AVIS - Investissement SCPI via Crédit Immo

[Toumtoummy]

Hello la commu, vous allez bien en ces temps compliqués ? De mon côté, du -5% en Bourse, -45% en Crypto, c’est la décadence xD

Je crée ce sujet car j’ai besoin de votre avis sur une lettre que je souhaite envoyer aux banques françaises afin de savoir si elles pourraient financer mon projet d’investissement en SCPI.

Je vous la dépose ici :

DEMANDE D’INFORMATION SUR LE FINANCEMENT DE PARTS DE SCPI EUROPÉENNE VIA UN CRÉDIT IMMOBILIER

Madame, Monsieur,

Je vous contacte aujourd’hui afin d’échanger sur une opportunité d’investissement immobilier que je souhaite financer via un crédit. Je développe actuellement une stratégie patrimoniale équilibrée et ambitieuse, centrée sur l’investissement en SCPI européennes, et je souhaite explorer les conditions de financement adaptées à ce projet.

Ayant bâti un patrimoine solide malgré mon jeune âge, et avec des perspectives de revenus en forte évolution, je suis convaincu que cet investissement représente une excellente opportunité tant sur le plan du rendement que de la maîtrise des risques.

PRÉSENTATION PERSONNELLE

Je me présente, Tom MARBEUHAN, âgé de 22 ans (23 ans en juin prochain), originaire de Charleville-Mézières et actuellement installé à Reims pour mes études. Après l’obtention de deux diplômes Bac +3 (Licence et Bachelor en quatre années), j’ai intégré en septembre 2024 l’École d’Ingénieur EISINE de Reims pour une formation de trois ans en alternance, me spécialisant en Automatique et Génie Électrique. Il me reste actuellement deux ans et demi avant l’obtention de mon diplôme.

Parallèlement à mes études, j’évolue depuis trois ans en tant qu’apprenti roboticien, une fonction qui m’amène à me déplacer partout en France et à l’étranger. Ces missions m’ont permis de percevoir des revenus variables compris entre 2 500 et 3 500 euros par mois, facilitant ainsi la constitution d’une épargne significative et la mise en place d’une stratégie patrimoniale réfléchie.

Grâce à une gestion rigoureuse de mes finances, j’ai su bâtir un portefeuille d’investissements diversifié, tout en conservant une approche prudente et optimisée.

PRÉSENTATION DE MA SITUATION PATRIMONIALE

Actuellement, mon patrimoine net s’élève à 45 000 €, répartis de manière stratégique afin d’optimiser la rentabilité tout en maîtrisant les risques.

SCPI via Louve Invest – 25 000 € investis sur 5 SCPI différentes (5 000 € par SCPI)

• SCPI Comète : 5 000 €, diversifiée investissant principalement dans l’immobilier tertiaire en Europe, avec une gestion dynamique axée sur l’innovation.
• SCPI Transitions Europe : 5 000 €, portefeuille spécialisé dans les actifs liés à la transition énergétique et au développement durable en Europe.
• SCPI Wemo One : 5 000 €, stratégie d’investissement ciblée sur des bureaux et des commerces en zone euro, garantissant une résilience locative.
• SCPI Remake Live : 5 000 €, tournée vers des actifs immobiliers de proximité en Europe, avec une logique d’optimisation du rendement locatif.
• SCPI Iroko Zen : 5 000 €, capital variable investissant dans l’immobilier locatif européen, sans frais d’entrée et avec un fort rendement potentiel.

Autres placements financiers

• PEA Fortuneo : 3 500 €, avec un DCA de 500 €/mois.
• Assurance-Vie Linxea Spirit 2 : 2 500 €, avec un DCA de 250 €/mois.
• Assurance-Vie Finary Life : 300 €, pour prendre date sur ce contrat.
• CTO Trade Republic : 4 000 €, avec un DCA de 650 €/mois.
• Cryptomonnaies : 7 500 €, avec un DCA de 100 €/mois.
• Trading sur Bitget : 350 €, pour tester.

É pargne de précaution et apport personnel

Suite à mes investissements récents, j’ai vidé mon Livret A et mon LEP. Je reconstitue actuellement mon épargne de précaution, en y déposant 1 000 € par mois, avec un objectif de 7 500 €.

Cette réserve sera utilisée comme apport dans le cadre du crédit, tout en maintenant une sécurité financière suffisante pour couvrir d’éventuelles dépenses imprévues (réparation de véhicule, achat informatique, etc.).

PRÉSENTATION DE MON PROJET D’INVESTISSEMENT

Dans le cadre de cet investissement, je souhaite acquérir des parts de SCPI et non un bien locatif. Cette décision repose sur plusieurs facteurs :

• Gestion simplifiée : Contrairement à un bien immobilier physique, les SCPI permettent d’investir dans l’immobilier sans avoir à gérer directement des locataires, des travaux ou des charges.
• Rentabilité optimisée : Grâce à leur diversification et leur gestion par des sociétés spécialisées, les SCPI offrent un rendement compétitif sans contraintes de gestion.
• Flexibilité et liquidité : Contrairement à un bien immobilier qui peut être long et complexe à revendre, les parts de SCPI offrent une plus grande souplesse en cas de besoin de revente partielle ou totale.
• Faible imposition des SCPI Européennes : Certaines SCPI investissant majoritairement à l’étranger ne sont soumises qu’à l’impôt du pays de localisation des actifs, ce qui permt d’avoir une fiscalité souvent plus avantageuse qu’en France.

En réalisant cet investissement, je vise à constituer une source de revenus passifs grâce aux SCPI sélectionnées, qui devraient générer environ 460 € de loyers par mois. Ces revenus viendront partiellement compenser le remboursement du crédit et permettront d’optimiser l’effet de levier financier offert par l’emprunt.

J’ai sélectionné des SCPI spécifiques bénéficiant du régime fiscal européen, permettant d’optimiser le rendement en limitant l’imposition en France. Voici la répartition de mon projet :

• SCPI Comète (15 000 € supplémentaires) : Cette SCPI investit principalement dans l’immobilier tertiaire en Europe, avec une gestion dynamique et une diversification sectorielle garantissant résilience et performance.
• SCPI Reason (10 000 €) : SCPI axée sur des actifs respectant des critères ESG (Environnement, Social et Gouvernance), profitant de l’essor des bâtiments durables et responsables.
• SCPI Transitions Europe (5 000 € supplémentaires) : SCPI spécialisée dans la transition énergétique, investissant dans des infrastructures modernes et durables à travers l’Europe.
• SCPI Osmo Énergie (5 000 €) : Focalisée sur les bâtiments liés aux énergies renouvelables, cette SCPI contribue directement à la transition écologique tout en offrant une rentabilité attractive.
• SCPI Eden (5 000 €) : Positionnée sur des actifs immobiliers premium dans des zones stratégiques européennes, garantissant un rendement solide et une valorisation du capital.
• SCPI EDR Europa (5 000 €) : SCPI diversifiée sur l’immobilier d’entreprise en Europe, avec une gestion optimisée visant une rentabilité durable.

MONTAGE DU FINANCEMENT ET OPTIMISATION FISCALE DU CRÉDIT SCPI

Je souhaite financer cet investissement via un prêt de 50 000 € sur 7 ans, à un taux de 3,5 %, avec un différé partiel de 6 mois. (simulation)

L’assurance emprunteur retenue est une offre compétitive à 0,3 % du capital emprunté par an (type Generali ou équivalent), soit 12,5 €/mois.

Pendant la période de différé, seuls les intérêts du prêt (875 € au total) et l’assurance emprunteur seront prélevés. À l’issue de cette période, la mensualité passera à 730 € assurance incluse, dont 718 € de remboursement du prêt et 12,5 € d’assurance.

Grâce aux revenus locatifs issus des SCPI (460 € par mois), mon effort réel pour rembourser le crédit est réduit à 270 € par mois.

En tenant compte de toutes mes charges fixes et prélèvements (1 000 € par mois, incluant loyer, énergies, assurances, abonnements et dépenses courantes) ainsi que de mes investissements réguliers en DCA (1 400 € par mois), mes dépenses totales s’élèvent à 2 400 €, laissant un reste à vivre net de 330 € par mois.

Taux d’endettement maîtrisé
Avec mes revenus mensuels variables entre 2 500 € et 3 500 €, mon taux d’endettement après l’octroi du crédit varierait entre 29,2 % et 20,9 %, ce qui reste bien en dessous du seuil réglementaire de 35 % fixé par le Haut Conseil de Stabilité Financière.

Avantages fiscaux du crédit SCPI

• Déduction des intérêts d’emprunt : Les SCPI européennes bénéficient d’un régime fiscal optimisé, car les intérêts du prêt sont déductibles des revenus fonciers, réduisant ainsi l’impôt sur les loyers perçus.
• Effet de levier du crédit : L’investissement à crédit me permet de développer mon patrimoine en utilisant la capacité d’endettement à mon avantage, tout en maintenant un niveau de trésorerie équilibré.

PROJECTION FINANCIÈRE ET ÉVOLUTION DE MA SITUATION

Actuellement en formation d’ingénieur en alternance, je bénéficierai d’une forte augmentation de mes revenus dès la fin de mes études, dans deux ans et demi. Selon les estimations du marché et les offres dans mon secteur, mon salaire pourrait atteindre entre 5 000 et 7 000 €/mois, notamment grâce aux frais de déplacement professionnels supplémentaires liés à mon activité.

Cette évolution me permettra de :

• Optimiser la gestion de mon budget : en réduisant mon effort d’épargne relatif sur cet investissement.
• Réinvestir les revenus locatifs : pour diversifier davantage mon patrimoine sur d’autres actifs.
• Renforcer mon levier financier : pour envisager d’autres investissements patrimoniaux (immobilier, SCPI, marchés financiers)

Ce financement est donc pensé comme une première étape structurante, avec une stratégie à long terme visant à maximiser ma capacité d’épargne et mon patrimoine immobilier sans déséquilibrer ma situation financière actuelle.

JUSTIFICATIFS ET DOCUMENTS DISPONIBLES

Je suis en capacité de fournir toutes les pièces justificatives nécessaires pour appuyer ma demande, notamment :

• Relevés de mon portefeuille d’investissements (Finary, Fortuneo, Trade Republic).
• Simulations détaillées des SCPI via LouveInvest (stratégies, rendement, crédit).
• Tableau d’amortissement et projections de rentabilité du projet.
• Historique de mes revenus et placements, démontrant la viabilité et la solidité de mon projet.
• Je peux aussi vous partager un lien vers l’application de gestion de patrimoine Finary afin que vous puissiez constater plus facilement mon patrimoine et son évolution en temps réel.

POINTS SUR LESQUELS J’AIMERAIS OBTENIR DES PRÉCISIONS

Acceptez-vous le financement de SCPI externes via un crédit immobilier ?
Exigez-vous une domiciliation bancaire en contrepartie du prêt ?
Quelles options d’assurance emprunteur proposez-vous ?

Je reste à votre disposition pour tout renseignement complémentaire et serais ravi de pouvoir convenir d’un rendez-vous, en présentiel ou à distance afin d’échanger plus en détail sur mon projet.

Dans l’attente de votre retour, je vous prie d’agréer, Madame, Monsieur, l’expression de mes salutations distinguées.

Pensez-vous à quelque chose que j’aurais pu oublier ? C’est la première fois que j’écris ce genre de lettres pour un financement.

Pensez-vous d’une banque acceptera ?

Comment démarcher les banques ? Je leur envois cette lettre par mail ? Je fais le tour des agences de mon département ? Avez-vous des conseils précieux ?

Merci d’avoir pris de votre temps pour lire tout ceci

[GM76]

Je te donne un avis (je ne suis pas banquier)

Pour moi c’est trop long.
Et je ne suis pas certain qu’ils soient habitués à ce formalisme (surtout si tu n’es actuellement pas client).

[nicolas1134]

Bonjour,

Pour avoir fait la démarche tu peux déjà vérifier si dans leur portefeuille (des banques) ils proposent les scpi que tu souhaites et te tourner vers ta banque physique traditionnel si tu es client.
Cela te fera gagné bcp de temps car souvent ils souhaitent que tu investisse chez leurs propres produits.

Personnellement j’ai placé mes scpi via une sci IS pour éviter une trop forte imposition IR. Et plus tard te conseille même de créer une holding pour une circulation des flux de trésorerie sans être trop taxer et pouvoir financer dans autres secteurs (PE). Puis sortir l’argent via le pee de ta holding en mettant en salarie au minimum légal (de préférence ta femme).

Voilà, pour une idée de stratégie future.

[nicolas1134]

Également, je préfère faire un prêt plus conséquent et sur une plus longue durée si c’est pour ta retraite par exemple j’ai obtenu pour 190€ d’efforts d épargne 150k € de fonds sur 25 ans.

[LeCake40]

Bonjour @Toumtoummy

Actuellement en cours de montage de dossier pour acheter de la SCPI à crédit, j’ai contacté par téléphone directement des courtiers SCPI (dont Louve Investi).
Après ces échanges, tu as rapidement des informations et tu pourras poser tes questions en direct.

J’ai été surpris que tu spécifies le taux que tu attendais. La banque avec qui je suis en train de faire le dossier me propose 3,2%.

Il est important d’avoir un différé de remboursement également car tu as un délai de jouissance pour les SCPI.

Pour l’assurance de ton prêt, l’organisme privilégie les biens immobiliers détenus en direct.

Bonne journée

[Stephane209]

Mon conseil n’envoie surtout pas cette lettre au risque de te griller dans toutes les banques.

Pourquoi :
1 beaucoup trop long, les banquier ne vont pas s’amuser a lire ton livre, et bien que autant détaillée montre que tu es serieux ca montre aussi un manque de maturité.
2 tu arrive avec tes certitudes (comme le taux …), en gros c’est ton offre que tu leur propose, il deteste ça.
3 tu leur explique comme si c’était des boulangers (et j’ai rien contre les boulangers c’est pour l’image), alors certes c’est pas des fleches en banque retail mais la tu les prends pour des débile a tout expliquer.

Bref, pour moi la premiere chose a faire c’est juste demander s’ il finance des scpi à credit et si oui t’es intéressée pour en discuter. (Deja ca va filtrer)

Ensuite il te proposeront leur condition (souvent leur scpi « maison » pas celle que tu veux) et leur condition de pret.

A toi de faire tourner ton modele sur leur condition.
Et ils te demanderont de justifier ton patrimoine
Sur ces deux points ta deja fait le taf, juste a simplifier

[Toumtoummy]

Merci pour ta réponse ! Je m’excuse de ne pas avoir répondu plus tôt, je suis en cours

J’ai lu toutes les réponses qui m’ont été envoyées et vous êtes plusieurs à m’avoir fait la remarque.

Il serait plus judicieux de poser les questions à la banque et si le financement est possible : donner le reste des informations

[Toumtoummy]

Merci pour ta réponse.

Ma banque actuelle, le CIC, ne finance pas l’achat de parts de SCPI externes aux leurs. Il faut que je rencontre d’autres banques.

Pour la création d’une SCI à l’IS et d’une Holding, je suis en train de m’y intéressé, cependant, je ne suis pas assez renseigné / accompagné pour le moment. Il faut que je fasse cela bien et dans les règles de l’art

[Toumtoummy]

Oui, je comprends et effectivement si je viens à monter une SCI et une Holding, je songe à augmenter la capacité du crédit et la durée de remboursement (minimum 100k€ sur 15 à 20 ans)

J’étudie tout ça

[Toumtoummy]

Hello, merci pour tes remarques.

Effectivement, puisque c’est ma première fois, peut être que j’ai voulu trop bien faire. Je vais me contenter de contacter des banques pour savoir laquelle veut bien financier un crédit immo pour l’achat de parts de SCPI externes à leur réseau.

Concernant ton deuxième point : il s’agissait d’une simulation de mon côté (je l’ai peut être mal expliqué en début de paragraphe) mais celles-ci étaient des hypothèses pour donner des chiffres concrets

[Toumtoummy]

Bonjour, merci pour tes renseignements

Effectivement, je vais me renseigner avec des conseillers de chez LouveInvest et voir pour optimiser mon montage.

Il s’agissait plutôt d’une simulation avec des hypothèses de financement pour montrer des chiffres concrets plutôt que l’imposition de taux à la banque. Je me suis mal exprimé

[Kaizi]

Etant aussi dans les Ardennes, j’avais commencé un projet de financement de SCPI à crédit via ma banque CA mais au final je suis partis via Louve Invest

[Bobby]

Bonjour @Toumtoummy

Je rejoins les autres avis, oubliez tout de suite ce courrier.

Prenez rdv directement avec X banques. La majorité propose une prise de rendez vous en ligne lorsqu’il s’agit d’évoquer un prêt immobilier quand bien même vous ne seriez pas client chez eux.

Vous aurez alors tout loisir de leur expliquer votre demande et de répondre aux questions qui les préoccupent.

N’oubliez pas qu’un banquier n’en a strictement rien à faire du story telling. Tâchez de comprendre le langage qu’il emploie couramment lorsqu’il discute prêt c’est à dire des chiffres, des garanties et les preuves qui vont avec les éléments que vous avancez.

Exemples fictifs :
« Je gagne X € par mois, tenez je vous ai apporté mes deux derniers bulletins de salaire »
« C’est vrai que j’ai la chance d’être en CDI ce qui me garantit des revenus réguliers et stables »

Pour terminer n’oubliez pas que vous êtes demandeur donc pas en position de force dans la négociation qui va s’ouvrir. Laissez les vous faire des propositions et faites ensuite jouer la concurrence en jonglant avec vos diverses propositions reçues pour potentiellement obtenir de meilleures conditions.

Bonne journée

[JoPa]

Pour avoir acheté des SCIP à crédit je te conseille de:
_ Synthétiser ta demande. Perso j’ai juste lu en diagonale.
_ Faire appel à 1 seul mais bon courtier.
_ Choisir toi même les SCPI et ne pas adapter tes choix en fonction de la capacité à financer.
Il vaut mieux mettre moins sur de bonnes SCPI qu’obtenir ton prêt et se retrouver avec des SCPI pas top.
_ Prendre en compte que même si c’est un crédit immo, tu n’auras pas le taux d’un crédit immo comme pour une RP. Les crédits pour SCPI (et autres invests) sont souvent majorés même si c’est un crédit immo dans la dénomination.
_ Etudier la possibilité de commencer avec un prêt plus petit pour démontrer le modèle. Puis réitérer l’opération.

[Toumtoummy]

Hello,

As-tu des informations complémentaires à me partager ? Le taux ? Est-ce que c’était facile ? Es-tu convaincu ? As-tu créer une SCI à l’IS ?

Vive les Ardennes !

[Toumtoummy]

Bonsoir,

Je suis d’accord avec vous, j’ai voulu trop bien faire sans forcément me renseigner à 100% eheh

Un bon courtier peut être LouveInvest ? Je possède déjà des parts de SCPI chez eux. J’ai un rendez-vous vendredi 21/03 pour me renseigner davantage avec un conseiller

Merci de ta réponse !

[Epectase]

3,2 en financement SCPI ?

Quel banque te propose cela et quel condition ?

J’ai eu 5,2 sur 25ans je suis en recherche de refinancement

[Epectase]

Bonjour, les autres ont déjà bien répond je trouve

Je t’ajoute un détail ou je me suis fait avoir aussi

Sur les SCPI européenne tu ne peux pas déduire tout les intérêts du revenu

Ça dépend des SCPI mais pour corum c’est environ 39%

Pour un tmi a 30% cette différence a détruit mes projections de rentabilité juste à cause de l’impôt

[Toumtoummy]

Salut !

Justement je n’étais pas assez renseigné, je pensais que le taux du crédit pour investissement en SCPI et crédit immobilier normal serait quasi identique…

Aucune banque ne m’a proposé cela, c’est juste des simulations que j’ai tenté de faire.

[Toumtoummy]

Pour le moment, ma TMI est à 0% mais devrait passer à 11% avec ceci. C’est pour cela que je vais sans doute chercher à monter une SCI à l’IS