SCI à l'IS pour investissement en SCPI (Crédit, Compta, Compte bancaire...)

Bonjour à tous,

Après avoir enchainé les rendez vous (Louve, Epargnoo, Dougs, Indy, LegalStart…) je crée ce sujet pour partager mon avancement sur ce sujet et je l’espère avoir des conseils de la part de personnes qui auraient mené à bien le meme projet.

Objectif :
→ Ouverture d’une SCI à l’IS pour investir - si possible à crédit - dans l’achat de SCPI - Européennes -
→ Reinvestissement de l’intégralité des revenus locatifs par la SCI.

Avantages :
→ Très interessant fiscalement

Inconvénients et difficultés
→ S’il est plutot simple et peu cher d’ouvrir la SCI en ligne (Legalstart), je bute actuellement sur la partie gestion de compte et comptabilité
→ Indy ne prend pas en charge la compta de SCI investissant en SCPI étrangères. Quelle option conseilleriez vous?

→ Achat à crédit compliqué.
En effet Louve et Epargnoo m’ont expliqué la meme chose. Il est possible pour une SCI vierge de toute activité d’obtenir un prêt conso affecté à l’achat de part mais il est impossible de renouveller cette opération par la suite.
Il est également impossible d’obtenir ce prêt si la SCI est déja détentrices de parts de SCPI.

Avez vous rencontré le même probleme?

Ceux qui ont réussi de tels montages pourraient ils faire des retours d’expérience?
Je mettrai à jour le message ci dessous sous forme de « guide pour le débutant ».

– SCPI dans SCI à l’IS, pourquoi/comment –

– Création de la SCI, quels frais? –

Legaltech : <300€
Dougs : < 600€

– Les Status –

– Financement à crédit –

Les partenaires de Louve Invest et Epargnoo annoncent financer l’achat à crédit de parts de SCPI à la condition que la SCI soit vierge de toute activité au moment de la signature.

Inconvénient : impossible de renouveler ce financement

– Compte Pro –

Qonto, environ 110€ à l’année

– Comptabilité –
Après vérification, Dougs semble en capacité de réaliser la comptabilité d’une SCI à l’IS investissant à crédit dans des SCPI Francaises et Européennes.
A titre de comparaison, Indy m’a confirmé ne pas encore pouvoir gérer ce cas

Montant annuel moyen : 350€

Salut,
Normalement c’est possible. Il faut souvent passer par des CGP donc tu n’auras pas le droit au cashback malheureusement.
Regarde SCPI Solution ou La boutique des placements :

Tu peux avoir des crédits sur 25 ans avec Crédit Mutuel Arkea pour investir sur Transitions Europe par exemple ou d’autres sur des durées plus courtes. Je te conseille de te faire accompagner directement par le CGP même si tu n’éviteras pas les frais.

Pour la comptabilité, regarde chez Dougs peut-être qu’ils pourront te conseiller là dessus.

La solution de la SCI à l’IS peut-être intéréssante en effet, bien optimisé, tu peux payer 0% d’impôts pendant très longtemps en déduisant les intérêts + l’investissement majoritairement sur des SCPI européennes. Après tu auras quoi qu’il arrive la Flat Tax à payer pour la sortie notamment.

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J’ai déjà fait ce genre de montage ( SCI à l’IS avec des SCPI à crédit ) :

  • pour la comptabilité, tu n’as pas le choix, il faudra passer par un comptable « en dur », les comptables en ligne ne veulent/peuvent pas s’en occuper.
  • pour le financement, c’est LA partie la plus difficile, il faut trouver LE banquier qui comprenne ton montage et veuille bien pousser ton dossier de financement.
    Une banque ne voudra te suivre que si tu apportes ton salaire, du cash, PEA … et tout dépend de ton profil ( CDI, fonctionnaire, profession libérale )

Bref, arme-toi de courage et fuis les banques qui te disent « oui on finance mais que les SCPI maison ».

p.s : pour le CGP, essaye d’en trouver un qui fasse un bon cashback, tu te serviras de celui de Louve comme base de négociation.

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Merci à vous pour ces deux premieres réponses.

Je vais voir ce qu’un CGP est en mesure de proposer dans ce cas.
C’est assez frustrant quand on est habitué à tout faire seul de devoir solliciter tant d’intermédiaires.
Je vais aussi reprendre contact avec Dougs car à l’origine j’envisageais une SCI pour de l’immo pierre.

Le coup des « SCPI maison » j’ai été très clair avec les deux banques tradi que j’ai sollicité pour un emprunt. Je veux etre libre d’investir dans les SCPI de mon choix.

Je pense que le jeu en vaut la chandelle.
Je n’ai qu’une TMI à 30 mais je ne desespère pas de la faire passer au niveau suivant et comme je n’ai pas besoin de ces revenus complémentaires, autant qu’ils fassent leur vie dans cette future SCI à l’IS.

L’offre de Louve et Epargnoo avec 1 premier crédit pour une SCI vierge reste une option parfaitement envisageable.

Pour ce qui est de votre compte en banque vous avez opté pour qui?
Certaines banques ne prennent les SCI que si elles génèrent moins de 50% de leur CA en revenu locatif… c’est lunaire.

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Pour le financement, le mieux est d’essayer tout seul, parce qu’un CGP qui t’aide à trouver du financement, est un CGP qui ne fera pas trop de cashback ( même si derrière il touche quand même une commission de la banque prêteuse ).

Pour la banque, je suis chez Qonto, ils acceptent les SCI sans aucun problème.

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Merci encore,

j’ai commencé à mettre un peu en page le 2e post avec des infos que j’ai eu de Dougs.
J’attends aussi un rdv avec un conseiller qui semble avoir de l’expertise sur le sujet, j’espere qu’il dit vrai.

Hello
Ca m’intéresse de savoir si Dougs ça fonctionne bien car ils ne sont pas chers pour gérer une SCI à l’IS.

J’en saurai plus prochainement. Je veux d’abord prendre le temps d’échanger avec mon CGP qui aura peut etre d’autres pistes.

Mais quelqu’un de la communauté pourra peut etre nous faire un retour d’ici là.

Sur votre message dans la rubrique Immo vous indiquez passer par un emprunt pour votre société à l’IS. Quel organisme vous accompagne?

@MaTho Juste pour bien comprendre le principe : tu cherches à lever un crédit pour acheter des SCPI ?
Genre tu peux obtenir un crédit à 5% (d’après Louve Invest) et acheter en espérant faire du 6-7% sur 15 ans.
Prenons un exemple genre 150,000 € sur 15 ans, ça donne :

  • remboursement de 1.186 € / mois
  • dividende de 812,50 € / mois, si on table sur du 6,5% de rendement
    Donc la société n’est pas imposé car pas de bénéfices, par contre il se peut que tu doives ajouter de ta poche pour faire opération blanche et que ça s’équilibre, soit 375€ / mois dans l’exemple sans compter les frais de compta.

Et au bout de 15 ans qu’est-ce qu’il se passe ? Tu revends les part de SCPI ? Tu réinvestis ?
Si tu les vends : Ca fait 15% de 42500, soit 6.375 € puis 25% sur le reste soit 26.875 € soit 33.250€ d’impot
Reste 116.750 € sur lequel il faut payer la flat taxe, reste un bénéfice de 81.725 €.
Par contre le delta à combler chaque mois a côté pas loin de 67.500 €.

Bref, tout ça pour dire que certes les taux sont élevés, certes Transition Europe a fait du 8,16%
Mais j’ai l’impression que tout ça pour ça… et qu’au final à moins de mettre en jeu des sommes de l’ordre du million d’euro…
Bon après je ne suis pas du tout spécialiste et observe d’un oeil curieux mais ingénu tout cela.

Je te propose d’autres paramètres qui sont ceux que j’étudie en ce moment

Emprunt de 70 000€ à un Taux de 4% sur 20 ans
Mensualités de 444€

Apport de 30 000 pour une transaction totale de 100 000€ sur de la scpi à 7%. Idéalement forte exposition Européenne.
Revenus mensuels : 585€

Même en modulant négativement ces paramétres c’est loin d’être degueu.

Et c’est sans compter le rachat de parts quand/si tréso positive.

En personne morale à l’IS, on peut aussi acheter de l’usufruit pour gommer une partie des impôts ( grâce aux amortissements ).

Vous faites référence au CGP ?
Je n’ai pas encore fait mon choix, c’est en cours :wink:
J’en ai contacté 4 en tout.

Les SCPIs récentes ne feront pas du 7% brut éternellement, il vaut mieux tabler sur max 5,5 brut (ce qui est déjà très bien) pour les simulations.

Je connais bien le sujet SCPI via une SCI à l’IS pour l’avoir pratiqué depuis 2022.

1ere operation en 2022 avec la BRED qui est ma banque principale pour 195k€ à 1,65%/15 ans pour acheter des parts de leur sélection non maison (Cristal Rente, Pierval, Efimmo). Pas d’autofinancement bien sûr mais chaque mois j’ai continué à investir dans des SCPI ou des foncieres cotees via un CTO sur la SCI - aujourd’hui la SCI s’autofinance intégralement (j’ai investi 80k€ sur 2 ans)

2ème operation que je suis en train de conclure: après moultes négociations, la BRED a accepté de me financer à 4,75% sur 15 ans une sélection libre de SCPI en contrepartie d’un versement complémentaire sur mon AV chez eux. J’ai dû faire jouer la concurrence avec des CGP pour qu’ils me financent : un plus cher qu’ailleurs mais avec une vrai possibilité de renégocier le taux le moment venu et surtout la possibilité d’emprunter sur la même SCI, ce que tu n’as pas chez Arkea ou les autres banques avec lesquelles travaillent les CGP.

Niveau cout: 900 € de comptable par an / tenue de compte offerte par la BRED / droits de garde sur les lignes de foncieres francaises (à la BRED toujours) et pas de droits de garde sur les foncières US chez BD.

Je suis disponible pour toute question.

Merci pour ce retour d’expérience qui est vraiment interessant.

La semaine derniere j’ai relancé le CA en agitant la carotte PEA/AV dans l’espoir de faciliter la négo, on a jamais rien sans rien…
Mais je vais entrer en contact avec la BRED pour voir ce qu’ils ont à proposer à un quidam pas client chez eux.

Par curiosité, comment s’est déroulé le financement.
Déblocage du crédit et versement des fond sur un compte, depuis lequel vous avez pu investir en direct vers les SCPI de votre choix? A travers Louve/Epargnoo/autre?

Pour ce qui est de la compta, à 900€ je suppose que vous travaillez avec un cabinet physique. Avez vous envisagé d’autre options comme Dougs et leur 29€ HT/Mois annoncés pour une SCI ?

Merci encore, ca me motive à pousuivre dans cette direction

La comptabilité d’une SCI IS qui detient des SCPI n’est pas très complexe mais il faut quand meme avoir un interlocuteur qui maitrise un peu le sujet et les règles de fiscalité internationale en lien avec les retraitements à effectuer par rapport au principe de territorialité de l’IS. J’éviterais donc solutiojs en ligne que vous citez.

Pour la souscription, les fonds ont été libérés sur le compte de la SCI et j’ai ensuite procédé aux virements, soit en direct soit via Louve.

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revolut business à 0 euro sans credit pour ma part et dougs à 35eur par mois ttc

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Merci pour ce retour, je n’étais pas sur que Revolut à 0 prenait les SCI.
Dougs a un accès direct à ce compte pour gérer la compta ?

J’ajoute un chapitre à ce sujet.

Quid de la domiciliation de votre SCI ?
Je vais prochainement devoir payer la CFE liée à mon Lmnp Amarris sans trop me questionner à domicilié mon EI dans l’appartement loué, à Lyon qui n’est pas un choix bien judicieux.

Utilisez vous un service de domiciliation pour vos SCI et si oui lequel ?