Bonjour Ă tous,
Je suis un jeune ingénieur de 24 ans, arrivé dans la région des Alpes-Maritimes il y a 6 mois. J’ai toujours été passionné par les investissements, que ce soit en bourse ou dans des investissements plus exotiques, comme les voitures de collection. Aujourd’hui, je souhaite me lancer dans l’investissement immobilier et je cherche des conseils pour bien démarrer.
Mon idée pour mon premier bien est d’acheter un bien en SCI à l’IS, reliée à une holding. Le projet serait d’acheter un bien de deux chambres et de le mettre en colocation, où je serais l’un des colocataires et l’autre personne serait extérieure à la SCI.
J’aimerais recueillir vos avis sur ce type de montage, notamment si vous pensez que c’est une bonne approche pour un débutant en immobilier, si je pourrais profiter des avantages de la SCI en versant un loyer, et s’il y a des éléments que je devrais revoir.
Par ailleurs, je me pose également des questions sur la création de la holding et de la SCI. Je pensais d’abord le faire moi-même, mais après quelques recherches, il semble préférable de bien cadrer cela dès le début pour une vision long terme, notamment en faisant appel à des avocats. Qu’en pensez-vous ?
Enfin, si parmi vous certains ont de l’expérience dans la construction de patrimoine immobilier dans les Alpes-Maritimes, je serais ravi de pouvoir échanger, rencontrer des investisseurs locaux et recueillir vos conseils.
Merci d’avance pour vos retours et vos partages d’expérience !
Rewol
FĂ©vrier 12, 2025, 8:52
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Hello,
En amont de l’investissement, tu devras alors créer les 2 structures (holding et SCI). C’est évidemment mieux d’être accompagné pour ça. Personnellement, je recommande que ce soit le comptable qui va te suivre durablement. Ainsi, il sera toujours là en 2035 pour vérifier le bon conseil apporté en 2025, vos intérêts sont plus alignés qu’avec un agent immo ou un avocat, qui disparaissent après action.
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Bonjour,
Tu montes des structures complexes quand des contraintes ou des besoins le demandent (pour dépasser le taux d’endettement, pour des questions fiscales ou transmission etc).
Pour débuter, un ou deux projets en nom propre est conseillé, pour beaucoup de raisons que tu peux trouver facilement sur internet avec un peu de recherches.
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Merci pour ton retour !
À première vue, c’est vrai que pour une seule opération, le montage peut sembler un peu élaboré. Cependant, j’ai une vision long terme et je me projette sur plusieurs investissements immobiliers dans les années à venir. Idéalement, je vise un bien par an sur dix ans, ce qui nécessite de structurer dès maintenant un cadre qui facilite la suite.
Le fait de passer parr une holding permet d’optimiser la gestion des futures SCI que je créerai pour mes prochains investissements. Cela offre plusieurs avantages, notamment une plus grande flexibilité pour lancer de nouveaux projets.
Concernant mon logement personnel, je me vois y rester environ trois ans. Parallèlement, j’aimerais aussi réaliser une première opération immobilière rentable, d’où l’intérêt de structurer cela en SCI avec une colocation. Monter cela en nom propre aurait été plus contraignant, notamment à cause de la fiscalité. Si je dépassais un certain seuil de revenus locatifs, je serais taxé à près de 50 % sur les bénéfices, alors qu’avec une SCI, je peux bénéficier d’un régime fiscal plus avantageux, notamment avec l’amortissement et la déduction des charges et une imposition moins élevée.
Enfin, sur le long terme, cette structuration me permettra également de ne pas être bloqué par mon taux d’endettement. En achetant en nom propre, je risque d’atteindre rapidement un plafond, alors qu’avec une holding et des SCI à l’IS, je pourrai plus facilement multiplier les opérations sans être freiné par la limite des 33 % d’endettement imposée aux particuliers.
C’est pour toutes ces raisons que je pensais structurer mes investissements ainsi, plutôt que d’être limité après deux ou trois acquisitions. Je suis curieux d’avoir ton avis sur ce point !
tu as l’air d’être déjà convaincu que passer par une holding/SCI dès le départ est plus stratégique ou flexible, ou autre.
Je fais simple car tu peux faire tes propres recherches par ailleurs: un achat en nom propre est plus simple/avantageux/optimal:
pour te faire la main
fiscalement même avec le PLF 2025. Si tu prévois une durée de détention long terme, tu payeras toujours moins d’impôts qu’en SCI.
Je te laisse t’informer car ça me semble un peu casse gueule de vouloir monter des structures complexe dès le premier achat car ça n’optimise pas les leviers fiscaux à ta disposition.
Je parle en connaissance de cause et ça reste des conseils à prendre ou pas, car tu fais ce que tu veux
Quand tu parles d’un achat en nom propre avec plus de leviers et moins d’impôts qu’en SCI à long terme, est-ce que tu fais référence au régime LMNP ?
Je trouve ce dispositif intéressant pour une première opération. Cependant, dans mon cas, si je passe en LMNP, je ne pourrais pas être colocataire de mon propre bien, ce qui remettrait en cause mon projet de colocation où je souhaite être l’un des occupants.
C’est bien à cela que tu faisais allusion ?
Le LMNP est un statut que tu peux avoir en nom propre ou en SCI à l’IS.
Je comprends maintenant que tu souhaite acheter pour y vivre et louant d’autres chambres, ce qui est un autre projet en effet.
J’ai raté ce bout d’information dans le message initial, désolée.
Je ne suis pas sure que l’amortissement puisse se faire si tu vis dedans, tu peux également consulter un expert comptable.
Pour une unique chambre je ne vois pas non plus l’intérêt de creer une holding/SCI, ça fait quand même beaucoup de paperasse et de prise de tête pour une chambre, autant faire un achat en nom propre sous le régime micro-BIC, à moins que t’aies une TMI très élevée.
A noter que si tu revends ta résidence principale, tu n’est pas imposé sur la plus-value.
Opla
FĂ©vrier 12, 2025, 9:41
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Moi j’aurais une question?
Rewol
FĂ©vrier 13, 2025, 10:44
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Ton approche est bonne dans le long terme, mais ça risque d’effrayer le banquier pour une première opération.
D’après nos échanges, il semble qu’acheter son premier bien en nom propre soit effectivement une option plus avantageuse et beaucoup plus simple que de passer directement par une SCI. Cela me permettrait de mieux me lancer dans l’immobilier, avec un projet de colocation en LMNP tout en conservant ma résidence principale.
Je me pose quelques questions supplémentaires :
Est-il bien possible de transformer une partie de mon logement en LMNP tout en restant dans celui-ci comme résidence principale ?
Concernant la suite, si je souhaite réaliser une deuxième opération LMNP, il faudrait que mon taux d’endettement soit nettement inférieur à 33% pour que ce projet puisse se faire en nom propre ?
L’idée serait de commencer à créer une holding et de réaliser des SCI uniquement après ces deux premières opérations, une fois que j’aurai acquis plus d’expérience et atteint mon taux d’endettement maximal. Après plusieurs opérations réussies, les banques acceptent-t-elle de prêter au delà du taux d’endettement en passant en société ?
Merci de votre aide !
Kilian24:
Est-il bien possible de transformer une partie de mon logement en LMNP tout en restant dans celui-ci comme résidence principale ?
Oui, déclarer à la banque une résidence, sans parler de locatif lors de la demande de prêt
Kilian24:
Concernant la suite, si je souhaite réaliser une deuxième opération LMNP, il faudrait que mon taux d’endettement soit nettement inférieur à 33% pour que ce projet puisse se faire en nom propre ?
Si derrière tu as un loyer qui rentre, qui couvre donc une partie de la mensualité, et qu’en plus tu n’as pas de loyer dans tes charges, je ne vois pas en quoi cela serait un souci.
Kilian24:
L’idée serait de commencer à créer une holding et de réaliser des SCI uniquement après ces deux premières opérations, une fois que j’aurai acquis plus d’expérience et atteint mon taux d’endettement maximal. Après plusieurs opérations réussies, les banques acceptent-t-elle de prêter au delà du taux d’endettement en passant en société ?
Oui, si tes deux premiers projets ont bien marché, typiquement si tu dégages un cash flow positif sur les deux, tu as de grandes chances que la banque continue à te suivre.
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Merci pour ces précieux conseils !
Tu pars dans une mauvaise direction, quelqu’un a du te le conseiller ou tu souhaites griller les étapes.
Le problème c’est que vu de la banque, ton montage n’est pas cohérent. Tu montes une usine à gaz alors que tu n’as jamais fait d’investissement immobilier. C’est pas cohérent.
Jeune ingénieur, 24 ans…les portes de la banques sont ouvertes pour toi.
Pour un bien en SCI à l’IS, il faudrait que tu capitalises plus. Par exemple, les emprunts pour les société à l’IS sont limités à 15 ans très souvent, donc des mensualités plus importantes.
A ta place, j’achèterais ce bien en disant que c’est ta RP sans mentionner la colocation. Puis lorsque tu reviendras voir la banque pour un autre projet tu mentionneras ce nouvel élément.
SCI à l’IS + Holding = frais comptables + masse de papiers
C’est mon avis, je suis sûr à 99% que tu dois le faire en nom propre. Ce qui n’empêche pas de mettre en place un certain nombre de critères pour que tu fasses une bonne opération (bon achat, etc.)
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