Remboursement de Credit VS Investissement

[Julien73200]

Bonjour à tous,

Tout d’abord, je me (re)présente brièvement, j’ai 33 ans en couple avec un enfant, une TMI à 30%, nous avons acheté notre nouvelle RP en avril 2024. Dès lors nous avons une capacité d’épargne d’environ 1600e.

Lors de la revente de l’ancienne RP, nous avons dégagé du cash (environ 80ke) se cumulant avec des économies en attente de redefinition de stratégie globale.

Ayant réussi à avoir un taux d’intéret sur le nouveau credit de la RP à 2,7% (hors assurance), nous avons pris la décision de minimiser notre apport (et donc de maximiser notre taux d’emprunt : environ 27%). Le but étant de réinvestir la somme précédemment citée dans des produits financiers voire immo (car nous n’avons pas de bien locatif).

Nos travails et l’éducation de notre fille, nous prenant beaucoup de temps, nous n’en n’avons pas à ce jour, à consacrer à la recherche d’un bien locatif, de le rénover, et de le louer en direct.

Nous nous sommes donc dirigé vers une prestation d’un CGPI indépendant (Prosper Conseil), sachant que nous disposons d’un patrimoine financier global de 200ke.

Il nous a conseillé d’investir sur des ETF actions (sur PEA et AV), de souscrire à des SCPI via des AV, de prendre des ETF de Private Equity, Crypto, et de l’Or. Le rendement global du porte feuille est estimé à 6% net annuel.

Cependant notre but premier étant de créer des revenus passifs permettant de dégager de la capa d’emprunt pour investir dans l’immobilier locatif dans un horizon de 5 ans, cela n’est pas au RDV.

Je me suis donc intéressé au remboursement de l’emprunt de la RP (2,7% hors assurance), et j’ai été étonné du résultat.

Pour exemple, nous obtenons (hors frais bancaire) une réduction des mensualités de 190e pour 40ke soit un équivalent de rendement annuel net de 5,7% (garanti).

Mon analyse comparant un portefeuille diversifié rapportant 6% contre un remboursement de prêt équivalent à 5,7% net garanti, j’estime que le delta de 0,3% ne paie pas le risque de la solution de Prosper Conseil.

J’ai exposé cette analyse au CGPI, il m’a pris de haut… depuis on est en froid… presta payée 4ke…

Etant un peu perdu, merci de m’apporter votre vision

Qu’en pensez vous ?

[Julien73200]

Bonjour,

Oui, bien sur.

Vous trouverez les captures d’écrans des simulations de mensualités actuelles et projetées via l’outil de meilleurtaux.
A ce jour, nous avons un encours de 367ke sur 25 ans à 2,7% (hors assurance) avec des mensualités de 1 714e.
Si nous remboursons 40ke cela ramènerait notre encours à 327ke avec des mensualités de 1 527e.

Le delta est donc de 187e/mois soit 2 244e/an pour 40ke soit un equivalent de 5,6%.

[RemiL]

Avez vous pris en compte les frais de remboursement anticipé de la banque ?

Par ailleurs je ne suis pas sûr que l’économie realisée puisse être assimilée à un rendement.

L’économie réalisée ne doit être comptabilisée que sur l’économie des intérêts bancaires à mon sens. Mais hâte de voir l’avis des autres.

[RemiL]

Ainsi selon vos screens, vous economisez environ 16k d’intérêts sur 25 ans pour 40k investis.

Ce qui donne si on simplifie 640 euros par an d’economie

C’est de cette manière que j’aurai fait le calcul personnellement

[orion]

pareil je prendrais l’economie d’interets uniquement par contre je simulerais les gains de l’investissement du differentiel de tresorerie total en parallele aussi.

[orion]

même sans calcul si on a emprunté à 2.7% et qu’on a un rendement en parallele superieur à ces 2.7%, je ne vois pas commentça peut être interessant de rembourser par anticipation.
le seul interêt serait de liberer de la capacité d’emprunt pour un autre investissement

[TonyB]

@Julien73200

J’ai exposé cette analyse au CGPI, il m’a pris de haut… depuis on est en froid… presta payée 4ke…

Bonjour, je ne comprends pas bien votre mode de relation avec votre CGPI. Vous avez un contrat / une lettre de mission qui l’engage ou vous vous traitez comme si c’était une relation sentimentale ? (genre : on est faché, il ne me parle plus ). Qu’il soit content ou pas, s’il y a contrat / lettre de mission, il vous doit une prestation de conseil, sinon il ne remplit pas ses engagements (vérifiez ce que vous avez formalisé avec lui). Par ailleurs, je suis surpris par la tarification : normalement, soit un CGPI applique un tarif horaire (souvent 150 - 250 euro HT/heure), soit un forfait annuel, sur la base d’un pourcentage de l’actif financier total qu’il prend dans son analyse (généralement jusqu’à 1% pour des sommes limitées, puis dégressif à 0,5%, puis 0,3%, 0,2%, etc pour des sommes plus importantes) ; d’une façon ou d’une autre, je suis surpris que vous soyez facturé 4kE pour un actif financier de 200 kE. A moins qu’il vous ait fourni de longues heures de conseils divers et variés, facturées à l’heure ? En tout cas, votre CGPI devrait être capable de vous fournir une analyse chiffrée comparant rigoureusement les 2 options : 1) investissement tel qu’il le propose, 2) variante avec remboursement de l’emprunt. C’est le B.A.BA…

[Julien73200]

Merci pour vos réponses claires, je me rend maintenant compte d’un raccourci que j’ai fais dans mon raisonnement .

[Julien73200]

Bonjour !
Merci pour votre réponse.
La prestation est liée à un forfait annuel permettant d’échanger quand je le souhaite avec le CGPI.

[TonyB]

Dans ce cas, faites le travailler, c’est vous le client . Il devrait être en mesure de répondre rigoureusement, chiffres à l’appui, à la question que vous posez sur le forum … et pas vous prendre de haut…