AVIS - Investissement SCPI via Crédit Immo

Hello la commu, vous allez bien en ces temps compliquĂ©s ? De mon cĂŽtĂ©, du -5% en Bourse, -45% en Crypto, c’est la dĂ©cadence xD

Je crĂ©e ce sujet car j’ai besoin de votre avis sur une lettre que je souhaite envoyer aux banques françaises afin de savoir si elles pourraient financer mon projet d’investissement en SCPI.

Je vous la dépose ici :

DEMANDE D’INFORMATION SUR LE FINANCEMENT DE PARTS DE SCPI EUROPÉENNE VIA UN CRÉDIT IMMOBILIER

Madame, Monsieur,

Je vous contacte aujourd’hui afin d’échanger sur une opportunitĂ© d’investissement immobilier que je souhaite financer via un crĂ©dit. Je dĂ©veloppe actuellement une stratĂ©gie patrimoniale Ă©quilibrĂ©e et ambitieuse, centrĂ©e sur l’investissement en SCPI europĂ©ennes, et je souhaite explorer les conditions de financement adaptĂ©es Ă  ce projet.

Ayant bùti un patrimoine solide malgré mon jeune ùge, et avec des perspectives de revenus en forte évolution, je suis convaincu que cet investissement représente une excellente opportunité tant sur le plan du rendement que de la maßtrise des risques.

PRÉSENTATION PERSONNELLE

Je me prĂ©sente, Tom MARBEUHAN, ĂągĂ© de 22 ans (23 ans en juin prochain), originaire de Charleville-MĂ©ziĂšres et actuellement installĂ© Ă  Reims pour mes Ă©tudes. AprĂšs l’obtention de deux diplĂŽmes Bac +3 (Licence et Bachelor en quatre annĂ©es), j’ai intĂ©grĂ© en septembre 2024 l’École d’IngĂ©nieur EISINE de Reims pour une formation de trois ans en alternance, me spĂ©cialisant en Automatique et GĂ©nie Électrique. Il me reste actuellement deux ans et demi avant l’obtention de mon diplĂŽme.

ParallĂšlement Ă  mes Ă©tudes, j’évolue depuis trois ans en tant qu’apprenti roboticien, une fonction qui m’amĂšne Ă  me dĂ©placer partout en France et Ă  l’étranger. Ces missions m’ont permis de percevoir des revenus variables compris entre 2 500 et 3 500 euros par mois, facilitant ainsi la constitution d’une Ă©pargne significative et la mise en place d’une stratĂ©gie patrimoniale rĂ©flĂ©chie.

GrĂące Ă  une gestion rigoureuse de mes finances, j’ai su bĂątir un portefeuille d’investissements diversifiĂ©, tout en conservant une approche prudente et optimisĂ©e.

PRÉSENTATION DE MA SITUATION PATRIMONIALE

Actuellement, mon patrimoine net s’élĂšve Ă  45 000 €, rĂ©partis de maniĂšre stratĂ©gique afin d’optimiser la rentabilitĂ© tout en maĂźtrisant les risques.

SCPI via Louve Invest – 25 000 € investis sur 5 SCPI diffĂ©rentes (5 000 € par SCPI)

  • SCPI ComĂšte : 5 000 €, diversifiĂ©e investissant principalement dans l’immobilier tertiaire en Europe, avec une gestion dynamique axĂ©e sur l’innovation.
  • SCPI Transitions Europe : 5 000 €, portefeuille spĂ©cialisĂ© dans les actifs liĂ©s Ă  la transition Ă©nergĂ©tique et au dĂ©veloppement durable en Europe.
  • SCPI Wemo One : 5 000 €, stratĂ©gie d’investissement ciblĂ©e sur des bureaux et des commerces en zone euro, garantissant une rĂ©silience locative.
  • SCPI Remake Live : 5 000 €, tournĂ©e vers des actifs immobiliers de proximitĂ© en Europe, avec une logique d’optimisation du rendement locatif.
  • SCPI Iroko Zen : 5 000 €, capital variable investissant dans l’immobilier locatif europĂ©en, sans frais d’entrĂ©e et avec un fort rendement potentiel.

Autres placements financiers

  • PEA Fortuneo : 3 500 €, avec un DCA de 500 €/mois.
  • Assurance-Vie Linxea Spirit 2 : 2 500 €, avec un DCA de 250 €/mois.
  • Assurance-Vie Finary Life : 300 €, pour prendre date sur ce contrat.
  • CTO Trade Republic : 4 000 €, avec un DCA de 650 €/mois.
  • Cryptomonnaies : 7 500 €, avec un DCA de 100 €/mois.
  • Trading sur Bitget : 350 €, pour tester.

É pargne de prĂ©caution et apport personnel

Suite Ă  mes investissements rĂ©cents, j’ai vidĂ© mon Livret A et mon LEP. Je reconstitue actuellement mon Ă©pargne de prĂ©caution, en y dĂ©posant 1 000 € par mois, avec un objectif de 7 500 €.

:light_bulb: Cette rĂ©serve sera utilisĂ©e comme apport dans le cadre du crĂ©dit, tout en maintenant une sĂ©curitĂ© financiĂšre suffisante pour couvrir d’éventuelles dĂ©penses imprĂ©vues (rĂ©paration de vĂ©hicule, achat informatique, etc.).

PRÉSENTATION DE MON PROJET D’INVESTISSEMENT

Dans le cadre de cet investissement, je souhaite acquérir des parts de SCPI et non un bien locatif. Cette décision repose sur plusieurs facteurs :

  • Gestion simplifiĂ©e : Contrairement Ă  un bien immobilier physique, les SCPI permettent d’investir dans l’immobilier sans avoir Ă  gĂ©rer directement des locataires, des travaux ou des charges.
  • RentabilitĂ© optimisĂ©e : GrĂące Ă  leur diversification et leur gestion par des sociĂ©tĂ©s spĂ©cialisĂ©es, les SCPI offrent un rendement compĂ©titif sans contraintes de gestion.
  • FlexibilitĂ© et liquiditĂ© : Contrairement Ă  un bien immobilier qui peut ĂȘtre long et complexe Ă  revendre, les parts de SCPI offrent une plus grande souplesse en cas de besoin de revente partielle ou totale.
  • Faible imposition des SCPI EuropĂ©ennes : Certaines SCPI investissant majoritairement Ă  l’étranger ne sont soumises qu’à l’impĂŽt du pays de localisation des actifs, ce qui permt d’avoir une fiscalitĂ© souvent plus avantageuse qu’en France.

:light_bulb: En rĂ©alisant cet investissement, je vise Ă  constituer une source de revenus passifs grĂące aux SCPI sĂ©lectionnĂ©es, qui devraient gĂ©nĂ©rer environ 460 € de loyers par mois. Ces revenus viendront partiellement compenser le remboursement du crĂ©dit et permettront d’optimiser l’effet de levier financier offert par l’emprunt.

J’ai sĂ©lectionnĂ© des SCPI spĂ©cifiques bĂ©nĂ©ficiant du rĂ©gime fiscal europĂ©en, permettant d’optimiser le rendement en limitant l’imposition en France. Voici la rĂ©partition de mon projet :

  • SCPI ComĂšte (15 000 € supplĂ©mentaires) : Cette SCPI investit principalement dans l’immobilier tertiaire en Europe, avec une gestion dynamique et une diversification sectorielle garantissant rĂ©silience et performance.
  • SCPI Reason (10 000 €) : SCPI axĂ©e sur des actifs respectant des critĂšres ESG (Environnement, Social et Gouvernance), profitant de l’essor des bĂątiments durables et responsables.
  • SCPI Transitions Europe (5 000 € supplĂ©mentaires) : SCPI spĂ©cialisĂ©e dans la transition Ă©nergĂ©tique, investissant dans des infrastructures modernes et durables Ă  travers l’Europe.
  • SCPI Osmo Énergie (5 000 €) : FocalisĂ©e sur les bĂątiments liĂ©s aux Ă©nergies renouvelables, cette SCPI contribue directement Ă  la transition Ă©cologique tout en offrant une rentabilitĂ© attractive.
  • SCPI Eden (5 000 €) : PositionnĂ©e sur des actifs immobiliers premium dans des zones stratĂ©giques europĂ©ennes, garantissant un rendement solide et une valorisation du capital.
  • SCPI EDR Europa (5 000 €) : SCPI diversifiĂ©e sur l’immobilier d’entreprise en Europe, avec une gestion optimisĂ©e visant une rentabilitĂ© durable.

MONTAGE DU FINANCEMENT ET OPTIMISATION FISCALE DU CRÉDIT SCPI

Je souhaite financer cet investissement via un prĂȘt de 50 000 € sur 7 ans, Ă  un taux de 3,5 %, avec un diffĂ©rĂ© partiel de 6 mois. (simulation)

L’assurance emprunteur retenue est une offre compĂ©titive Ă  0,3 % du capital empruntĂ© par an (type Generali ou Ă©quivalent), soit 12,5 €/mois.

Pendant la pĂ©riode de diffĂ©rĂ©, seuls les intĂ©rĂȘts du prĂȘt (875 € au total) et l’assurance emprunteur seront prĂ©levĂ©s. À l’issue de cette pĂ©riode, la mensualitĂ© passera Ă  730 € assurance incluse, dont 718 € de remboursement du prĂȘt et 12,5 € d’assurance.

GrĂące aux revenus locatifs issus des SCPI (460 € par mois), mon effort rĂ©el pour rembourser le crĂ©dit est rĂ©duit Ă  270 € par mois.

En tenant compte de toutes mes charges fixes et prĂ©lĂšvements (1 000 € par mois, incluant loyer, Ă©nergies, assurances, abonnements et dĂ©penses courantes) ainsi que de mes investissements rĂ©guliers en DCA (1 400 € par mois), mes dĂ©penses totales s’élĂšvent Ă  2 400 €, laissant un reste Ă  vivre net de 330 € par mois.

:light_bulb: Taux d’endettement maĂźtrisĂ©
Avec mes revenus mensuels variables entre 2 500 € et 3 500 €, mon taux d’endettement aprĂšs l’octroi du crĂ©dit varierait entre 29,2 % et 20,9 %, ce qui reste bien en dessous du seuil rĂ©glementaire de 35 % fixĂ© par le Haut Conseil de StabilitĂ© FinanciĂšre.

:light_bulb: Avantages fiscaux du crédit SCPI

  • DĂ©duction des intĂ©rĂȘts d’emprunt : Les SCPI europĂ©ennes bĂ©nĂ©ficient d’un rĂ©gime fiscal optimisĂ©, car les intĂ©rĂȘts du prĂȘt sont dĂ©ductibles des revenus fonciers, rĂ©duisant ainsi l’impĂŽt sur les loyers perçus.
  • Effet de levier du crĂ©dit : L’investissement Ă  crĂ©dit me permet de dĂ©velopper mon patrimoine en utilisant la capacitĂ© d’endettement Ă  mon avantage, tout en maintenant un niveau de trĂ©sorerie Ă©quilibrĂ©.

PROJECTION FINANCIÈRE ET ÉVOLUTION DE MA SITUATION

Actuellement en formation d’ingĂ©nieur en alternance, je bĂ©nĂ©ficierai d’une forte augmentation de mes revenus dĂšs la fin de mes Ă©tudes, dans deux ans et demi. Selon les estimations du marchĂ© et les offres dans mon secteur, mon salaire pourrait atteindre entre 5 000 et 7 000 €/mois, notamment grĂące aux frais de dĂ©placement professionnels supplĂ©mentaires liĂ©s Ă  mon activitĂ©.

Cette Ă©volution me permettra de :

  • Optimiser la gestion de mon budget : en rĂ©duisant mon effort d’épargne relatif sur cet investissement.
  • RĂ©investir les revenus locatifs : pour diversifier davantage mon patrimoine sur d’autres actifs.
  • Renforcer mon levier financier : pour envisager d’autres investissements patrimoniaux (immobilier, SCPI, marchĂ©s financiers)

:light_bulb: Ce financement est donc pensĂ© comme une premiĂšre Ă©tape structurante, avec une stratĂ©gie Ă  long terme visant Ă  maximiser ma capacitĂ© d’épargne et mon patrimoine immobilier sans dĂ©sĂ©quilibrer ma situation financiĂšre actuelle.

JUSTIFICATIFS ET DOCUMENTS DISPONIBLES

Je suis en capacité de fournir toutes les piÚces justificatives nécessaires pour appuyer ma demande, notamment :

  • RelevĂ©s de mon portefeuille d’investissements (Finary, Fortuneo, Trade Republic).
  • Simulations dĂ©taillĂ©es des SCPI via LouveInvest (stratĂ©gies, rendement, crĂ©dit).
  • Tableau d’amortissement et projections de rentabilitĂ© du projet.
  • Historique de mes revenus et placements, dĂ©montrant la viabilitĂ© et la soliditĂ© de mon projet.
  • Je peux aussi vous partager un lien vers l’application de gestion de patrimoine Finary afin que vous puissiez constater plus facilement mon patrimoine et son Ă©volution en temps rĂ©el.

POINTS SUR LESQUELS J’AIMERAIS OBTENIR DES PRÉCISIONS

:one: Acceptez-vous le financement de SCPI externes via un crédit immobilier ?
:two: Exigez-vous une domiciliation bancaire en contrepartie du prĂȘt ?
:three: Quelles options d’assurance emprunteur proposez-vous ?

Je reste Ă  votre disposition pour tout renseignement complĂ©mentaire et serais ravi de pouvoir convenir d’un rendez-vous, en prĂ©sentiel ou Ă  distance afin d’échanger plus en dĂ©tail sur mon projet.

Dans l’attente de votre retour, je vous prie d’agrĂ©er, Madame, Monsieur, l’expression de mes salutations distinguĂ©es.

Pensez-vous Ă  quelque chose que j’aurais pu oublier ? C’est la premiĂšre fois que j’écris ce genre de lettres pour un financement.

Pensez-vous d’une banque acceptera ?

Comment démarcher les banques ? Je leur envois cette lettre par mail ? Je fais le tour des agences de mon département ? Avez-vous des conseils précieux ?

Merci d’avoir pris de votre temps pour lire tout ceci :slight_smile:

Je te donne un avis (je ne suis pas banquier)

Pour moi c’est trop long.
Et je ne suis pas certain qu’ils soient habituĂ©s Ă  ce formalisme (surtout si tu n’es actuellement pas client).

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Bonjour,

Pour avoir fait la démarche tu peux déjà vérifier si dans leur portefeuille (des banques) ils proposent les scpi que tu souhaites et te tourner vers ta banque physique traditionnel si tu es client.
Cela te fera gagné bcp de temps car souvent ils souhaitent que tu investisse chez leurs propres produits.

Personnellement j’ai placĂ© mes scpi via une sci IS pour Ă©viter une trop forte imposition IR. Et plus tard te conseille mĂȘme de crĂ©er une holding pour une circulation des flux de trĂ©sorerie sans ĂȘtre trop taxer et pouvoir financer dans autres secteurs (PE). Puis sortir l’argent via le pee de ta holding en mettant en salarie au minimum lĂ©gal (de prĂ©fĂ©rence ta femme).

Voilà, pour une idée de stratégie future.

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Également, je prĂ©fĂšre faire un prĂȘt plus consĂ©quent et sur une plus longue durĂ©e si c’est pour ta retraite par exemple j’ai obtenu pour 190€ d’efforts d Ă©pargne 150k € de fonds sur 25 ans.

Bonjour @Toumtoummy

Actuellement en cours de montage de dossier pour acheter de la SCPI Ă  crĂ©dit, j’ai contactĂ© par tĂ©lĂ©phone directement des courtiers SCPI (dont Louve Investi).
AprĂšs ces Ă©changes, tu as rapidement des informations et tu pourras poser tes questions en direct.

J’ai Ă©tĂ© surpris que tu spĂ©cifies le taux que tu attendais. La banque avec qui je suis en train de faire le dossier me propose 3,2%.

Il est important d’avoir un diffĂ©rĂ© de remboursement Ă©galement car tu as un dĂ©lai de jouissance pour les SCPI.

Pour l’assurance de ton prĂȘt, l’organisme privilĂ©gie les biens immobiliers dĂ©tenus en direct.

Bonne journée

Mon conseil n’envoie surtout pas cette lettre au risque de te griller dans toutes les banques.

Pourquoi :
1 beaucoup trop long, les banquier ne vont pas s’amuser a lire ton livre, et bien que autant dĂ©taillĂ©e montre que tu es serieux ca montre aussi un manque de maturitĂ©.
2 tu arrive avec tes certitudes (comme le taux 
), en gros c’est ton offre que tu leur propose, il deteste ça.
3 tu leur explique comme si c’était des boulangers (et j’ai rien contre les boulangers c’est pour l’image), alors certes c’est pas des fleches en banque retail mais la tu les prends pour des dĂ©bile a tout expliquer.

Bref, pour moi la premiere chose a faire c’est juste demander s’ il finance des scpi Ă  credit et si oui t’es intĂ©ressĂ©e pour en discuter. (Deja ca va filtrer)

Ensuite il te proposeront leur condition (souvent leur scpi « maison Â» pas celle que tu veux) et leur condition de pret.

A toi de faire tourner ton modele sur leur condition.
Et ils te demanderont de justifier ton patrimoine
Sur ces deux points ta deja fait le taf, juste a simplifier

3 « J'aime »

Merci pour ta rĂ©ponse ! Je m’excuse de ne pas avoir rĂ©pondu plus tĂŽt, je suis en cours :sweat_smile:

J’ai lu toutes les rĂ©ponses qui m’ont Ă©tĂ© envoyĂ©es et vous ĂȘtes plusieurs Ă  m’avoir fait la remarque.

Il serait plus judicieux de poser les questions Ă  la banque et si le financement est possible : donner le reste des informations

Merci pour ta réponse.

Ma banque actuelle, le CIC, ne finance pas l’achat de parts de SCPI externes aux leurs. Il faut que je rencontre d’autres banques.

Pour la crĂ©ation d’une SCI Ă  l’IS et d’une Holding, je suis en train de m’y intĂ©ressĂ©, cependant, je ne suis pas assez renseignĂ© / accompagnĂ© pour le moment. Il faut que je fasse cela bien et dans les rĂšgles de l’art :slight_smile:

Oui, je comprends et effectivement si je viens Ă  monter une SCI et une Holding, je songe Ă  augmenter la capacitĂ© du crĂ©dit et la durĂ©e de remboursement (minimum 100k€ sur 15 Ă  20 ans)

J’étudie tout ça

Hello, merci pour tes remarques.

Effectivement, puisque c’est ma premiĂšre fois, peut ĂȘtre que j’ai voulu trop bien faire. Je vais me contenter de contacter des banques pour savoir laquelle veut bien financier un crĂ©dit immo pour l’achat de parts de SCPI externes Ă  leur rĂ©seau.

Concernant ton deuxiĂšme point : il s’agissait d’une simulation de mon cĂŽtĂ© (je l’ai peut ĂȘtre mal expliquĂ© en dĂ©but de paragraphe) mais celles-ci Ă©taient des hypothĂšses pour donner des chiffres concrets :wink:

Bonjour, merci pour tes renseignements

Effectivement, je vais me renseigner avec des conseillers de chez LouveInvest et voir pour optimiser mon montage.

Il s’agissait plutĂŽt d’une simulation avec des hypothĂšses de financement pour montrer des chiffres concrets plutĂŽt que l’imposition de taux Ă  la banque. Je me suis mal exprimĂ© :frowning:

Etant aussi dans les Ardennes, j’avais commencĂ© un projet de financement de SCPI Ă  crĂ©dit via ma banque CA mais au final je suis partis via Louve Invest

Bonjour @Toumtoummy

Je rejoins les autres avis, oubliez tout de suite ce courrier.

Prenez rdv directement avec X banques. La majoritĂ© propose une prise de rendez vous en ligne lorsqu’il s’agit d’évoquer un prĂȘt immobilier quand bien mĂȘme vous ne seriez pas client chez eux.

Vous aurez alors tout loisir de leur expliquer votre demande et de répondre aux questions qui les préoccupent.

N’oubliez pas qu’un banquier n’en a strictement rien Ă  faire du story telling. TĂąchez de comprendre le langage qu’il emploie couramment lorsqu’il discute prĂȘt c’est Ă  dire des chiffres, des garanties et les preuves qui vont avec les Ă©lĂ©ments que vous avancez.

Exemples fictifs :
« Je gagne X € par mois, tenez je vous ai apportĂ© mes deux derniers bulletins de salaire Â»
« C’est vrai que j’ai la chance d’ĂȘtre en CDI ce qui me garantit des revenus rĂ©guliers et stables Â»

Pour terminer n’oubliez pas que vous ĂȘtes demandeur donc pas en position de force dans la nĂ©gociation qui va s’ouvrir. Laissez les vous faire des propositions et faites ensuite jouer la concurrence en jonglant avec vos diverses propositions reçues pour potentiellement obtenir de meilleures conditions.

Bonne journée :wink:

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Pour avoir acheté des SCIP à crédit je te conseille de:
_ SynthĂ©tiser ta demande. Perso j’ai juste lu en diagonale.
_ Faire appel Ă  1 seul mais bon courtier.
_ Choisir toi mĂȘme les SCPI et ne pas adapter tes choix en fonction de la capacitĂ© Ă  financer.
Il vaut mieux mettre moins sur de bonnes SCPI qu’obtenir ton prĂȘt et se retrouver avec des SCPI pas top.
_ Prendre en compte que mĂȘme si c’est un crĂ©dit immo, tu n’auras pas le taux d’un crĂ©dit immo comme pour une RP. Les crĂ©dits pour SCPI (et autres invests) sont souvent majorĂ©s mĂȘme si c’est un crĂ©dit immo dans la dĂ©nomination.
_ Etudier la possibilitĂ© de commencer avec un prĂȘt plus petit pour dĂ©montrer le modĂšle. Puis rĂ©itĂ©rer l’opĂ©ration.

Hello,

As-tu des informations complĂ©mentaires Ă  me partager ? Le taux ? Est-ce que c’était facile ? Es-tu convaincu ? As-tu crĂ©er une SCI Ă  l’IS ?

Vive les Ardennes !

Bonsoir,

Je suis d’accord avec vous, j’ai voulu trop bien faire sans forcĂ©ment me renseigner Ă  100% eheh

Un bon courtier peut ĂȘtre LouveInvest ? Je possĂšde dĂ©jĂ  des parts de SCPI chez eux. J’ai un rendez-vous vendredi 21/03 pour me renseigner davantage avec un conseiller :slight_smile:

Merci de ta réponse !

3,2 en financement SCPI ?

Quel banque te propose cela et quel condition ?

J’ai eu 5,2 sur 25ans je suis en recherche de refinancement

Bonjour, les autres ont déjà bien répond je trouve

Je t’ajoute un dĂ©tail ou je me suis fait avoir aussi

Sur les SCPI europĂ©enne tu ne peux pas dĂ©duire tout les intĂ©rĂȘts du revenu

Ça dĂ©pend des SCPI mais pour corum c’est environ 39%

Pour un tmi a 30% cette diffĂ©rence a dĂ©truit mes projections de rentabilitĂ© juste Ă  cause de l’impĂŽt

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Salut !

Justement je n’étais pas assez renseignĂ©, je pensais que le taux du crĂ©dit pour investissement en SCPI et crĂ©dit immobilier normal serait quasi identique


Aucune banque ne m’a proposĂ© cela, c’est juste des simulations que j’ai tentĂ© de faire.

Pour le moment, ma TMI est à 0% mais devrait passer à 11% avec ceci. C’est pour cela que je vais sans doute chercher à monter une SCI à l’IS