Revente LMNP et perte des avantages fiscaux

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Bonjour Ă  tous,

J’ai commencé à investir en LMNP en nom propre début 2019 (sur de l’ancien, propriétaire depuis environ 6 ans maintenant), et je m’étais mis dans la tête que je ne pouvais pas revendre avant 9 ans, sauf à perdre l’avantage fiscal de l’amortissement.

Alors que je commence à regarder les opportunités de revente, je viens de voir que la régle des 9 ans est en fait liée au dispositif Censi-Bouvard, et que celui-ci ne s’applique qu’aux résidences de service.

Est-ce que je dois donc comprendre que je peux revendre dès à présent sans risquer de me voir réclamer le remboursement des avantages fiscaux liés à l’amortissement?

D’avance merci!

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Bonsoir Yannick,
Non tu n’as pas de délai de conservation, hormis pour la tva me semble t’il?
Qui a porté la tva?
Bonne soirée

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Alors, il y a quelques mois on t’aurait rĂ©pondu « non, tu ne risques rien, tu peux vendre Â». Mais la loi a changĂ©, d’ici quelques jours elle sera dĂ©finitivement promulguĂ©e et donc la rĂ©ponse est maintenant « tu peux vendre maintenant, ou Ă  9 ans, ou Ă  15 ans, l’avantage fiscal liĂ© Ă  l’amortissement est maintenant intĂ©grĂ© dans le calcul de la plus value, donc tu devras payer plus Â» (PLF 2025).
Donc tu arrives tout juste trop tard, maintenant il vaut mieux attendre le plus longtemps possible avant de vendre pour réduire l’impot sur la plus value en allongeant la durée de détention.

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Merci pour les réponses.

Je trouve qu’à moins de rester sur du très long terme (20 ans), attendre n’est pas non plus une solution miracle car les amortissements vont continuer à creuser la plus-value.

Est-ce qu’un passage en SCI résoudrait le problème ? Ou bien même taxation au moment du transfert ?

Ou un changement en résidence principale pour une certaine durée avant revente ?

Yannick

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Ca creuse la plus value, mais si tu n’es pas imposé sur la plus value, elle peut être creusée très profondément, ça ne sera pas un problème.

Au bout de 22 ans pour l’IR et 30 ans pour les prélèvement sociaux, tu n’es plus imposé sur la plus value, même si ta plus value est de 5M€ à cause des amortissements.

Le changement en RP est une solution, à condition que ce ne soit pas un changement fictif, sans quoi vous prenez un risque…

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Bob10 a très bien répondu, ca vient en effet de changer. Les amortissements déduits sont maintenant réintégrés.

Mais avant de crier Ă  la fin du LMNP, faites bien vos calculs.
En période locative, tu déduis les intérêts qui effacent l’impôt sur le revenus. Donc tu profites chaque année de x€ (qui seront réintégrés à la fin) pour annuler un revenu taxable à 47% (30 de TMI + 17,2% CS)
A la revente, tu ajoutes ces x€ déduis chaque année, qui seront alors fiscalisés en tant que plus-value, à 36% maximum, décroissant avec les années de détention (pour atteindre 0% à 30 ans).

Donc oui, c’est moins bien qu’avant, mais ca reste largement mieux que la location nue.

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Merci pour ces infos claires.

Je pense conserver la plupart de mes biens sur le très long terme, mais souhaite arrêter la location courte durée sur mon studio, sur lequel je ne souhaite pas vraiment faire non plus de la longue durée (loyers faibles au regard des risques de dégradation notamment).

Question de newbie - un transfert de mes LMNP en nom propre vers une SCI ne changera rien au problème je suppose?

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