Ce qu’il se passe généralement lors d’un achat à crédit, à travers un banque, c’est que cette derniere accepte de vous prêter sous 2 conditions :
1- Ouverture d’un compte bancaire dans leur établissement
2- Achats de SCPI qu’ils proposent à leur catalogue.
Ce choix est souvent, très bof, pour ne pas très très mauvais.
Dans le cas de l’achat au comptant, si vous passez par une plateforme telle qu’epargnoo ou louve, vous choisissez simplement les SCPI qui vous interessent, vous remplissez 1 fois le KYC (identité, compte, etc etc) et vous réalisez un virement du montant des souscription. C’est tout.
Il faudra forcément avoir un compte bancaire en amont, puisque c’est là que seront versés vos loyers.
Je suis informaticien aussi, et je ne comprends pas : une fois qu’on sait comment faire les calculs, ça ne me paraît pas compliqué de développer un outil qui fonctionne (et de le tester).
Moi, je ne suis pas suffisamment sûr de mes calculs pour savoir quelle plateforme a raison (si ça se trouve, les deux sont fausses ).
Sur Epargnoo je vois qu’ils ont ajouté de nouveaux organismes preteurs qui annoncent des taux autour des 3,2%.
Lors de mes recherches on était plutot sur du 4.5% en moyenne.
Je signe normalement les derniers papiers de souscription ce vendredi.
A cette occasion je vais également devoir ouvrir les 2 PER qui font partie de notre négociation.
Ces 2 PER n’ont pas vocation à réellement être utilisés dans un futur proche, mais je vais quand meme devoir déposer 200€ de chacun d’eux et tant qu’à faire les choses, autant les faire au mieux.
J’ai obtenu la liste des produits disponibles dans le PER Millevie de la Caisse d’épargne, en gestion autonome et j’ai un peu de mal à y trouver un produit qui m’interesse.
J’ai pas tout suivi @MaTho
T’es parti chez qui pour tes SCPI et à quelles conditions ?
Je pensais que t’étais parti chez Epargnoo mais les contraintes sont 20% du montant à investir.
Tu dois juste ouvrir 2 PER sans t’engager à faire des versements réguliers ? ou faire un dépot important ?
Autre question, tu parles de succession t’as fais ta SCI avec des enfants mineurs ?
Pour les SCPI t’as choisi quelles allocations ?
Verser 400€ pour une bonne contrepartie c’est largement raisonnable. On ne parle pas de 20% comme chez AXA par exemple en placement.
Le Vega sera très bien et puis quand tu voudras, tu pourras transférer vers un PER avec moindre frais si tu comptes réellement utiliser cette enveloppe dans le futur.
Ca m’intéresse d’avoir les conditions et les SCPI que tu as pu choisir du coup !
Alors pour ce financement j’ai démarché les banques directement.
Dans mes démarche je n’ai trouvé aucune banque qui accepterait de financer ma SCI pour l’achat de « SCPI Libres ».
Toutes imposent le choix de SCPI de leur catalogue et presque toutes sont assez catastrophiques en terme de rendement.
C’est à la caisse d’épargne que je pense avoir trouvé la moins horrible avec Sofidynamic. Cette jeune SCPI semble avoir plutot bien performé pour ses débuts avec environ 9% de rendement, et une revalorisation à la hausse de ses parts.
Leur rendement ciblé (7%) combiné à un taux raisonnable pour mon crédit (3.38%) font que j’ai donné mon accord.
En contrepartie, la banque m’a demandé d’ouvrir 2PER sans contrainte de versement à part les 200€ d’ouverture. Je vais donc y placer cette somme et les oublier jusqu’au jour ou le PER fera partie de ma stratégie.
Merci pour ce retour, c’est un peu ce que je m’étais dit jusqu’a présent.
Coté conditions, je résume brièvement ma situation une fois le financement bouclé :
1 - J’ai ouvert ma SCI à l’IS
2 - j’y ai injecté 21K€ coupés en 3 tranches. 1 x Comète, 1 x Transition Europe, 1 x Wemo
3 - Avec la caisse d’épargne j’emprunte pour ma SCI 75K€ avec différé de remboursement aligné sur le délais de versement des loyers. Taux 3,38% sur 20 ans.
1 SCPI : Sofidynamic
Compta : Dougs
Compte en banque : Caisse epargne
Contre partie commerciale : 2 x PER qui ne me couteront rien et qui migreront probablement ailleurs dans quelques années.
Mes simulations conservatrices et optimistes me donnent un cashflow positif permettant de racheter quelques parts chaque année.
Simulation la plus pessimiste (0€ de revenus sur les 4 SCPI) j’aurais 550€ à sortir chaque mois.
De mémoire je crois que jusqu’a 6,50% ca va pour les 4 SCPI.
6% serait le minimum pour couvrir juste le crédit.
Mais c’est en partant du principe que les 4 SCPI sous performent énormement, en même temps, par rapport à leurs objectifs.
Il me reste de la trésorerie pour renforcer l’une des 3 premières ou pour en ajouter une 5eme si je vois que c’est necessaire pour atteindre ce fameux cashflow positif.
J’ajusterai en fonction parceque là j’avance vraiment à l’aveugle.
Le bon point c’est que j’aurais récupéré le cashback + commencé à percevoir les premiers loyers avant de débuter les remboursements du prêt. J’aurai donc constitué un petit tampon.
Je me pose la question en nom propre ou en SCI à l’IS comme toi.
Moi au contraire j’aurai eu l’impression qu’en nom propre c’était mieux.
En plus à choisir des SCPI européennes ca faisait sauter les 17,2% sans compter qu’en SCI y a des frais de comptabilité récurrent qui sont pas négligeable.
T’as fait une simulation comparative entre les 2 statuts ?
Pour moi tu as 0% de fiscalité sur les parts européennes et 15% d’IS sur les parts françaises.
Si tu déduis les intérêts d’emprunt, tu auras 0% d’IS à payer car la partie française est assez faible (Wemo One & Sofidynamic).
Après oui, les inconvénients sont à la sortie (Flat tax de 30%) et les frais de tenue de compte pro + comptable mais qui sont déductibles du résultat dans tous les cas.
Donc si bien configuré, tu as moyen de capitaliser pendant plusieurs années sans payer d’impôts.
1 - Beneficier des avantages sur les SCI europeennes mais aussi de l’ammortissement du crédit dédié.
2- Creer un conteneur isolé qui ne fera pas varier ma TMI.
3 - Anticiper la tramission.
Nous avons ouvert cette SCI avec ma compagne. Prochainement nous en donnerons la nu propriété à notre enfant. Nous comptons par la suite inclure des biens immobilier pierre dans la SCI.
Donc même si sur chacun des 3 points pris individuellement, il est possible de faire mieux autrement, le cumul des 3 me semblait le plus judicieux.
J’arrive enfin au bout de mon long parcours avec le déblocage récent des 75 000€ par la banque et la souscription des parts SofiDynamic dans la foulée.
J’attends à présent mon justificatif de souscription.
Quand j’ai amorcé ce projet fin 2024 je n’étais pas pressé mais je ne pensais pas que ça allait me prendre presque 8 mois !
L’avantage est que ma SCI va commencer à percevoir des revenus des SCPI achetées cash avant de devoir commencer à rembourser l’emprunt.
Espérons que les performances seront au rendez-vous.
Voici le découpage à ce jour :
Lot 1 : WEMO One. 39 Parts pour 7800€ cash.
Lot 2 : Comète. 28 Parts pour 7000€ cash.
Lot 3 : Transitions Europe. 35 Parts pour 7000€ cash.
Lot 4 : Sofidynamic. 239 Parts pour 75285€ à crédit. (3.38%)
Pensez-vous qu’il serait judicieux de renforcer l’un des 3 premiers lots, ou de diversifier encore ?
Ce qui est intéressant c’est que comme ce projet a trainé en longueur, certains conseillers qui me suivaient au début ont été remplacés par d’autres.
J’ai donc bon espoir qu’ils oublient totalement de me relancer au sujet de leurs 2 PER inutiles
Je vais attendre Octobre et les premiers versements WEMO, Comète et Transitions pour y voir enfin plus clair sur ce qui tombe vraiment chaque mois.
Ca me permettra de mieux me projeter sur ma capacité à générer ou non un peu de cashflow positif qui est quand même mon objectif initial, afin de le réinvestir chaque année.
Effectivement ça pas été rapide. J’ai fait un crédit pour des SCPI ça a pris 15 jours.
Sur ton choix t’as pris des jeunes SCPI qui proposent de très bon Taux de Distribution.
A voir dans le temps comment ça évolue.
Après j’ignore si tu as un différé de remboursement car le délai de jouissance va être genre 5 mois.
3,38% sur 20 ans, TAEG ? t’as du prendre une assurance en plus non ?
Ca te fait 430 € / mois faut que tu fasses du 5,16 % net net. Mais bon ça c’est parce que tu as rajouté de ta poche 25000 € de parts de SCPI… sinon sur 75,000 € pour être en cashflow positif il aurait fallu du 6,88 % net net, et là c’était inaccessible.
Faudra voir après ta première déclaration d’impot mais ça a l’air d’être une bonne opération.
Après je vois pas trop où est la contre-partie des 20% à investir… c’est le PER dont tu parlais ?
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