Bonjour,
ma femme et moi sommes sur le point de partir sur un investissement en LMNP - résidence sénior
L’idée est de se constituer un capital immo et d’ici à 20 ans ( qui correspond à peu près à mon départ en retraite ), avoir un complément de revenus. j’ai une vie très chargée, professionnellement et personnellement, pas du tout le temps de gérer moi-même une location, et pas envie d’avoir ça en plus en tête, ce type de formule ou je ne m’occupe de rien colle donc parfaitement sur le papier.
L’appartement est un T1 avec terrasse dans une résidence sénior construite, promue et gérée par LP PROMOTION. la vente est proposée et négociée par notre banque ( crédit agricole ), qui effectue la sélection des promoteurs avec lesquels ils travaillent.
Les arguments sont convaincants, rentabilité de 4.3%, tous les travaux, petits ou gros, changement du mobilier sont pris en charge par le promoteur, prise en charge de la TVA par le promoteur, 90% des charges de copro payées par le promoteur.
mes questions
je lis sur internet qu’au renouvellement du bail ( la banque m’annonce 10 ans ), le loyer perçu peut être revu à la baisse par le promoteur. Est-ce le cas ? le risque est-il important ?
quid de la revente si un jour notre situation financière venait à changer complètement. est-ce facile, difficile, très difficile ?
les conditions attractives avancées ( paiement des travaux etc ) peuvent elles être revues lors de la renégo du bail ?
n’ayant aucune expérience, comment savoir si la formule et le bien proposés sont vraiment intéressant ? ou puis-je trouver un point de comparaison, une offre concurrente ?
si je peux abuser, des retours d’expérience sur LP PROMOTION ?
Hello
Mon reproche que je fais à ce genre de placement :
Concentrée en 1 seul endroit
Peu liquide
Qu’est (ou qui ) ce qui t’a poussé vers ce placement ?
La SCPI ne t’intéresse pas ? => pas de gestion non plus mais plus diversifié et levier de dispo. C’est moins liquide qu’un placement en bourse.
Possibilité de démembrer en SCPI selon ta situation ca peut se justifier.
De plus la SCPI est plus découpable dans le sens ou tu ne peux pas découper ton appartement en 2.
A ta place je comparerais avec un investissement en SCPI diversifiée
Retour d’expérience, je suis actuellement « client » chez LP Promotion. J’ai un T1 en LMNP chez eux à Toulouse depuis quelques années.
Basé sur mon expérience, je te suggère de faire très attention avant de faire ton choix. Pour faire court, boîte sérieuse et honnête mais énormément de frais, j’ai l’impression d’être couvert de sansgsues. Le projet sur le papier, tout comme toi, est très attrayant mais la réalité l’est beaucoup moins.
J’essaye désespérément de trouver une porte de sortie, mais mon choix se cantonne entre garder l’appartement et perdre de l’argent, ou le revendre et perdre beaucoup d’argent.
Aujourd’hui si c’était à refaire, je partirai sur de la SCPI pour rester liquide et réduire le temps de gestion.
merci pour ton retour d’expérience. quels sont les types de frais auxquels tu dois faire face ? qu’est-ce qui ne serait pas écrit à l’avance et que le propriétaire doive payer ?
Bonjour Marc,
je n’y connais absolument rien en SCPI, la conseillère de ma banque est conseillère immo neuf donc elle m’a naturellement dirigé vers ce type de solution. Mais la SCPI n’est pas défiscalisée, si ? le but à la base était soit de faire baisser mon IR, soit de me constituer un patrimoine avec le moins de fiscalisation possible et générer des revenus pour la retraire. en ce point, la résidence sénior collait en tout point
Règle n°1, la défiscalisation n’est pas une stratégie d’investissement. Tu dois plutôt investir en optimisant fiscalement.
Règle n°2, ta banquière n’est pas là pour t’enrichir. Elle te propose ce produit car c’est dans son « catalogue maison » et elle doit prendre une belle commission au passage.
Dans ton cas, les SCPI peuvent être une belle alternative ou tu vas maitriser et savoir dans quoi tu investis, te diversifier, pas de frais cachés, c’est passif et c’est un investissement long terme. Si tu es fortement imposé, choisis des SCPI qui investissent à l’étranger, la fiscalité est plus douce.
Très très très peu de programmes défiscalisant sont rentables. Il y a toujours des frais que tu découvres une fois lancé qui te plombent. J’en ai fait les frais avec un Pinel. Ne fais pas l’erreur de signer, et choisis autre chose pour ton complément de revenu à la retraite. Tu nous remercieras plus tard
Pour défiscaliser un peu plus intelligement, tu peux aussi ouvrir un PER et choisir un ETF world ou S&P500 en versement programmé. Tu le mets en place, c’est passif et comme l’horizon de temps est la retraite, tu as le temps de faire jouer les intérêts composés. Les sommes que tu auras versés dessus seront déduites de tes revenus imposables. Là encore, tu investis en optimisant la fiscalité et en ayant une maitrise des supports que tu utilises.
Il n’y a pas de frais a proprement parlé, mais tes loyers seront plus faibles que la moyenne afin de couvrir la gestion de LP Promotion. Tu peux aussi t’attendre a payer un prix plus élevé a l’achat que si tu achetais du standard, et un prix de revente plus bas en cas de revente.
Pendant le Covid, malgré le fait que tout les appartements de la résidence soient occupés et a jour de paiement, LP Promotion reflechissait a ne simplement pas redistribuer les loyers aux propriétaires pour compenser certains problèmes financiers exceptionnels.
En somme, une performance décevante et un temps de gestion beaucoup trop élevé qui ne justifie pas la défiscalisation qui va de pair.
Pour citer @Marc61 , s’orienter vers une SCPI semble être un choix plus cohérent. Tu peux très bien faire le choix d’un démembrement/nue-propriété sur 5 a 10 ans si la fiscalisation des revenus te préoccupent.
Quand a ta conseillère, rappelle toi qu’elle ne te proposera que des produits qu’elle maitrise ou qui lui rapporte une commission, ces « professionnels » travaillant rarement pour toi et souvent pour eux.
Merci pour vos retours. les frais sont à priori limités à l ataxe foncière, frais de comptable, les charges de copro qui sont définiés à l’avance. rien d’autre selon la proposition financière reçue
Je n’ai rien contre le fait que ça me coute un peu d’argent mais l’idée de départ est bel et bien, soit de payer moins d’impot ( ce qui ne semble pas possible avec mon niveau de revenu ), soit de constituer un capital sans me faire éclater par le ministère des finances.
L’investissement en SCPI est soumis à 17.2% de prélèvements sociaux sur les loyers brut + imposition à la tranche marginale de l’IR si j’ai bien compris l’histoire, même si ce sont des SCPI qui investissent à l’étranger, elles paient des impôts en France et mes parts seront donc imposées en France. je ne vais donc pas me constituer de patrimoine et je vais payer davantage d’impôt. on est OK globalement là-dessus, je ne me trompe pas ?
A ce stade, sauf autre projet LMNP, location meublée en PAP, coloc étudiante mais qui imposent en plus une gestion, assurance loyer imayés, réparations et j’en passe que je n’ai vraiment vraiment pas le temps ni l’envie de gérer, je ne vois pas d’autre option pour répondre à mes besoins
Qu’appelles tu part ? Oui la plus value sur les parts quand tu les vendras sera taxé, mais c’est le cas aussi pour ta résidence sénior. Sauf si tu ne fais pas de plus value ce qui est possible vu que sans l’avantage fiscal le bien est encore moins rentable donc bon courage pour le liquider.
je ne vais donc pas me constituer de patrimoine
Pourquoi donc ? Les parts t’appartiennent, et les parts sont régulièrement évalués et vont probablement suivre le cours de l’immobilier. Tu peux revendre tes parts même si c’est moins liquide que la bourse (mais une part SCPI est beaucoup plus liquide que l’investissement que tu envisages)
Non on est pas OK. Les SCPI qui investissent à l’étranger ont une fiscalité plus avantageuses car justement il n’y a pas de double imposition. Des conventions fiscales ont été signées entre les membres de l’union européenne pour éviter cela. Les SCPI sont soumis à la fiscalité du pays dans lequel ils investissent et non à celui du lieu de résidence du souscripteur, donc le dividende versé sera net d’impôt étranger.
Je te renvoie vers cet article qui explique assez bien le volet fiscal des SCPI avec des cas concrets
Hello
Perso j achète des biens de ce type en deuxième main, moins cher et les loyers tombes tout de suite pour une renta entre 5.5 et 6%. Je négocie les prix car oui les loyers sont généralement baisser (chez Domitys par exemple) et tu dois payer de nouveaux meubles qui coûtent chers!!! 6000€ pour T1.
Bonjour matthieu, nous sommes interessés à l’achat d’un appartement de seconde main en résidence sénior avec frais de gestion locative. La renta est la même de ce dont tu parlais ? 5,5 % et ou les trouver car ap rechercher chez domitys , pas trouvé. merci pour ta réponse bonne journée !
Hello, perso j en ai trouvé deux sur leboncoin, en vente chez des agences (BSK et le coin du LMNP). Le coin du LMNP retour positif. En général je compare plusieurs appartements de la même résidence pour me faire un idée du prix. Encore une fois attention car les loyers à la fin du bail sont abaissés donc il faut le prévoir dans la négociation.
Attention, les appartements sont très souvent survendus en neuf et perdent de la valeur sur le long terme…car ils sont difficiles à revendre…
De plus régulièrement les gestionnaires renégocie à la hausse leurs frais de gestions…Et tu ne peux pas faire grand chose car ils sont en position de force vu que tu ne peux pas t’occuper du logement en dehors d’eux…
Enfin il ne faut pas baser ta stratégie que sur le LMNP car rien ne dit que cette niche fiscale sera d’actualité dans quelques années…
Hello, 3 LMNP a vendre de mon côté, les trois avec des baux qui viennent d’être renouvelés (donc pas de travaux à payer pendant 10 ans) et gérés par Pierre et Vacances. Renta proposé autour des 5,5% si aucun intermédiaire. Aucun frais « caché » de mon côté mais c’est peut être différent suivant les opérateurs. Loyer versé trimestriellement et seulement la taxe foncière pour ma part.
Si des personnes sont intéressés je suis dispo.
Bonjour,
seul conseil fuit ce genre d’investissement. Dans 10 ans tu pourras pas sortir sans frais d’éviction, ils peuvent s’élever à plusieurs dizaines de milliers d’euros, oui plusieurs dizaines.
En plus de ca ils vont t’imposer des travaux de rénovation pour pouvoir continuer à toucher le même loyer, pour un T2 ca peut te couter dans les 10000€.
Tu veux investir dans l’immobilier, achete un bien pret de chez dans un lieu que tu connais et ton tu es capable de mesurer l’attractivité. Donne le en gestion à une agence et voila.
Je vais te donner un retour très concret car il y a les « on m’a dit que » et ceux qui ont une réelle expérience avec le produit.
J’ai un appartement étudiant avec Reside etudes que j’ai acheté en seconde main (crédit 100%). J’ai une rentabilité net net de 4% ce qui n’est pas mal en soit. D’autant plus que la rentabilité brut bien plus élevée est largement dégradée par une taxe foncière confiscatoire dans ma ville (ca me bouffe 2 mois de loyer … ca a quasi doublé en 10 ans).
Totalement passif, 0 gestions en 10 ans en dehors de la compta pour le LMNP. Je ne sais même pas si le bien est occupé ou non ou si il y a des changement de locataire.
Lors de la fin du bail de 9 ans, je n’ai eu ni baisse de loyer ni frais de travaux pour l’appartement. Le taux de remplissage de la résidence est >95% depuis des années.
Pour ce qui est de la perte de la valeur neuf / ancien, je pense que ca dépend de la qualité du produit. C’est un produit d’investissement, le prix d’achat/vente est directement lié à la rentabilité. Leur cible de rendement pour attirer les investisseurs semble être à 5.5/6% brut. Avec un loyer revalorisé annuellement (IRL), tu peux donc imaginer que si il y a de la demande (étudiant bien placé, ca devrait le faire) mécaniquement ta rentabilité va augmenter avec le temps et donc le prix de ton bien.
par ailleurs, ayant acheté en seconde main, je peux te dire que le premier propriétaire qui a acheté en neuf il y a plus de 20 ans a fait une belle plus-value.
Par contre, dans les résidences de service type hôtelier / senior, ce n’est pas la même histoire. J’ai des gens dans ma famille qui sont englué dans une procédure collective. Certains vont peut être perdre les économies d’une vie…
Je rebondis sur ce post car je vois beaucoup d’annonce dans LBC de professionnels qui vendent des biens de type résidence Senior ou Etudiant ou le prix est en dessous du marché mais loyers sont tellement faibles.
J’en vois des annonces de 1ere main ou de 2nde main… mais je me disais surtout comment évolue ce type de bien ?
Parce que une fois que la gestion est terminée en général c’est 10-15 ans j’ai l’impression, qu’est-ce qu’elle devient la résidence ? parce que y a tout un tas de services communs qui ne sont plus gérés… ca deivent quoi des parties communes à la charge de la copropriété ? D’ailleurs une fois que le gestionnaire est partie, est-ce qu’il fait syndic de copro…
Je ne me suis pas trop intéressé à ces produits car comme dit la rentabilité est prise par le gestionnaire et il cherche juste des pigeons pour financer son business… mais bon d’un autre côté quand on achète des SCPI on est bien content qu’il y ait des pigeons qui achètent des biens dans les quels on achète des parts de SCPI.
En tout cas je me demande comment termine ces résidences une fois que le bailleur est partie : les loyers augmentent certes mais la vocation de la résidence est-elle toujours pour senior avec des services payants ou devient une résidence comme une autre ? et les charges ca doit aussi etre la surprise plutot mauvaise puisqu’auparavant c’était le bailleur qui couvrait ces frais ?
) ce qui t’a poussé vers ce placement ?