En résumé, nous faisons le choix de revendre notre RP car l’un de nos projets immos d’achat/revente ne se déroule pas comme prévu.
Avec la vente de notre RP nous allons faire une très belle plue value. J’ai besoin d’avis, conseils, recommandations.
Je pense faire appel à un CGP indépendant (groupe Prosper) qui m’avait déjà conseillé par le passé.
Actuellement: une RP estimée entre 1,1 et 1,2 M€, crédit en cours à 1,4% sur 22ans à 1400€/mois (260k€)
Futur RP: 600k€ + 160k€ de tvx, crédit à 2,5% sur 25ans, 4000€/mois
En cours: 1 T3 à finaliser pour environ 15k€, et un studio pour environ 6k€, nous avons un T3 en location à 950€/mois en LMNP. Nous faisons nous même les tvx, d’où les coûts qui peuvent paraitre bas.
Notre idée:
Revente de la RP à 1,1 M€
solde du crédit à 1,4% → plue value de 860k€
injection des 860k€ sur Assurance VIe MSCI World
demande d’un crédit Lombard → 1,28 M€
Mon objectif: parvenir à payer les mensualités du crédit de la futur RP (initialement c’était un projet Achat/Revente)
utilisation de mon ancienne mensualité de 1400€ /mois, reste à financer 2600€/mois
1,28M€ sur un MSCI World à 5,5%/an en moyenne soit 70,4k€ de bénéfice par an.
rachat annuel de 2600*12mois= 31,2k€/an sur les 70,4k€ généré par les intérêts.
Sur le papier, ça semble bien.
Nous sommes actuellement dans une impasse financière. Nous nous y sommes mis tout seul, et c’est l’issue que nous y trouvons. Elle semble loin d’être défavorable mais peut être que nous oublions des choses importantes.
Quels sont vos avis?
Vos recommandations?
Que feriez vous?
Les conditions du Lombard vont dépendre de ta banque dépositaire mais globalement :
Si tu as 100% MSCI World, tu ne vas pouvoir lever que 50 à 60% du montant du contrat (car c’est un actif risqué que tu mets en collatéral).
Le coût du crédit sera au moins de 5% / an
Pour que ça marche, tu vas devoir prier que le MSCI World continue de performer sans interruption et compléter le financement de ta RP par une autre source.
Solder un crédit à 1,4% pour en souscrire un à 5% c’est dommage.
Autre solution :
Ne solde pas le crédit à 1,4% c’est de l’or
Souscrit à un nouveau crédit immobilier simple (en fonction de ta capacité d’emprunt restante). Si tu as une situation financière stable, tu peux tout à fait t’endetter de manière classique. Les taux seront plus abordables que sur un crédit Lombard.
En parallèle, tu places les fonds sur un contrat d’assurance-vie diversifié (ETF et autre) et sur un produit d’investissement distribuant pour couvrir tes intérêts (dette privée par ex).
Je ne comprends pas bien comment avec 860ke dans une assurance-vie vous comptez obtenir un crédit lombard de plus de 1.2M€ . Vous obtiendrez peut être 50-60% de valeur pretable sur cet actif, en espérant qu’il ne chute pas et que vous deviez remettre au pot en cas d’appel de marge. Si vous ajoutez le montant de votre crédit à votre assurance vie, ça semble déjà plus judicieux.
Ensuite, je ne sais pas si vous anticipez la fiscalité dans vos prévisions de retraits annuels?
Votre cas est malheureusement typique des gens qui ne misent que par l’immobilier, le patrimoine est intéressant, mais aucune liquidité ce qui pousse à prendre des décisions très compliquées comme vendre une RP avec un taux de 1.4%…
Si je comprends bien, votre future RP est à 760k avec un crédit à 2,5%… de grosses mensualités… si l’on enlève les crédits, votre plus value est en réalité la somme qu’il vous reste soit 100k … à votre place, je me débarrasserai du crédit à un taux de 2,5%
Après la vente de votre logement et avec l’accord de votre banque, il est également possible de transférer votre créditUtilisation du solde restant d’un premier prêt pour financer l’achat d’un second bien en cours pour financer l’achat d’un nouveau logement. Votre contrat est modifié pour que votre crédit porte sur votre nouvel achat. Le taux d’intérêt reste celui de votre crédit initial.
Tout est dans le « avec l’accord de la banque »
Un nouveau collègue est dans la situation (crédit à 1%), étrangement la banque veut cloturer le crédit pour proposer un prêt avec un taux plus élevé
Merci pour ta contribution.
Autant pour moi, lors de ma précédente opération Lombard, j’avais en réalité 50% en Fonds Euros et 50% en MSCI World. J’ai ainsi levé 50% de mon capital en plus.
J’aimerai également ne pas solder mon crédit à 1.4% mais plutôt faire un remboursement anticipé (en partie) du prêt à 2.5% mais comme le dit @Marc61, il me semble que la banque va être automatiquement payé.
A moins d’un subterfuge, c’est à dire donner un autre RIB au notaire qui est différent de celui d’où j’ai le prêt.
@anon60577675
Je précise. J’apporte 860k€ sur l’AV, le crédit Lombard m’apporte 50% de cette somme, soit 430k€ que je réinjecte dans l’AV soit 1.1M€.
@DowJones est-ce que tu peux détailler stp, je ne comprends pas bien ton raisonnement.
J’aimerai privilégier le remboursement du prêt à 2,5% mais encore faut il que je ne sois pas contraint de rembourser celui à 1,4%…
@anon60577675 je n’ai pas encore anticipé la fiscalité en effet. Je ne suis pas très bon sur cette partie. As-tu possibilité de m’éclairer?
Je corrige deux informations:
Actuellement: une RP estimée entre 1,1 et 1,2 M€, crédit en cours à 0.9% sur 22ans à 1400€/mois (260k€)
Futur RP: 600k€ + 160k€ de tvx, crédit à 3,9% sur 25ans, 4000€/mois
. Vous obtiendrez peut être 50-60% de valeur pretable sur cet actif, en espérant qu’il ne chute pas et que vous deviez remettre au pot en cas d’appel de marge. Si vous ajoutez le montant de votre crédit à votre assurance vie, ça semble déjà plus judicieux.