europe 8% et Primovie 4.2% (et la décote n’a pas affecté les rendements il me semble?) Bref ca doit payer tout ou une grosse partie des intérêts, surtout qu’en début d’opération ils sont déduits des loyers pour l’imposition.
Si la question c’est d’améliorer tes conditions de crédits - il faudrait lire le contrat. Il me semble qu’Arkea fait « bien » les choses: gros frais en cas de remboursement anticipé 10 ans, gros frais si remboursement partiel, impossibilité de le faire sans vendre les SCPI attachées etc. Ensuite, il te sera difficile de toute façon de trouver un nouveau crédit conso plus compétitif qui puisse être attachés à ces SCPI (et c’est quand même tout le but de l’opération que de pouvoir le déduire des loyer). Bref, à vue de nez, pas sûr que la baisse des taux soit encore suffisante pour justifier l’effort. Mais un courtier pourra sans problème te donner son sentiment là dessus.
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Merci pour ton avis @Guillaume327 .
Le crédit est contracté sur 25 ans et, avec la répartition majoritaire sur Primovie, on arrive à approx. 1100 / 1200 € par mois pour une mensualité de 1800€ par mois.
Et effectivement, Arkea fait « bien » les choses et le CGP ayant conseillé l’opération a également « bien » fait son travail pour ne pas améliorer les clauses du crédit.
Teno
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Bonjour,
Ça ne va pas beaucoup aider l’auteur du sujet mais, dans une vidéo FAQ de Louve Invest, un des fondateurs mentionne qu’il est extrêmement difficile de renégocier le taux ou de faire racheter un crédit SCPI.
Il n’a pas dit que c’est impossible mais, vu que leur business model est à 100% sur l’achat de SCPI, j’ai tendance à le croire.
Comme il est généralement intéressant d’avoir un crédit long pour avoir un cash flow pas trop négatif, c’est un point à avoir en tête pour ceux qui hésitent à faire un crédit SCPI.
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Karsud
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Je confirme. Quand j’ai souscris un crédit via Louveinvest, le conseiller m’a bien dit que tres peu de chance de renégocier (sauf peut être si on est dans l’impossibilité de régler les mensualités)
Bonjour Anthony,
Après 15 jours, avez-vous trouver un autre établissement prêt à racheter votre crédit d’Arkea ?
Si tel est el cas, ça m’intéresse…
Bon courage et merci Ă vous !
Bonjour @Stephane334 ,
Pour le moment, le courtier vu chez MeilleurTaux était sceptique sur la capacité à trouver un établissement pour ça.
Je suis en attente de retour côté de nos banques (Soge et Crédit Agricole).
Bonjour @Anthony45
Je viens de contacter Cheval Blanc immobilier pour savoir s’ils pouvaient racheter mon crédit à la conso, souscrit à 4,65% chez ARKEA via France SCPI. Il m’a dit que c’était impossible à cause de ce type de crédit avec nantissement.
J’ai contacté ensuite meilleur taux, qui m’a dit qu’ils ne rachetaient pas de crédit SCPI.
Ensuite je suis tombée sur votre post… Je ne désespére pas, il doit bien y avoir moyen de se libérer de ce crédit à 4,65%… avez vous avancer dessus depuis ?
Pour info, France SCPI m’avait certifiée par téléphone, lors de la souscription, que je pourrai renégocier mon crédit quand les taux seraient redescendus. Ca laisse donc croire au mensonge/arnaque pour mieux vendre…
Bonjour @Caroline62
Malheureusement, j’étais passé par un courtier qui a fait une étude assez large avec plusieurs établissements bancaires et le résultat n’a pas été concluant.
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Premier soucis : la décôte à l’entrée qui fait que la valeur nantie est substantiellement inférieure au montant du capital restant à rembourser.
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Second soucis : les banques ont leur propres SCPI quit ont dans la majorité des cas des situations déplorables (majorité de parc de bureaux). De fait, elle ne continuent à financer UNIQUEMENT leur propres produits maisons. C’est relativement anormal d’avoir ce pouvoir de fléchage de crédit en étant juge et partie mais c’est ce que je constate suite à cet échec.
Clairement, l’argument de la capacité à renégocier le taux lors de notre investissement par le CGP concerné est effectivement un argument limite qui lui a permis de faciliter la signature de l’opération (pour laquelle il s’est grassement rémunéré en rétrocomission…)
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Merci @Anthony45 pour votre rapide retour complet !
C’était mon premier investissement SCPI à crédit et ce sera le dernier avec ce type de crédit et avec FRANCE SCPI !
C’est avec les erreurs qu’on apprend, on va dire 
Comptez vous réinvestir dans des SCPI à crédit ? si oui, par quel moyens pour ne pas subir les SCPI des banques ?
Très dur de faire racheter un crédit SCPI, pour la plupart ils sont adossés au nantissement des parts de SCPI, ce qui ne facilite pas.
L’offre AXA est la plus compétitive et finance toutes les SCPI du marché (car pas de nantissement), mais cela permet de na pas subir les SCPI désastreuses proposés par les banques. Je viens de regarder, mais il semble que leur offre soit en pause (en tout cas c’est ce qui est annoncé sur la page de financement de ce courtier)
J’ai échangé avec un conseiller indépendant semaine dernière, qui me proposait de réduire la voilure de mon financement de SCPI et d’immobiliser un peu de cash que j’ai sur mes livrets pour :
- Faire un investissement au comptant de 10% du montant financer
- D’utiliser les loyers perçus pour réduire mon effort d’épargne sur le crédit SCPI
Je suis en attente de sa simulation final, curieux de voir ce que ça peut donner… Je vous tiendrai au courant si ça vous intéresse !
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Axa finance toujours !
Mais les conditions…
-Être propriétaire à hauteur de la valeur du crédit (caution logement)
-Placer 20% de l’encours du credit dans leurs produits financiers (AV, CTO)
-1% de frais de courtage
-500 euros de frais de dossier
-1,6% de credit en caution (a rembourser 50% en début de crédit et 50% à la fin apparemment).
Tout ça pour un taux actuel à … 4,50% 
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@Baptiste342 ils sont effectivement généreux niveau taux pour ces faibles conditions ^^
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Un peu dans le mĂŞme cas 
, « investissement » dans PrimoVal sur les « conseils » d’un…conseiller.
Parts achetées 100% à crédit Arkea.
Par rapport à @ Anthony45, j’ai eu la chance de le faire à un taux bas moins de 2%).
Mais cela fait quand même une chute de la valeur de part (passé de 208€ à l’achat à …105€), et surtout un loyer trimestriel divisé par deux, ce qui empire le cashflow négatif (@ Guillaume327: si, les mensualités reversées ont drastiquement baissé!).
Bref, un très mauvais placement.
Et effectivement, il semble qu’en plus il soit imùpossible de changer quoique ce soit sur le crédit auprès d’Arkea…
Pareil. Crédit fait mi 2021 à 2,4% sur 25 ans et grosse baisse de revenus sur Primopierre & Primovie depuis fin de l’année dernière sans compter les baisses de prix de part. Courage à toi !