Hello la commu, vous allez bien en ces temps compliquĂ©s ? De mon cĂŽtĂ©, du -5% en Bourse, -45% en Crypto, câest la dĂ©cadence xD
Je crĂ©e ce sujet car jâai besoin de votre avis sur une lettre que je souhaite envoyer aux banques françaises afin de savoir si elles pourraient financer mon projet dâinvestissement en SCPI.
Je vous la dépose ici :
DEMANDE DâINFORMATION SUR LE FINANCEMENT DE PARTS DE SCPI EUROPĂENNE VIA UN CRĂDIT IMMOBILIER
Madame, Monsieur,
Je vous contacte aujourdâhui afin dâĂ©changer sur une opportunitĂ© dâinvestissement immobilier que je souhaite financer via un crĂ©dit. Je dĂ©veloppe actuellement une stratĂ©gie patrimoniale Ă©quilibrĂ©e et ambitieuse, centrĂ©e sur lâinvestissement en SCPI europĂ©ennes, et je souhaite explorer les conditions de financement adaptĂ©es Ă ce projet.
Ayant bùti un patrimoine solide malgré mon jeune ùge, et avec des perspectives de revenus en forte évolution, je suis convaincu que cet investissement représente une excellente opportunité tant sur le plan du rendement que de la maßtrise des risques.
PRĂSENTATION PERSONNELLE
Je me prĂ©sente, Tom MARBEUHAN, ĂągĂ© de 22 ans (23 ans en juin prochain), originaire de Charleville-MĂ©ziĂšres et actuellement installĂ© Ă Reims pour mes Ă©tudes. AprĂšs lâobtention de deux diplĂŽmes Bac +3 (Licence et Bachelor en quatre annĂ©es), jâai intĂ©grĂ© en septembre 2024 lâĂcole dâIngĂ©nieur EISINE de Reims pour une formation de trois ans en alternance, me spĂ©cialisant en Automatique et GĂ©nie Ălectrique. Il me reste actuellement deux ans et demi avant lâobtention de mon diplĂŽme.
ParallĂšlement Ă mes Ă©tudes, jâĂ©volue depuis trois ans en tant quâapprenti roboticien, une fonction qui mâamĂšne Ă me dĂ©placer partout en France et Ă lâĂ©tranger. Ces missions mâont permis de percevoir des revenus variables compris entre 2 500 et 3 500 euros par mois, facilitant ainsi la constitution dâune Ă©pargne significative et la mise en place dâune stratĂ©gie patrimoniale rĂ©flĂ©chie.
GrĂące Ă une gestion rigoureuse de mes finances, jâai su bĂątir un portefeuille dâinvestissements diversifiĂ©, tout en conservant une approche prudente et optimisĂ©e.
PRĂSENTATION DE MA SITUATION PATRIMONIALE
Actuellement, mon patrimoine net sâĂ©lĂšve Ă 45 000 âŹ, rĂ©partis de maniĂšre stratĂ©gique afin dâoptimiser la rentabilitĂ© tout en maĂźtrisant les risques.
SCPI via Louve Invest â 25 000 ⏠investis sur 5 SCPI diffĂ©rentes (5 000 ⏠par SCPI)
- SCPI ComĂšte : 5 000 âŹ, diversifiĂ©e investissant principalement dans lâimmobilier tertiaire en Europe, avec une gestion dynamique axĂ©e sur lâinnovation.
- SCPI Transitions Europe : 5 000 âŹ, portefeuille spĂ©cialisĂ© dans les actifs liĂ©s Ă la transition Ă©nergĂ©tique et au dĂ©veloppement durable en Europe.
- SCPI Wemo One : 5 000 âŹ, stratĂ©gie dâinvestissement ciblĂ©e sur des bureaux et des commerces en zone euro, garantissant une rĂ©silience locative.
- SCPI Remake Live : 5 000 âŹ, tournĂ©e vers des actifs immobiliers de proximitĂ© en Europe, avec une logique dâoptimisation du rendement locatif.
- SCPI Iroko Zen : 5 000 âŹ, capital variable investissant dans lâimmobilier locatif europĂ©en, sans frais dâentrĂ©e et avec un fort rendement potentiel.
Autres placements financiers
- PEA Fortuneo : 3 500 âŹ, avec un DCA de 500 âŹ/mois.
- Assurance-Vie Linxea Spirit 2 : 2 500 âŹ, avec un DCA de 250 âŹ/mois.
- Assurance-Vie Finary Life : 300 âŹ, pour prendre date sur ce contrat.
- CTO Trade Republic : 4 000 âŹ, avec un DCA de 650 âŹ/mois.
- Cryptomonnaies : 7 500 âŹ, avec un DCA de 100 âŹ/mois.
- Trading sur Bitget : 350 âŹ, pour tester.
à pargne de précaution et apport personnel
Suite Ă mes investissements rĂ©cents, jâai vidĂ© mon Livret A et mon LEP. Je reconstitue actuellement mon Ă©pargne de prĂ©caution, en y dĂ©posant 1 000 ⏠par mois, avec un objectif de 7 500 âŹ.
Cette rĂ©serve sera utilisĂ©e comme apport dans le cadre du crĂ©dit, tout en maintenant une sĂ©curitĂ© financiĂšre suffisante pour couvrir dâĂ©ventuelles dĂ©penses imprĂ©vues (rĂ©paration de vĂ©hicule, achat informatique, etc.).
PRĂSENTATION DE MON PROJET DâINVESTISSEMENT
Dans le cadre de cet investissement, je souhaite acquérir des parts de SCPI et non un bien locatif. Cette décision repose sur plusieurs facteurs :
- Gestion simplifiĂ©e : Contrairement Ă un bien immobilier physique, les SCPI permettent dâinvestir dans lâimmobilier sans avoir Ă gĂ©rer directement des locataires, des travaux ou des charges.
- Rentabilité optimisée : Grùce à leur diversification et leur gestion par des sociétés spécialisées, les SCPI offrent un rendement compétitif sans contraintes de gestion.
- FlexibilitĂ© et liquiditĂ© : Contrairement Ă un bien immobilier qui peut ĂȘtre long et complexe Ă revendre, les parts de SCPI offrent une plus grande souplesse en cas de besoin de revente partielle ou totale.
- Faible imposition des SCPI EuropĂ©ennes : Certaines SCPI investissant majoritairement Ă lâĂ©tranger ne sont soumises quâĂ lâimpĂŽt du pays de localisation des actifs, ce qui permt dâavoir une fiscalitĂ© souvent plus avantageuse quâen France.
En rĂ©alisant cet investissement, je vise Ă constituer une source de revenus passifs grĂące aux SCPI sĂ©lectionnĂ©es, qui devraient gĂ©nĂ©rer environ 460 ⏠de loyers par mois. Ces revenus viendront partiellement compenser le remboursement du crĂ©dit et permettront dâoptimiser lâeffet de levier financier offert par lâemprunt.
Jâai sĂ©lectionnĂ© des SCPI spĂ©cifiques bĂ©nĂ©ficiant du rĂ©gime fiscal europĂ©en, permettant dâoptimiser le rendement en limitant lâimposition en France. Voici la rĂ©partition de mon projet :
- SCPI ComĂšte (15 000 ⏠supplĂ©mentaires) : Cette SCPI investit principalement dans lâimmobilier tertiaire en Europe, avec une gestion dynamique et une diversification sectorielle garantissant rĂ©silience et performance.
- SCPI Reason (10 000 âŹ) : SCPI axĂ©e sur des actifs respectant des critĂšres ESG (Environnement, Social et Gouvernance), profitant de lâessor des bĂątiments durables et responsables.
- SCPI Transitions Europe (5 000 ⏠supplĂ©mentaires) : SCPI spĂ©cialisĂ©e dans la transition Ă©nergĂ©tique, investissant dans des infrastructures modernes et durables Ă travers lâEurope.
- SCPI Osmo Ănergie (5 000 âŹ) : FocalisĂ©e sur les bĂątiments liĂ©s aux Ă©nergies renouvelables, cette SCPI contribue directement Ă la transition Ă©cologique tout en offrant une rentabilitĂ© attractive.
- SCPI Eden (5 000 âŹ) : PositionnĂ©e sur des actifs immobiliers premium dans des zones stratĂ©giques europĂ©ennes, garantissant un rendement solide et une valorisation du capital.
- SCPI EDR Europa (5 000 âŹ) : SCPI diversifiĂ©e sur lâimmobilier dâentreprise en Europe, avec une gestion optimisĂ©e visant une rentabilitĂ© durable.
MONTAGE DU FINANCEMENT ET OPTIMISATION FISCALE DU CRĂDIT SCPI
Je souhaite financer cet investissement via un prĂȘt de 50 000 ⏠sur 7 ans, Ă un taux de 3,5 %, avec un diffĂ©rĂ© partiel de 6 mois. (simulation)
Lâassurance emprunteur retenue est une offre compĂ©titive Ă 0,3 % du capital empruntĂ© par an (type Generali ou Ă©quivalent), soit 12,5 âŹ/mois.
Pendant la pĂ©riode de diffĂ©rĂ©, seuls les intĂ©rĂȘts du prĂȘt (875 ⏠au total) et lâassurance emprunteur seront prĂ©levĂ©s. Ă lâissue de cette pĂ©riode, la mensualitĂ© passera Ă 730 ⏠assurance incluse, dont 718 ⏠de remboursement du prĂȘt et 12,5 ⏠dâassurance.
Grùce aux revenus locatifs issus des SCPI (460 ⏠par mois), mon effort réel pour rembourser le crédit est réduit à 270 ⏠par mois.
En tenant compte de toutes mes charges fixes et prĂ©lĂšvements (1 000 ⏠par mois, incluant loyer, Ă©nergies, assurances, abonnements et dĂ©penses courantes) ainsi que de mes investissements rĂ©guliers en DCA (1 400 ⏠par mois), mes dĂ©penses totales sâĂ©lĂšvent Ă 2 400 âŹ, laissant un reste Ă vivre net de 330 ⏠par mois.
Taux dâendettement maĂźtrisĂ©
Avec mes revenus mensuels variables entre 2 500 ⏠et 3 500 âŹ, mon taux dâendettement aprĂšs lâoctroi du crĂ©dit varierait entre 29,2 % et 20,9 %, ce qui reste bien en dessous du seuil rĂ©glementaire de 35 % fixĂ© par le Haut Conseil de StabilitĂ© FinanciĂšre.
Avantages fiscaux du crédit SCPI
- DĂ©duction des intĂ©rĂȘts dâemprunt : Les SCPI europĂ©ennes bĂ©nĂ©ficient dâun rĂ©gime fiscal optimisĂ©, car les intĂ©rĂȘts du prĂȘt sont dĂ©ductibles des revenus fonciers, rĂ©duisant ainsi lâimpĂŽt sur les loyers perçus.
- Effet de levier du crĂ©dit : Lâinvestissement Ă crĂ©dit me permet de dĂ©velopper mon patrimoine en utilisant la capacitĂ© dâendettement Ă mon avantage, tout en maintenant un niveau de trĂ©sorerie Ă©quilibrĂ©.
PROJECTION FINANCIĂRE ET ĂVOLUTION DE MA SITUATION
Actuellement en formation dâingĂ©nieur en alternance, je bĂ©nĂ©ficierai dâune forte augmentation de mes revenus dĂšs la fin de mes Ă©tudes, dans deux ans et demi. Selon les estimations du marchĂ© et les offres dans mon secteur, mon salaire pourrait atteindre entre 5 000 et 7 000 âŹ/mois, notamment grĂące aux frais de dĂ©placement professionnels supplĂ©mentaires liĂ©s Ă mon activitĂ©.
Cette Ă©volution me permettra de :
- Optimiser la gestion de mon budget : en rĂ©duisant mon effort dâĂ©pargne relatif sur cet investissement.
- RĂ©investir les revenus locatifs : pour diversifier davantage mon patrimoine sur dâautres actifs.
- Renforcer mon levier financier : pour envisager dâautres investissements patrimoniaux (immobilier, SCPI, marchĂ©s financiers)
Ce financement est donc pensĂ© comme une premiĂšre Ă©tape structurante, avec une stratĂ©gie Ă long terme visant Ă maximiser ma capacitĂ© dâĂ©pargne et mon patrimoine immobilier sans dĂ©sĂ©quilibrer ma situation financiĂšre actuelle.
JUSTIFICATIFS ET DOCUMENTS DISPONIBLES
Je suis en capacité de fournir toutes les piÚces justificatives nécessaires pour appuyer ma demande, notamment :
- RelevĂ©s de mon portefeuille dâinvestissements (Finary, Fortuneo, Trade Republic).
- Simulations détaillées des SCPI via LouveInvest (stratégies, rendement, crédit).
- Tableau dâamortissement et projections de rentabilitĂ© du projet.
- Historique de mes revenus et placements, démontrant la viabilité et la solidité de mon projet.
- Je peux aussi vous partager un lien vers lâapplication de gestion de patrimoine Finary afin que vous puissiez constater plus facilement mon patrimoine et son Ă©volution en temps rĂ©el.
POINTS SUR LESQUELS JâAIMERAIS OBTENIR DES PRĂCISIONS
Acceptez-vous le financement de SCPI externes via un crédit immobilier ?
Exigez-vous une domiciliation bancaire en contrepartie du prĂȘt ?
Quelles options dâassurance emprunteur proposez-vous ?
Je reste Ă votre disposition pour tout renseignement complĂ©mentaire et serais ravi de pouvoir convenir dâun rendez-vous, en prĂ©sentiel ou Ă distance afin dâĂ©changer plus en dĂ©tail sur mon projet.
Dans lâattente de votre retour, je vous prie dâagrĂ©er, Madame, Monsieur, lâexpression de mes salutations distinguĂ©es.
Pensez-vous Ă quelque chose que jâaurais pu oublier ? Câest la premiĂšre fois que jâĂ©cris ce genre de lettres pour un financement.
Pensez-vous dâune banque acceptera ?
Comment démarcher les banques ? Je leur envois cette lettre par mail ? Je fais le tour des agences de mon département ? Avez-vous des conseils précieux ?
Merci dâavoir pris de votre temps pour lire tout ceci