Retours/Conseils premier investissement LMNP

Bonjour Ă  tous, c’est mon premier post sur cette communautĂ© alors j’espĂšre que ça vous intĂ©ressera et surtout que c’est au bon endroit :smile:
Je souhaiterais commencer Ă  investir dans l’immobilier en faisant de la LMNP, j’ai environ 15k€ que je peux allouer Ă  ce projet et je gagne autour de 2,3k€ net (capacitĂ© d’emprunt assez basse).
Objectif : Faire l’acquisition d’un premier bien immobilier, potentiellement le rĂ©nover si nĂ©cessaire (isolation/mobilier/esthĂ©tique) et le mettre en location pour faire de l’autofinancement. Je voudrais dans l’idĂ©al commencer par un petit bien pour m’habituer Ă  la gestion d’un locataire et dĂ©terminer l’ampleur que je veux donner Ă  l’immobilier dans mes futurs investissements.

Pour faire l’aquisition j’ai pour l’instant deux options :

  • Achat seul
  • Achat en SCI

En ce qui concerne la SCI, ce serait pour m’associer avec un ami (longue date/ trĂšs fiable) qui a des revenus similaires au miens voir supĂ©rieurs et qui a la volontĂ© de s’associer pour investir dans l’immobilier (profil similaire au mien, cĂ©libataire, aucun emprunt en cours).
Dans le cas oĂč la SCI serait crĂ©Ă©e, je pense que le projet ne changerait pas d’ampleur sachant que nous dĂ©buterions tous les deux dans l’immo.
L’avantage Ă©tant de pouvoir diviser par deux les responsabilitĂ© mais aussi la gestion et potentiellement aborder une croissance du projet plus sereinement.
Pour un peu de contexte j’habite en rĂ©gion lyonnaise (mon ami aussi) et cela me paraĂźt irrĂ©aliste d’acheter proche de chez moi ou dans lyon, je pense que comme conseillĂ© dans beaucoup de talks (merci Finary) il vaut mieux investir dans des zones que l’on connaĂźt et/ou qui sont accessibles surtout quand on gĂšre soi-mĂȘme le bien, je regarde donc autour de Villefranche ou Vienne qui semble encore abordable avec des logements qui auraient du potentiel.
Donc pour conclure, j’ai beaucoup Ă©crit et je vais rĂ©sumer les questions qui ressortent de tout ça ^^ :

  • Que pensez-vous d’investir avec une personne de confiance pour son premier achat immo ?
  • Avez-vous des retours d’expĂ©rience sur une premiĂšre acquisition dans la rĂ©gion lyonnaise et alentours ?

Je prends tout vos conseils avec grand plaisir, merci de m’avoir lu et bonne journĂ©e Ă  tous :smiley:

Bonjour,

PremiĂšrement, as-tu des crĂ©dits en cours? Car tu parles d’une capacitĂ© d’emprunt assez basse.

DeuxiĂšmement, pourquoi investir de suite en SCI si tu peux investir seul? Tu pourras toujours faire cela aprĂšs avoir fait ton premier investissement en solo. La SCI n’a pas la mĂȘme approche, on parle de loyers perçus d’un cĂŽtĂ© qui rentrent dans ta poche, en SCI ce qui va entrer dans ta poche ce sont des dividendes, la fiscalitĂ© n’est pas la mĂȘme. Je trouve tout cela plus compliquĂ© si c’est pour un premier bien. Ton ami de longue date est fiable mais vous n’avez tous les 2 pas encore fait d’immobilier. Peut-ĂȘtre que cela ne correspondra pas Ă  l’un de vous et que la gestion sera rĂ©dhibitoire. Un peu contraignant de se retirer du projet si l’autre ne suit pas.

Je pense donc que si cela est possible (d’oĂč ma premiĂšre question), investi seul, essai, tente des choses, trompe toi, recommence, apprivoise la fiscalitĂ© et ses subtilitĂ©s, etc
 et si finalement cela te plait, tu investis de nouveau et lĂ  tu peux explorer la piste SCI (qui demande une approche un peu diffĂ©rente).

Je ne connais pas la rĂ©gion lyonnaise mais je suis en phase avec les 2 critĂšres que tu as mentionnĂ© Ă  savoir investir dans un endroit que l’on connait accessible et sur une petite surface (studio ou T2).

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Salut Sam, merci beaucoup pour ton retour !

Aucun crĂ©dit en cours ! Je me suis mal exprimĂ©, ce que je voulais dire c’est que pour un premier projet et n’ayant pas des revenus trĂšs Ă©levĂ©s je ne vais pas emprunter plus de 110/120k€ surtout pour faire de l’autofinancement sur des T2 qui ne devraient pas non plus m’apporter des revenus locatifs trĂšs Ă©levĂ©s, enfin c’est ce que je me suis dis ^^

C’était ce genre de conseils que je suis venu chercher, je pense effectivement que faire chaque chose en son temps est une bonne approche et que commencer seul pour m’acclimater serait une bonne idĂ©e.
Et je peux Ă©galement conseiller Ă  mon ami d’en faire de mĂȘme pour qu’il avise aussi s’il souhaite dĂ©velopper plus tard :slight_smile:

Du coup j’ai Ă©galement des questionnements sur l’autofinancement, j’ai l’impression qu’il va ĂȘtre assez difficile de trouver un Ă©quilibre de mensualitĂ© assez basses de remboursement du prĂȘt et de loyer assez consĂ©quent pour que cela couvre le prĂȘt, les charges etc
 Si vous avez des conseils je suis preneur !

Encore merci pour ton retour :ok_hand:

Il n’y a pas de meilleurs moments pour investir mais on va dire que ces 2 derniĂšres annĂ©es ne sont pas les meilleures. Les taux ne sont pas au plus bas donc forcĂ©ment tu vas avoir des mensualitĂ©s un peu plus Ă©levĂ©es. Mais il faut voir le verre Ă  moitiĂ© rempli, il y a aussi des opportunitĂ©s Ă  saisir car les vendeurs ont plus de mal Ă . vendre.
Il n’est pas facile de trouver un bien qui te dĂ©gagera un cashflow important, si tu arrives Ă  ĂȘtre Ă  l’équilibre sur ton premier projet c’est dĂ©jĂ  trĂšs bien. N’oublie pas que dans ce cas, tu as un bien qui t’appartient encore un peu plus chaque mois sans que tu dĂ©bourses d’argent. C’est unique.
Le meilleur moyen qui a Ă©tĂ© prĂ©sentĂ© Ă  maintes reprises c’est de trouver un bien Ă  rĂ©nover, bien nĂ©gocier son prix (car la plus value se fait Ă  l’achat) et lui apporter de la valeur en le rĂ©novant. Louer ensuite en meublĂ© pour profiter de la fiscalitĂ© la plus clĂ©mente Ă  l’heure actuelle. Tu pourras ainsi augmenter le loyer de maniĂšre assez significative avec ces 2 mĂ©thodes.
Il faut bien sĂ»r en amont Ă©tudier la tension locative sur place et savoir s’il y a de la demande.

Si aprĂšs cette premiĂšre opĂ©ration, tu es Ă  l’équilibre, c’est dĂ©jĂ  trĂšs bien, ça voudra dire que ton bien ne coute pas d’argent au quotidien. Et mieux encore, quand les taux baisseront, tu pourras renĂ©gocier ton prĂȘt et dĂ©gager un cashflow. Tout se joue donc Ă  l’achat, car le prix conclu lui restera figĂ©, alors que ton taux d’emprunt et ta mensualitĂ©, pourront eux, se renĂ©gocier.