J’ai acheté en étant jeune un 2 pièces de 50m2 en ile de France dans lequel j’ai vécu bien longtemps : appartement en copro en étage avec petit balcon, place de parking, super exposition, résidence sympa… à moins de10 min en voiture des portes de Paris. Quand je suis parti fin 2021, je l’ai remis au propre, fait des travaux sympas (12 K€ de travaux !) et mis à louer en 2022 : les candidats ont été très nombreux. Bref, il est en loc à 800€ HT + 160€ de provisions charges. Car dépasser les 1000€, ça parait abusé pour ce type d’appartement.
La rentabilité n’est pas terrible, car sur les 800€, j’enlève par mois déjà 100€ environ de TF, ensuite environ 40€ de charges de copros non allouables au locataire (je prends un peu de marge), ensuite 10€ pour l’assurance PNO, 30€ d’assurance GPL ensuite je mets de coté une petite enveloppe en prenant de la marge de 100€ mensuel pour des travaux (60€ minimum pour des travaux ou remise en état de l’appart et encore, ça peut monter vite, 40€ pour des travaux éventuels de copro)…
Donc au total, il reste 520€. Alors évidemment s’il y a des travaux plus importants, ça va diminuer. Sur les 520€ qu’il reste, je suis en frais réel, je vais avoir à payer 17,2% + 30% d’impôts, soit 47,2%. En gros, il va rester 270€ NET environ / mois. Le logement est estimé à environ 200 000€ voire même 210 000€… Je risque aussi d’avoir quelques travaux à un moment donné (cuisine et sdb commencent à dater y aura probablement des frais d’ici quelques années, deux fenêtres aussi à changer, un volet…)
Bref, vous le gardez ou vous le vendez ? :-d
Tu as de l’immo ? Avec quel rendement ?
J’ai été trop nase de ne pas le vendre fin 2021. Mais si je l’avais vendu à l’époque, j’aurai été exonéré de PV en tant que résidence principale, ce qui ne sera plus le cas désormais. Et puis c’est pas trop le bon moment de vendre, le pouvoir d’achat des acquéreurs n’est pas au top en ce moment ! Bref, donc tendance à la vente en 2024 si le locataire s’en va.
Hello, si je comprends bien tu loues en non meublé et c’est là où le rendement devient catastrophique a cause des impôts. Lors d’un changement de locataire, tu peux considérer de le passer en meublé et de déclarer aux frais réels avec amortissement. Hormis la CFE a payer de 100-200 euros et quelques meubles a acheter la première année, tu n’auras pas d’impôt et cela augmentera ton rendement.
Bonjour, question très intéressante surtout avec le contexte actuel où l’immobilier a perdu pas mal de valeur, certaines personnes prédisent également un crack immobilier plus violent qu’en 2008… Je suis actuellement dans une situation à peu près similaire à la tienne, propriétaire depuis 6ans, j’ai du déménager suite à la naissance de ma fille en juillet 2023. J’ai mis mon appartement à la vente début octobre (F2 40m2 avec parking qui ce situe en région parisienne, 20min de Paris…) prix de l’année dernière : environ 190k, aujourd’hui c’est plutôt 170k et pour le moment il y’a eu une seule visite… j’hésite à le mettre à la location. Le problème c’est que si je le met à la location je devrais attendre 22ans pour pouvoir le revendre sans que l’état me prenne 30%. Car pour la revente d’un logement principal on est pas imposé mais si c’est la revente d’un logement secondaire c’est 30% sur la plus value. Sauf si : on dépasse 22ans ou que l’argent de la vente sert à acheter un appartement pour y vivre dans les 2ans qui suivent la vente.
Pour louer en meublé il faut être dans un secteur touristique ou avec pas mal d’étudiants sinon c’est compliqué après avec le projet du grand paris ça peut ramener des étudiants qui cherche un peu moins chère en s’éloignant de Paris.
C’est une croyance limitante de penser que le meublé correspond au tourisme ou l’étudiant.
A titre perso, j’ai pris un logement pendant 3 ans qui était meublé, un 55m² dans Lyon en étant actif pour le coté simplicité.
Le marché est tellement tendu sur le locatif que tu trouveras preneur. Il y a toujours des séparations qui cherchent un logement, des veuves/veufs, des nouveaux qui arrivent sur le secteur et depuis ces mois également des personnes qui ne peuvent pas acheter et qui attendent…
Les 2 piéces ont un tres mauvais rendement vs les studios.
Les candidats ont été tres nombreux : tu t’es renseigné sur le loyer maxi applicable dans la ville ?
Aujourd’hui t’es piégé : mauvais timing pour vendre, mais pas de panique, les taux vont finir par redescendre et l’immo repartira de + belle.
Faut juste patienter et revendre quand ca repartira, la plus value n’en sera que + élevée .
Oui en location vide (et frais réel pr le moment car j’ai fait des travaux). J’ai aucun crédit dessus. Pourquoi je paierai moins d’impôts ? A part rajouter l’amortissement du mobilier. Après le meublé, j’ai longuement réfléchi au début, je sais que le turnover sera plus conséquent et j’avais pas trop envie de gérer cela. Et s’il y a une panne sur le Lave Linge, LV, ou frigo, j’avoue que je préférais que ce soit au locataire de gérer et entretenir
Salut @ROAD_TO_150K !
Tu l’as acheté combien en 2017 ? Pour voir combien ça te couterait en plus value. Le mettre en location est une solution si tu n’arrives pas à le vendre, car la période n’est absolument pas propice. Mais franchement, fais bien les calculs, car pour moi, la rentabilité est pourrie et je préférerai avoir 200 K€ sur un fonds monétaire voire même des SCPI, pour avoir moins d’emmerdes sur la durée (même s’il y a tjs un risque).
Salut @Equilibrium ! Pas de limite dans ma ville, je pense que je pouvais mettre 100-120€ de plus au niveau du loyer, y aurait probablement eu un locataire, mais plutôt un couple avec deux salaires plutôt qu’une personne seule. Mais je voulais pas m’interdire de prendre quelqu’un de seul. Car je trouve que la configuration de l’appartement n’est pas optimale pour vivre à deux longtemps, notamment si l’un des deux doit travailler de la maison. Et puis, même si l’appart est très propre, y a quand même quelques défauts. Et j’ai essayé de trouver le bon équilibre pour quelqu’un qui reste longtemps (et cela a été râpé pour le moment :))
En 2017 j’ai acheté l’appartement 151.000€, aujourd’hui je l’ai mis en vente à 179.000€ (l’agent immobilier prend 9k) donc si j’arrive à le vendre je récupère 19k de plus-value. Car vu que c’est mon logement principal, je ne suis pas imposé de 30%. J’ai actuellement un crédit à 2% sur 15ans+ un crédit à taux zéro sur 10ans. Si je le met à la location (800€) mon crédit ce rembourse tout seul et il me reste environ 20€/mois après déduction du crédit, charges copro, impôts foncier, agence immobilière.
Vends le seul… Tu gagneras 9K€ ! Franchement, 9K€ pour vendre un bien, c’est abusé. D’ailleurs, tous les agents immobiliers abusent, et on sur-paye le « service ». Encore, s’ils achetaient immédiatement, et qu’ils se chargent de revendre derrière, ok, mais là, ils le mettent en agence, et attendent le client. Si pas de vente, ils s’en foutent: c’est juste l’argent qui ne rentre pas… Et si un client achète, alors c’est le jackpot pour eux ! Bref… Plus ils ont de biens en agence, plus ils ont de chance de gagner.
Vendre en direct (et c’est facile, avec leboncoin et autre) te permettra d’économiser 9K€…
Vu que je suis actuellement dans la même situation que toi (vente ou location pour septembre 2024) avec les mêmes problématiques (ile de france etc…) Donc il est clair que tu aurais du le vendre en 2021 quand le marché était propice avec 100% de la plus value.
Aujourd’hui, vu que la location est consommé je te dirais d’optimiser comme certains en meublé aux réel et chercher de préférence un long bail donc si possible aux mieux un membre de ta famille.
C’est ce que j’ai choisi sinon je revends trop de galère !
Après si c’est trop compliqué, vends en acceptant la double peine… Désolé !
En meublé tu passerais en LMNP, y aurait la CFE et les meubles à payer mais ça ira mieux sur les impôts. t’as une TMI à 30% ça joue pas mal !!
Un peu dans le même cas, mais ça fait 5 ans que j’ai l’appart, je préfère le vendre mais c’est pas sûr que l’agent y arrive donc je devrais le re-louer…
En ayant acheté avec un taux à 2% tu ferais mieux de le garder et de le mettre en location à mon avis. A moins que ton prêt immobilier dispose d’une clause de transferabilité qui te permet de conserver le taux sur le capital restant dû pour effectuer un nouvel achat de résidence principale sur la vente de celle-ci.
Si tu vends maintenant, ta plus-value sera de nouveau absorbée dans les prochains frais de notaire lorque tu vas acheter un nouveau bien. Si tu fais un nouveau crédit sur le nouveau bien, tu vas te retrouver avec un taux autour de 4%. A voir si c’est judicieux ou pas.
Si tu gardes ton bien actuel pour le mettre en location, tu perds d’un côté l’avantage de l’exonération de la plus-value en vendant cette RP qui devient un investissement locatif, mais ça te permet en contrepartie d’avoir un bien immobilier qui capitalise et s’autofinance avec un loyer. Dans le cas où tu voudrais faire un nouvel achat, les banques seront contentes de savoir qu’il y a un autre bien immobilier à côté qui amortit du capital et qui s’autofinance.
Par contre, comme tu as eu recours à un PTZ, si tu veux mettre en location, tu devras sans doute rembourser le PTZ par anticipation…
