Je suis en cours de réflexion sur un projet d’achat de SCPI afin d’investir dans l’immobilier sans en avoir les contraintes de gestion.
Étant dans la TMI à 30 %, ma compagne et moi-même nous interrogeons pour loger les parts dans une SCI à l’IS, cependant j’ai besoin de vos lumières sur les questions ci-dessous ainsi que de (in)valider mon raisonnement.
=> Les parts de SCPI n’étant pas amortissables dans une SCI à l’IS, la réintégration des amortissements pour le calcul de la plus value serait donc égal à 0 lors de la revente? Comment va être calculé la plus value lors de la sortie ? Prix de vente - prix d’achat, comme une plus value pour les particuliers ?
=> Comment est calculé la fiscalité des SCPI Européennes logées dans une SCI à l’IS ?
=> le but de la SCI à l’IS serait d’emprunter et qu’elle soit en autofinancement avec un léger bénéfice pour pouvoir emprunter à nouveau dans quelques temps. Pour cela, un montage serait sûrement possible avec des titres en pleines propriétés et des titres en usufruit (66%/33% ? À affiner). Est-ce bien faisable ?
=> Ayant un projet de RP d’ici 1 an (la famille va s’agrandir), le prêt contracté dans le cadre de la SCI à l’IS va t’il rentrer dans le calcul de notre taux maximal d’emprunt personnel ou bien sera t’il mis de côté car la SCI à l’IS est une structure opaque ?
Salut Julien,
As-tu eu des retours ailleurs sur cette stratégie ?
Je prévoyais d’investir en SCPI via un emprunt, et on m’a conseillé de le faire via une SCI pour pouvoir emprunter plus.
Mon frein actuel c’est le taux d’emprunt (3,9% pour 300K€ à 20 ans).
Merci !
Je me suis posé la même question, à ce jour, je n’ai pas la réponse. Je rencontre bientôt un banquier privé qui devrait m’apporter des éléments de réponse.
N’ayant pas eu de réponse de mon côté, j’ai hésité à me lancer car j’ai lu tout et sont contraire sur l’opacité d’un pret en SCI à l’IS faisant que mon achat de ma nouvelle RP soit impossible.
De plus, au vue des incertitudes de baisse de part de SCPI avec un effet à long terme de baisse du loyer reversé (dans le cas ou la hausse du rendement ne couvre pas la baisse de la valeur de la part => sommairement le loyer SCPI = la valeur de la part x rendement).
Ayant acheté ma nouvelle RP faisant bondir mon endettement et ne voulant pas me mettre à risque, je suis en cours de réflexion sur l’achat de SCPI Européenne pris en direct via un pret tout en injectant assez de cash pour arriver à l’autofinancement (66% vs 33%) voire même à acheter un appartement en direct en SCI à l’IS.
Tenez moi au courant de votre strategie, c’est toujours motivant de voir que d’autres s’interessent à la même chose
Du coup je suis parti sur une SCI à l’IS avec l’achat d’un immeuble. Ce qu’il a pu me dire c’est que dans une stratégie patrimoniale c’est un bon outil de diversification. Pour créer un meilleur rendement il est préférable d’avoir de l’immobilier physique.
En fonction de chacun je pense qu’il est intéressant de diversifier ses actifs et la SCPI peut être comme sur une assurance-vie classique mettre un abonnement de 200 euros par mois afin de créer un effet boule de neige. L’intérêt de mettre de la SCPI en assurance-vie et la transmission/ liquidité et la fiscalité.
Vous trouverez des détails sur les montages SCPI dans SCI à l’IS / SCI à l’IR sur le site avenue des investisseurs. Je suis moi même en train de créer un article sur ce sujet.
Bonjour à tous,
Regardant pour acheter des SCPI et ayant une TMI élevée, votre discussion m’intéresse beaucoup. Après recherche, je vais opter pour une détention par le biais d’une SCI à l’IS. C’était la première remarque de mon expert comptable, lorsque je lui ai dit que je détenais en nom propre des parts de SCPI Primovie et Primopierre « vous brûlez vos bénéfices avec vos impôts ». J’ai trouvé l’article suivant qui en fait la démonstration : la conclusion d’acheter des SCPI par un SCI à l’IS s’impose dès lors que votre TMI > 41%.
Lien: Investissement dans des parts de SCPI par le biais d'une SCI - SCPI-8
Question naïve : Pourquoi ne pas acheter ses parts directement via une AV pour bénéfice de cette enveloppe fiscale après 8 ans de détention par exemple ?
Si je ne me trompe pas en Assurance Vie tu ne peux pas te faire financer tes parts de SCPI avec un crédit et donc on ne peut pas faire d’effet de levier.
