Je suis en cours de réflexion sur un projet d’achat de SCPI afin d’investir dans l’immobilier sans en avoir les contraintes de gestion.
Étant dans la TMI à 30 %, ma compagne et moi-même nous interrogeons pour loger les parts dans une SCI à l’IS, cependant j’ai besoin de vos lumières sur les questions ci-dessous ainsi que de (in)valider mon raisonnement.
=> Les parts de SCPI n’étant pas amortissables dans une SCI à l’IS, la réintégration des amortissements pour le calcul de la plus value serait donc égal à 0 lors de la revente? Comment va être calculé la plus value lors de la sortie ? Prix de vente - prix d’achat, comme une plus value pour les particuliers ?
=> Comment est calculé la fiscalité des SCPI Européennes logées dans une SCI à l’IS ?
=> le but de la SCI à l’IS serait d’emprunter et qu’elle soit en autofinancement avec un léger bénéfice pour pouvoir emprunter à nouveau dans quelques temps. Pour cela, un montage serait sûrement possible avec des titres en pleines propriétés et des titres en usufruit (66%/33% ? À affiner). Est-ce bien faisable ?
=> Ayant un projet de RP d’ici 1 an (la famille va s’agrandir), le prêt contracté dans le cadre de la SCI à l’IS va t’il rentrer dans le calcul de notre taux maximal d’emprunt personnel ou bien sera t’il mis de côté car la SCI à l’IS est une structure opaque ?
Salut Julien,
As-tu eu des retours ailleurs sur cette stratégie ?
Je prévoyais d’investir en SCPI via un emprunt, et on m’a conseillé de le faire via une SCI pour pouvoir emprunter plus.
Mon frein actuel c’est le taux d’emprunt (3,9% pour 300K€ à 20 ans).
Merci !
Je me suis posé la même question, à ce jour, je n’ai pas la réponse. Je rencontre bientôt un banquier privé qui devrait m’apporter des éléments de réponse.
N’ayant pas eu de réponse de mon côté, j’ai hésité à me lancer car j’ai lu tout et sont contraire sur l’opacité d’un pret en SCI à l’IS faisant que mon achat de ma nouvelle RP soit impossible.
De plus, au vue des incertitudes de baisse de part de SCPI avec un effet à long terme de baisse du loyer reversé (dans le cas ou la hausse du rendement ne couvre pas la baisse de la valeur de la part => sommairement le loyer SCPI = la valeur de la part x rendement).
Ayant acheté ma nouvelle RP faisant bondir mon endettement et ne voulant pas me mettre à risque, je suis en cours de réflexion sur l’achat de SCPI Européenne pris en direct via un pret tout en injectant assez de cash pour arriver à l’autofinancement (66% vs 33%) voire même à acheter un appartement en direct en SCI à l’IS.
Tenez moi au courant de votre strategie, c’est toujours motivant de voir que d’autres s’interessent à la même chose
Du coup je suis parti sur une SCI à l’IS avec l’achat d’un immeuble. Ce qu’il a pu me dire c’est que dans une stratégie patrimoniale c’est un bon outil de diversification. Pour créer un meilleur rendement il est préférable d’avoir de l’immobilier physique.
En fonction de chacun je pense qu’il est intéressant de diversifier ses actifs et la SCPI peut être comme sur une assurance-vie classique mettre un abonnement de 200 euros par mois afin de créer un effet boule de neige. L’intérêt de mettre de la SCPI en assurance-vie et la transmission/ liquidité et la fiscalité.
Vous trouverez des détails sur les montages SCPI dans SCI à l’IS / SCI à l’IR sur le site avenue des investisseurs. Je suis moi même en train de créer un article sur ce sujet.
Bonjour à tous,
Regardant pour acheter des SCPI et ayant une TMI élevée, votre discussion m’intéresse beaucoup. Après recherche, je vais opter pour une détention par le biais d’une SCI à l’IS. C’était la première remarque de mon expert comptable, lorsque je lui ai dit que je détenais en nom propre des parts de SCPI Primovie et Primopierre « vous brûlez vos bénéfices avec vos impôts ». J’ai trouvé l’article suivant qui en fait la démonstration : la conclusion d’acheter des SCPI par un SCI à l’IS s’impose dès lors que votre TMI > 41%.
Lien: Investissement dans des parts de SCPI par le biais d'une SCI - SCPI-8
Question naïve : Pourquoi ne pas acheter ses parts directement via une AV pour bénéfice de cette enveloppe fiscale après 8 ans de détention par exemple ?
Si je ne me trompe pas en Assurance Vie tu ne peux pas te faire financer tes parts de SCPI avec un crédit et donc on ne peut pas faire d’effet de levier.
Revendant prochainement un appart, nous allons nous retrouver avec ma conjointe avec 150 à 200 kE à investir. Notre souhait est de fortement s’endetter (situation personnelle et financière le permet) pour acheter des parts de SCPI à crédit (+ apport décrit ci-dessus) sur 20 ans dans une double optique :
pouvoir lever le pied à 60 ans (nous en avons 38 avec tous les 2 un âge théorique de départ à 67 ans ) en générant un complément de revenus
anticiper en optimisant fiscalement la succession à nos 2 enfants
Nous envisageons donc de passer par une SCI (ou SARL à l’IS) avec démembrement (NP pour nos 2 enfants et usufruit pour nous) afin de favoriser la transmission (démembrement réalisé avant 40 ans).
Les mensualités du prêt ne seront pas couverts par les loyers des SCPI donc nous serons amené à mettre chacun le complément (pas un souci et si je ne me trompe pas, c’est ce qu’on appelle un apport en CCA).
2 questions cependant :
SCI IS intéressante durant toute la période d’investissement mais à la retraite (à la fin du crédit), nous subirons la double imposition (IS + IR au PFU) lors de la sortie des dividendes alors comment faire ??
nous sommes mariés en séparation de biens avec société d’acquêts et clause de préciput. Peut-on inclure la SCI IS au sein de la société d’acquêt qui permettrait au conjoint survivant de continuer de se réserver le droit de bénéficier du plein usufruit et des dividendes de la SCI ?
Je vais pouvoir répondre à ta première question mais pas la deuxième qui est beaucoup plus technique et nécessite l’avis d’un spécialiste en droit.
Pendant toute la durée de remboursement du crédit, vous allez devoir faire un effort de trésorerie afin de payer l’emprunt et, vous avez raison, c’est ce que l’on appelle un apport en Compte Courant d’Associé. Ce montant est une avance de l’associé à la société, du coup au moment ou vous pourrez récupérer les fonds (a la fin du crédit), il n’y aura pas d’imposition sur les prélèvements effectués.
Exemple : Emprunt sur 20 ans avec un apport mensuel de 500 euros : 20 ans * 12 mois * 500 euros = 120 000 euros d’avance en CCA.
A partir de l’année 21: chaque prélèvement sera déduit de ce montant
Exemple : L’année 22 vous prenez 12 000 euros et l’année 23, 24 000 euros: La société vous doit toujours 84 000 en fin d’année 23.
Sachez que vous pouvez décider de rémunérer les apports en compte courant d’associé consentis par les associés chaque année (Un peu comme un livret bancaire). Les intérêts calculés sont des charges que l’on déduit du résultat (Baisse de l’IS) mais par contre à titre personnel, ils sont considérés comme des revenus financiers donc imposables à la FLAT TAX. Voici le lien des impôts qui expliquent le fonctionnement ainsi que les taux. Avec la hausse de ces derniers, cela devient non négligeable et à prendre en considération lors des arbitrages à réaliser. Compte courant d’associé
Ensuite pour revenir sur la fiscalité de la SCI à l’IS, sachez que vous serez exonéré pendant plusieurs années généralement surtout avec un financement par crédit.
Exemple: Année 1 : Pour les charges :Frais de comptabilité 600 euros ; Intérets d’emprunt 3 000 euros soit 3600 euros
Pour les Produits, 2500 euros dont 1800 sur des SCPI étrangères et 700 sur SCPI françaises
Calcul du résultat : 700 euros - 600 euros - 3000 euros = Déficit de 2900 euros
Les revenus des SCPI à l’étranger sont déjà fiscalisés à la source dont pas de double imposition.
Année 2
Pour les Charges : Frais de comptabilité 600 euros : Intérêts d’emprunt 2 850 euros
Pour les Produits : 2 500 euros dont 1800 sur des SCPI étrangères et 700 sur des SCPI françaises
Calcul : 700 - 600 - 2850= 2750 de déficit que l’on rajoute au déficit avant 2900 euros soit un déficit reportable de 5 650 euros (2750+2900)
Dans l’exemple, on remarque qu’entre le moment où on va dégager un bénéfice et qu’entre le moment où celui-ci viendra reprendre intégralement le déficit créé sur les années précédentes, de l’eau aura coulé sous les ponts…
Voilà j’espère avoir été clair dans mes explications.
Bonjour, je m’interresse au sujet pour des investissements a venir cependant malgré toutes les sources de qualité que vous citez, j’ai du mal à comprendre les avantages apportés par la SCI.
Sachant que les intérêts sont déjà déductibles en détention directe (si investit en France seulement il me semble), la différence d’imposition doit être faible avec une TMI 30% non?
J’ai l’impression que la SCI permet de s’affranchir de l’impôt via le mécanisme d’apport en compte courant perçu comme une charge, c’est bien ca ?
Quelqu’un pourrait il faire un résumé par l’exemple en comparant un investissement en direct et via une SCI? Dans les deux cas avec emprunt, en excluant les avantages apportés par la succession (pour simplifier), et en considérant une TMI a 30%?
Pour moi, tout dépend du montant que tu vas investir mais cela peut-être rentable si c’est un gros investissement.
Il faut savoir que parmi les désavantages, tu dois avoir un compte pro (env 10€/mois chez Qonto) + Comptable (50€/mois environ?) donc ce sont des coûts non négligeables.
De plus, il est plus difficile d’obtenir une prêt pour des SCPI via une SCI et les taux sont souvent un peu plus élevés.
L’intérêt est d’avoir un compte courant d’associé sur la SCI qui te utiliseras pour compenser les frais en + ainsi que la différence entre les loyers et le prêt immobilier. Ce montant est retirable sans surcout. Il peut aussi être rémunéré (voir ci-dessus) ce qui peut être intéressant à mettre en place avec les taux actuels.
Le second intérêt réside dans ce que tu vas payer en impôt. Potentiellement tu es taxé comme sur du revenu foncier en imposition directe tandis que tu as l’IS (15% jusqu’à 42 500€) + la flat tax sur les dividendes (30%). Après tout dépend du choix des SCPI (Européenne ou non), je ne suis pas assez calé sur le sujet.
Il n’est pas possible d’amortir des parts de SCPI détenues en pleine propriété dans une structure à l’IS. Seul l’usufruit de parts de SCPI peut être amorti.
Une question me turlupine sur l’intérêt du montage dans le cadre d’achat de parts SCPI étrangères sans crédit immobilier.
Si j’ai un achat de parts en direct, l’imposition est de 0% étant donné que les coûts sont déjà prélevés à la source c’est bien cela?
Donc quel est l’intérêt pour moi de les loger dans une SCI à l’IS sachant que même si je ne paye pas les 15% d’IS, j’aurai les 30% de taxation sur les dividendes?
En direct → cela rentre dans ton patrimoine (Calcul du l’IFI) et tu es imposé selon ta tranche de revenus sur les dividendes même si réinvestissement des dividendes
Via une SCI → Tu apportes en compte courant d’associé donc pas d’imposition (30%) sur les dividendes jusqu’à hauteur de ton apport. (Tranquille un moment)
Tant que tu ne sors pas d’argent de la SCI, tu n’es pas imposé donc intéressant également lorsque tu réinvestis tes dividendes car pas d’impact à titre perso.
Autre point également important, sur les donations de parts sociales dans un schéma de transmission où tu transmets des parts (donc valeur en comptant l’actif moins le passif) chose qui n’est pas pris en compte lors d’une donation en nom propre
Tu n’es pas imposable car une société à l’impôt sur les sociétés ne peut pas être imposé deux fois (à l’étranger et en France)
Il faut aussi rappeler qu’une SCI ne peut se créer qu’avec un minimum de 2 associés, c’est un détail qui a de l’importance, notamment sur la capacité d’emprunt de chaque associé, etc…
La dessus on est tout à fait d’accord mais dans tous les cas, il y aura une flat tax à la sortie tandis qu’il n’y en aurait pas eu en détention direct.
) en générant un complément de revenus