Bonjour,
Concernant la seconde question, je dirais que le mariage n’a pas d’impact puisque les statuts de la SCI permettent une liberté concernant la continuité de la société en cas de décès d’un des associés. Tout peut être prévu à l’avance.
Cordialement,
Attention.
Concernant les SCPI Europe en perso tu es taxé sur la différence entre le taux du pays et ton taux moyen d’imposition (selon les pays)
En IS tu n’as pas cette différence à payer et ça permet de faire fructifier ton portefeuille sans être taxer si tu ne prends pas de dividende.
Il faut avoir une vision long terme et le fais de ne pas sortir (se faire taxer) pour remettre (rachat de SCPI) dans le portefeuille joue énormément a long terme.
OK c’est plus clair. Merci pour la réponse !
Bonjour à tous,
J’ai fait une petite simulation d’un nouveau crédit immobilier à 4% pour l’achat de 3 SCPI pour un montant de 150 000K€ (sachant que j’en ai déjà 2 - Primovie & Primopierre à hauteur de 150 000K€ aussi financée à un crédit de 2,4%) dans le cadre d’une SCI à l’IS crée pour l’occasion.
J’ai des charges fixes (comptabilité & compte bancaire) de 66€/mois.
Actuellement, si je simule mes loyers Primovie & Primopierre uniquement, j’ai un loyer moyen depuis 2022 de 513€/mois dont 100% en France pour Primopierre & 62% en France pour Primovie vs un remboursement de crédit + assurances de 694€. Je ne paye pas d’IS pour l’instant donc effort d’épargne de 181€/mois.
Si je cumule donc mes deux charges, j’ai environ 250€ d’effort mensuel à faire.
Ma simulation d’un emprunt de 150 000€ sur 3 SCPI à parts égales (Iroko Zen, Remake Live & Transitions Europe) à un taux de 4% sur 25 ans donnerait un remboursement par mois de 810€ assurance incluse.
Or, le loyer brut de fiscalité étrangère pour ces 3 SCPI serait d’environ 822€ sachant qu’Iroko est à 56% étrangère, Remake Live est à 61% et Transition Europe 100% pour l’instant donc peu d’IS à payer sachant que les intérêts seront élevés les premières années voir compenseront l’IS de Primovie & Primopierre. Cela génère donc un léger bénéfice de 12€.
Je n’ai pas pris en compte de hausse de prix de parts ou de loyers dans ma simulation donc je reste avec des loyers et valorisations basses sur Primovie & Primopierre mais aussi des loyers hauts sur les 3 nouveaux investissements sans revalorisation des prix des parts.
J’ai fait un fichier Excel de simulation et je ne vois pas l’intérêt de passer à côté de ce moment de marché si ma banquière m’accorde ce prêt car j’ai plutôt de bons contacts avec elle et éventuellement renégocier la chose dans quelques années. Le risque serait devoir remettre toujours plus au pot si forte baisse des loyers dans les années à venir mais j’ai plutôt l’impression que cela rentabiliserait le coût de structure de ma SCI.
Que pensez vous de cela? Ai-je fais une erreur dans mon raisonnement?
Bonjour à vous! Quelqu’un pourrait il me recommander un CGP ou un établissement bancaire pour ce type montage? Avec la baisse des taux qui s’amorce, ce montage retrouve tout son intérêt. Y a-t-il des calculateurs (en ligne ou non) performants aussi pour bien estimer le TRI, la fiscalité etc.? Merci d’avance!
Bonjour, ce montage m’intéresse aussi, pourriez vous me partager votre fichier excel ? Les banques semblent demander un apport en plus de l’effort d’épargne pour équilibrer l’opération. C’est votre cas? bien cdt
Bonjour,
Oui avec plaisir, voici le fichier Excel que j’avais monté.
Je n’ai pas considéré le délai de jouissance dans le fichier mais vous pouvez le modifier à votre guise.
Je pense que les banques sont en effet plus réticentes à prêter sans apport en ce moment, ça peut changer dans 1 an ou 2.
merci beaucoup. Je vais me faire accompagner pour la création de la SCI à l’IS, je partagerai dans ce forum la progression de ce projet. De votre côté, vous vous êtes lancé? bien cdt
Le cabinet comptable associé au CGP que j’avais utilisé à l’époque avait bien aidé pour la création de la SCI mais vous pouvez le faire vous même car ils vous facturent plus que les frais légaux.
Je m’étais lancé en 2021 avec l’achat à crédit des SCPI Primovie & Primopierre à parts égales.
J’avais déjà un petit doute sur Primopierre, ayant anticipé la baisse du bureau suite Covid mais je ne pensais pas que ce serait à ce point. Sur le long terme, je pense malgré tout que cela finira par remonter au niveau acheté et de toute façon, je suis bloqué par la baisse du prix. Dans tous les cas, mon crédit se termine dans 22 ans 1/2 donc il faut faire preuve de patience.
Primovie n’est pas la SCPI que j’aurai choisi si j’avais eu le choix mais ce n’est pas la pire. A l’époque, j’aurai plutôt pris Corum Origin, Activimmo, Epargne Pierre ou Pierval Santé.
Aujourd’hui, je prendrai Iroko, Remake Live ou Transitions Europe. A mon humble avis, ce sont des SCPI qui ont beaucoup collecté ces derniers mois et qui assurent de la performance pour les années à venir.
Le soucis que j’ai maintenant c’est de refaire une opération sans apport pour laver un peu l’affront initial mais le seul partenaire bancaire qui le propose demande de passer par le même CGP à priori. La seule SCPI intéressante qu’il propose est Transitions Europe. J’ai demandé au CGP de me tenir au courant lorsque les taux atteindront environ 4,5% sur 25 ans car pour l’instant le taux était de 4,95%.
Il faut savoir que les taux sont souvent plus élevés pour les SCPI que pour les particuliers et il y a un nantissement des parts. C’est quasiment impossible de faire un cash flow positif, à voir si acheter maintenant avec un taux haut puis renégocier lorsque les taux seront plus bas sera possible…
Côté banque, je n’ai pas eu de retour favorable de ma banque personnelle car ils ne financent pas de SCI pour l’instant mais cela pourrait changer. Donc il faut rester vigilant pour le futur.
Et pourquoi pas en SARL ??
En SARL, si tu veux sortir l’argent :
Au mieux une SAS pour prendre que du dividende, une SC peut être intéressants si un des buts recherché est la transmission
Hello, des nouvelles à ce sujet ? 